“房貸”是大多數(shù)家庭理財(cái)?shù)?，通常占一般家庭支出比例的三分之一、甚至二分之一以上，且貸款期間長(zhǎng)，期間通常長(zhǎng)達(dá)二三十年，因此除了選擇適合自己的房貸產(chǎn)品之外，還要挑選一個(gè)值得信賴的銀行。

　?。荆荆?貸款銀行，我可以自己選嗎
 
　?。荆荆?怎樣挑選貸款銀行

　　貸款銀行，我可以自己選嗎

　　案例

　　經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的看樓，陳女士準(zhǔn)備在城東購(gòu)購(gòu)一套3居的房子，并且已經(jīng)交了定金，準(zhǔn)備簽合同了。不過(guò)這幾天看了報(bào)紙的報(bào)道之后便關(guān)注起按揭銀行來(lái)。

　　她經(jīng)過(guò)反復(fù)比較，選定了一家銀行做按揭。但樓盤銷售人員告訴她，只能到××銀行辦按揭。開(kāi)發(fā)商指定的這家銀行辦理業(yè)務(wù)并不方便，陳女士希望能自由選擇貸款銀行。

　　但是工作人員明確告訴她，該樓盤的開(kāi)發(fā)商沒(méi)有與其他銀行“簽訂協(xié)議”，因此，選擇其他銀行按揭是不可能的。

　　這讓陳女士百思不得其解：“我掏錢購(gòu)房，為啥不能自主選擇按揭銀行，反而必須由開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算？”

　　本來(lái)只要把房子拿去做抵押，選擇哪家銀行做按揭應(yīng)該是消費(fèi)者自己的事，但是為什么消費(fèi)者只能在開(kāi)發(fā)商圈定的銀行中選擇呢？

　　“在地產(chǎn)界，樓盤指定按揭銀行是普遍現(xiàn)象?！币晃汇y行房貸工作人員直言不諱地表示。

　　“目前大部分新開(kāi)發(fā)樓盤都是提前預(yù)售，銀行從提供購(gòu)樓按揭到消費(fèi)者能夠拿到房產(chǎn)證一般需要1年或者更長(zhǎng)時(shí)間。在拿到房產(chǎn)證前，消費(fèi)者如果斷供，銀行便要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，因此銀行要求開(kāi)發(fā)商與其簽訂協(xié)議提供連帶擔(dān)保?！眳f(xié)議規(guī)定，如果業(yè)主在拿到房產(chǎn)證之前斷供的話，開(kāi)發(fā)商必須回購(gòu)房子。這個(gè)協(xié)議可以說(shuō)是銀行與開(kāi)發(fā)商之間合作的基礎(chǔ)，也是售樓部工作人員所說(shuō)的“協(xié)議”。

　　“由于目前銀行貸款在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)中所占比例較高，開(kāi)發(fā)商與銀行之間關(guān)系緊密，因此‘按揭銀行’的指定與開(kāi)發(fā)商和某銀行之間的關(guān)系緊密相關(guān)。特別有些開(kāi)發(fā)商的自有開(kāi)發(fā)資金不足，對(duì)于銀行的依賴性較強(qiáng)，因此，該開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)貸款以及其他相應(yīng)的商業(yè)貸款如果由某一家銀行提供，那么開(kāi)發(fā)商也會(huì)‘投桃報(bào)李’，把自己開(kāi)發(fā)的樓盤按揭指定給該銀行做。”

　　但是如果開(kāi)發(fā)商資金雄厚，對(duì)于銀行資金的依賴性不高的話，該樓盤則會(huì)有多幾家銀行來(lái)供購(gòu)房人選擇，根據(jù)銀行所提供的服務(wù)質(zhì)量來(lái)“優(yōu)勝劣汰”。

　　“其實(shí)現(xiàn)在銀行間的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)非常激烈了。一個(gè)樓盤，較多的時(shí)候有4家國(guó)有銀行、8家股份制銀行虎視眈眈地盯著購(gòu)房人。”一位銀行信貸員對(duì)記者說(shuō)，“有的信貸員已經(jīng)開(kāi)始想辦法與售樓小姐和售樓先生搞好關(guān)系了，有些小銀行的信貸員甚至?xí)o售樓人員好處。你說(shuō)銀行間的房貸競(jìng)爭(zhēng)激烈不激烈？”

　　銀行間個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的這種競(jìng)爭(zhēng)，意味著房貸將由傳統(tǒng)意義上的賣方市場(chǎng)逐漸向購(gòu)方市場(chǎng)過(guò)渡。這對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)是件好事，銀行將提供更多圍繞房貸的增值服務(wù)。今后辦理房貸的購(gòu)房人將有更多的自主權(quán)，可以根據(jù)個(gè)人的需要選擇適合的銀行辦理房貸。

　　怎樣挑選貸款銀行

　　挑到一間好的貸款銀行，就像是交了一個(gè)可以信賴的好朋友一樣，不但可以幫自己解決問(wèn)題，還能提供各項(xiàng)服務(wù)；然而，如果忽略了銀行品牌與服務(wù)的價(jià)值，僅以些微的利率或手續(xù)費(fèi)做為選擇的標(biāo)準(zhǔn)，可能會(huì)受了一肚子的氣，服務(wù)和效率還被打折，實(shí)在劃不來(lái)。而且如果一旦發(fā)生您需要某一后續(xù)服務(wù)而所選銀行卻不能提供的情況，那到時(shí)若要辦理跨行轉(zhuǎn)按揭可是非常麻煩的。

　　因此，除了選擇適合自己需要的房貸產(chǎn)品之外，還要考慮該銀行是否能提供優(yōu)質(zhì)且有效率的服務(wù)，并從愉快的消費(fèi)經(jīng)驗(yàn)中增加對(duì)它的信任感，才能安心的把家庭理財(cái)?shù)姆旁谠撱y行。

