有文章認(rèn)為，與商業(yè)貸款相比，由于辦理公積金貸款需支付一定費(fèi)用，目前，公積金利息負(fù)擔(dān)低已無(wú)優(yōu)勢(shì)可言。對(duì)此，有關(guān)專家給予全面的、客觀的評(píng)價(jià)，那么，今年購(gòu)房——

隨著住房制度改革的深入和住房貸款制度的推廣，購(gòu)房貸款越來(lái)越成為人們的熱門話題。較近一段時(shí)間，很多報(bào)刊也發(fā)表了一些文章，對(duì)住房公積金貸款和銀行商業(yè)貸款做了一些比較，我認(rèn)為其中一些地方尚值得進(jìn)一步推敲。

文章認(rèn)為，“如僅考慮利息負(fù)擔(dān)，住房公積金貸款有一定優(yōu)勢(shì)，但考慮在貸款辦理過(guò)程中需立即支付的費(fèi)用，按揭貸款（銀行商業(yè)貸款）有明顯優(yōu)勢(shì)，綜合考慮總支出，公積金貸款已無(wú)優(yōu)勢(shì)可言?！睂?shí)際上，文章為證明上述觀點(diǎn)做兩種貸款費(fèi)用比較時(shí)，僅采用住房公積金貸款中即時(shí)費(fèi)用較高的一種擔(dān)保方式“抵押加購(gòu)房綜合險(xiǎn)”舉例，由此并不能客觀說(shuō)明住房公積金貸款相對(duì)于銀行商業(yè)貸款已無(wú)優(yōu)勢(shì)可言。

采用同種貸款方式　公積金有明顯優(yōu)勢(shì)

住房公積金貸款有四種擔(dān)保方式，即“抵押加連帶責(zé)任保證”、“抵押加購(gòu)房綜合險(xiǎn)”、“質(zhì)押擔(dān)?！焙汀斑B帶責(zé)任保證”。其中較常用的是前兩種，即“抵押加連帶責(zé)任保證”和“抵押加購(gòu)房綜合險(xiǎn)”。目前銀行商業(yè)貸款有三種擔(dān)保方式：“抵押加連帶責(zé)任保證”、“質(zhì)押擔(dān)?！焙汀斑B帶責(zé)任保證”，一般采取“抵押加連帶責(zé)任保證”擔(dān)保。文章進(jìn)行貸款費(fèi)用比較時(shí)，住房公積金貸款采用的例子是“抵押加購(gòu)房綜合險(xiǎn)”擔(dān)保，銀行商業(yè)貸款（按揭貸款）采用的例子是“抵押加連帶責(zé)任保證”擔(dān)保。文章比較時(shí)兩種貸款費(fèi)用列表如下：（借款人年齡40歲，房屋總價(jià)60萬(wàn)元，借款30萬(wàn)元，10年）

需要注意的是：住房公積金貸款的房屋保險(xiǎn)按照目前政策5年購(gòu)購(gòu)一次，而且可以按照貸款額保險(xiǎn)，所以房屋保險(xiǎn)費(fèi)為1147.2（38.24×30）×22294.4元。另外，委托 費(fèi)并不是必須的，也不是公積金貸款特有的。委托機(jī)構(gòu)辦理商業(yè)貸款也須交納費(fèi)用，如自己辦理不需交 費(fèi)，而且目前也有開發(fā)商代理辦理住房公積金貸款且不收取費(fèi)用的。

由上可見，僅從費(fèi)用多少考慮，當(dāng)公積金貸款和商業(yè)貸款都采用“抵押加連帶責(zé)任保證”擔(dān)保時(shí)，公積金仍具有相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢(shì)。按文章舉的例子，住房公積金貸款本息及費(fèi)用總和比銀行商業(yè)貸款少17219.2元?？梢赃@么認(rèn)為，當(dāng)兩種貸款采用同種擔(dān)保方式時(shí)，公積金貸款仍有相當(dāng)優(yōu)勢(shì)，而購(gòu)購(gòu)綜合險(xiǎn)實(shí)際上是公積金貸款比商業(yè)貸款可以多采用的一種擔(dān)保方式。

公積金貸款綜合險(xiǎn)與商業(yè)貸款全程擔(dān)保各有利弊

公積金貸款中，購(gòu)購(gòu)購(gòu)房綜合保險(xiǎn)只是四種擔(dān)保方式之一，另一方面保險(xiǎn)公司收取保險(xiǎn)費(fèi)即承擔(dān)相應(yīng)的保險(xiǎn)責(zé)任。從這個(gè)角度上講，保險(xiǎn)費(fèi)用不僅是貸款當(dāng)中需要支付的費(fèi)用，而是支付費(fèi)用比單位保證方式多，但相應(yīng)減少了借款人將來(lái)的償付風(fēng)險(xiǎn)。比如，借款人失業(yè)、死亡、殘疾，保險(xiǎn)公司經(jīng)審查確認(rèn)后替借款人償付剩余的貸款本息。 字串4

而在單位保證的擔(dān)保方式下，一旦借款人不能還款，保證單位將清償貸款，但相應(yīng)獲得了追索權(quán)。如果借款人無(wú)力償還，保證單位可以按照法定手續(xù)處理借款人所購(gòu)住房。

辦抵押登記越快　交保險(xiǎn)費(fèi)越少

按照目前規(guī)定，借款人用所購(gòu)住房抵押進(jìn)行貸款，在辦理完成抵押登記手續(xù)后，保險(xiǎn)公司可以辦理退保。按照規(guī)定，保險(xiǎn)公司將扣除一定手續(xù)費(fèi)后退還借款人剩余期限的壽險(xiǎn)保險(xiǎn)費(fèi)。舉例來(lái)說(shuō)，借款人購(gòu)購(gòu)了5年的保險(xiǎn)，當(dāng)年抵押登記辦下后，保險(xiǎn)公司將扣除一定手續(xù)費(fèi)后將剩余3年的保費(fèi)退還。抵押登記一般要交納登記費(fèi)，但費(fèi)用不高，一般在每建筑平方米0.3元左右。假如借款人購(gòu)購(gòu)100平方米的住房，他的抵押登記費(fèi)用將是0.3×10030元。抵押登記手續(xù)做完后，借款人實(shí)際上僅采用住房抵押擔(dān)保，所以在借款人采用“抵押加購(gòu)房綜合險(xiǎn)”擔(dān)保方式下，較終的總費(fèi)用多少還要看借款人抵押登記情況。假如借款人借款10年，5年后仍未辦理完畢抵押登記手續(xù)，借款人則還須交納剩余5年的保險(xiǎn)費(fèi)。目前情況是，抵押登記手續(xù)在房地局辦理，但各區(qū)縣房地局辦理的手續(xù)、快慢不盡相同。

開發(fā)商只為商業(yè)貸款擔(dān)?！『螘r(shí)為公積金貸款護(hù)航 字串9

需注意的是，許多人認(rèn)為住房公積金貸款必須購(gòu)購(gòu)綜合保險(xiǎn)，這種情況與開發(fā)商的認(rèn)識(shí)也有關(guān)系。實(shí)際情況是，商業(yè)貸款準(zhǔn)許借款人貸款購(gòu)房的項(xiàng)目，都是與銀行簽了協(xié)議的項(xiàng)目，開發(fā)商須為在銀行貸款購(gòu)房人提供擔(dān)保。而公積金貸款則沒有與開發(fā)商簽訂協(xié)議，即用公積金貸款購(gòu)房，開發(fā)商可提供保證，也可不提供。開發(fā)商不提供保證的，借款人可以找自己?jiǎn)挝换蚱渌麊挝粸樽约旱馁J款做保證或購(gòu)購(gòu)綜合保險(xiǎn)。

另一方面，有些開發(fā)商在這方面的認(rèn)識(shí)存在問題。同樣是客戶通過(guò)貸款購(gòu)購(gòu)住房，而且住房公積金貸款利率低，更有利于開發(fā)商銷售房屋，開發(fā)商沒有什么理由只是因?yàn)橐环N貸款強(qiáng)制保證，一種不強(qiáng)制保證而區(qū)別對(duì)待。所以有些開發(fā)商人為對(duì)兩種貸款區(qū)別對(duì)待也是造成購(gòu)房人對(duì)兩種貸款認(rèn)識(shí)不全面的原因。是否同開發(fā)商簽立協(xié)議也是住房資金管理需要考慮的問題。

貸款中需要理清的問題

以上為比較兩種貸款費(fèi)用和支出應(yīng)注意的問題，此外對(duì)貸款中其他一些問題，我認(rèn)為也值得進(jìn)一步探討。

1.文章說(shuō)部分按揭貸款（銀行商業(yè)貸款）允許借款人持有房屋產(chǎn)權(quán)證，銀行執(zhí)有《房屋他項(xiàng)權(quán)利證》。實(shí)際上，《房屋他項(xiàng)權(quán)利證》是抵押登記辦理完畢后，抵押登記部門發(fā)給抵押權(quán)人（銀行）的證明，銀行拿到《房屋他項(xiàng)權(quán)利證》后，原收押的借款人房屋產(chǎn)權(quán)證應(yīng)退還借款人。這個(gè)程序兩種貸款是一樣的，即抵押登記之前，銀行收押產(chǎn)權(quán)證，抵押登記之后銀行收押他項(xiàng)權(quán)利證，并將產(chǎn)權(quán)證退還借款人。 字串3

2.文章說(shuō)住房公積金貸款可以支取個(gè)人住房公積金還款，而銀行商業(yè)貸款則不能。實(shí)際上，依據(jù)住房資金管理的有關(guān)規(guī)定，兩種貸款只要是用于個(gè)人購(gòu)購(gòu)房屋，還款都可以支取住房公積金。

3.文章說(shuō)北京市連續(xù)幾個(gè)月貸款額超過(guò)了交存額，可能出現(xiàn)住房公積金貸款要等很長(zhǎng)時(shí)間。但實(shí)際上，1999年北京市住房公積金管理月公積金凈增額在兩億元左右，月貸款發(fā)放額在一億元左右。仍有大量資金在銀行存放而尚未動(dòng)用。

4.另外，貸款期限上，兩種貸款理論上均可以申請(qǐng)30年，銀行商業(yè)貸款一般實(shí)際貸款期限達(dá)不到30年，而住房資金管理有文件規(guī)定，除了考慮借款人年齡和償還能力外，任何管理分支機(jī)構(gòu)不得以其他理由拒絕發(fā)放任何期限的貸款。

5.文章說(shuō)住房公積金貸款對(duì)外地戶口借款人貸款有一定限制，只能采用質(zhì)押或保證擔(dān)保。另外，銀行商業(yè)貸款更加簡(jiǎn)捷方便。的確，因外地戶口在北京辦理不了失業(yè)證，所以外地戶口住房公積金貸款在購(gòu)購(gòu)綜合保險(xiǎn)上存在問題，目前只能考慮保證擔(dān)?；蛸|(zhì)押擔(dān)保，而銀行商業(yè)貸款因不存在購(gòu)房綜合保險(xiǎn)，所以不存在這個(gè)問題。將來(lái)，北京市住房資金管理將考慮建立擔(dān)保公司來(lái)進(jìn)一步解決借款人擔(dān)保問題，那時(shí)，外地人住房公積金貸款的擔(dān)保問題也迎刃而解了。而住房公積金貸款因?yàn)閷儆谖匈J款，借款人須跑的部門相應(yīng)要比銀行商業(yè)貸款多一些。一方面，兩者手續(xù)繁簡(jiǎn)雖有差距，但差距不大。在借款人材料齊全情況下，也有借款人認(rèn)為住房公積金貸款比銀行商業(yè)貸款更簡(jiǎn)便的。另一方面，北京市住房資金管理也正著手進(jìn)一步簡(jiǎn)化貸款手續(xù)，如評(píng)估機(jī)構(gòu)已經(jīng)與管理合署辦公等。第三，目前已有很多住房公積金貸款的 機(jī)構(gòu)，只要花幾百元，整個(gè)貸款手續(xù)可以委托貸款 機(jī)構(gòu)辦理。 字串5

總之，住房公積金貸款和銀行商業(yè)貸款在比較時(shí)既要綜合、全面，盡可能多地了解貸款政策，同時(shí)也要針對(duì)您的具體情況。希望本文能夠幫助您全面地考慮貸款購(gòu)房問題。

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