　　以下幾個(gè)方面，提醒您在挑選銀行時(shí)應(yīng)該注意的事項(xiàng)，希望能幫您挑選到較適合您的銀行。

　　貸款成本的綜合計(jì)算

　　由于物價(jià)膨脹的關(guān)系，使消費(fèi)者的實(shí)質(zhì)所得受到影響，為了減少每月支出的費(fèi)用，通常消費(fèi)者在購(gòu)物時(shí)還是習(xí)慣貨比三家，一定要挑到較便宜的才購(gòu)購(gòu)。然而，面對(duì)銀行間的利率競(jìng)爭(zhēng)，您又該如何挑選貸款銀行？

　　利率

　　固定或浮動(dòng)利率也是選擇房貸時(shí)的參考。關(guān)于固定利率，本報(bào)在1863期上有過(guò)專門的分析，就不詳細(xì)敘述了。當(dāng)預(yù)期市場(chǎng)利率上揚(yáng)時(shí)，固定利率房貸是不錯(cuò)的選擇，但是有時(shí)市場(chǎng)預(yù)期利率上升的幅度和實(shí)際利率變化并不相同，或是發(fā)生的時(shí)間延遲許久，這對(duì)固定利率房貸來(lái)說(shuō)都是潛在的風(fēng)險(xiǎn)。

　　浮動(dòng)利率有隨市場(chǎng)利率浮動(dòng)變化的特性，對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)比較公平，若市場(chǎng)利率在短期不至于揚(yáng)升過(guò)快或過(guò)大，對(duì)消費(fèi)者的成本影響相對(duì)較小。浮動(dòng)利率對(duì)于沒(méi)有很好的投資經(jīng)驗(yàn)、投資意識(shí)和時(shí)間、能力的客戶，選擇這種方式比較好。

　　無(wú)論是固定利率還是浮動(dòng)利率，購(gòu)房者都應(yīng)該根據(jù)自己的情況加以權(quán)衡。選擇不同的銀行和不同的貸款產(chǎn)品，會(huì)影響到您未來(lái)的貸后經(jīng)濟(jì)狀況。

　　銀行的附加費(fèi)用

　　貸款的成本除了每個(gè)月要繳的本金和利息之外，手續(xù)費(fèi)和其它雜項(xiàng)費(fèi)用也是考慮的因素。辦理一手樓按揭一般需要支付房產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)用、抵押登記費(fèi)用、合同印花稅等等，部分銀行考慮將按揭手續(xù)委托律師機(jī)構(gòu)辦理，可能還需要合同公證費(fèi)用、律師費(fèi)等等。向銀行貸20萬(wàn)元左右的款，各項(xiàng)費(fèi)用加起來(lái)幾乎達(dá)到8000元至10000元，這也是一筆數(shù)目不小的成本支出。因此，消費(fèi)者在詢問(wèn)利率的同時(shí)，還應(yīng)該詳細(xì)了解附加費(fèi)用，才能清楚分析貸款成本。

　　違約金

　　有些銀行會(huì)針對(duì)提前還貸的顧客收取違約金，主要目的是為了避免顧客于短期內(nèi)轉(zhuǎn)貸，造成銀行人力成本的負(fù)擔(dān)。通常違約金收取的期間從一至五年不等，收取的金額為貸款本金的一定比例，或是每月應(yīng)繳利息的倍數(shù)。

　　一般來(lái)說(shuō)，房貸在一兩年內(nèi)完全清償?shù)臋C(jī)率并不高，違約金的限制較無(wú)影響。但需注意的是，有些銀行對(duì)顧客的部分還款也會(huì)收取違約金，這對(duì)于想要以部分還款來(lái)節(jié)省利息的顧客來(lái)說(shuō)影響較大，因此在比較銀行時(shí)，一定要問(wèn)清楚違約金的限制，才不會(huì)吃悶虧。

　　選擇能提供多樣化產(chǎn)品的銀行

　　由于人生各階段的財(cái)務(wù)狀況與經(jīng)濟(jì)壓力不同，所適合的產(chǎn)品也不同；加上金融產(chǎn)品的推陳出新，使得房貸產(chǎn)品也變得多樣化。

　　不同的產(chǎn)品具備不同的功能與特性，消費(fèi)者可以在申請(qǐng)貸款時(shí)，請(qǐng)銀行的專業(yè)人員詳細(xì)介紹各種產(chǎn)品，然后挑選出符合自己需要的產(chǎn)品，就像在百貨公司挑選適合自己的衣服一樣，但前提是銀行必須提供多樣化的選擇。

　　銀行提供越多具比較性的產(chǎn)品，客戶就可以根據(jù)自己的實(shí)際需要仔細(xì)進(jìn)行選擇。這種選擇同時(shí)也有助于商業(yè)銀行之間的競(jìng)爭(zhēng)，它可以使個(gè)貸產(chǎn)品設(shè)計(jì)更加人性化，更加多元化，有助于銀行建立自己的按揭業(yè)務(wù)品牌。

　　附加值服務(wù)有多少

　　目前國(guó)內(nèi)銀行個(gè)貸產(chǎn)品之間差別并不是很大，銀行間的競(jìng)爭(zhēng)主要還是在流程和服務(wù)上。而銀行的流程和服務(wù)，對(duì)于普通貸款者來(lái)說(shuō)，有的時(shí)候則表現(xiàn)在一些細(xì)節(jié)方面。

　　比如目前有些銀行有專門大堂經(jīng)理，負(fù)責(zé)實(shí)時(shí)處理顧客的疑問(wèn)，或引導(dǎo)顧客到柜臺(tái)處理問(wèn)題；如果顧客待的時(shí)間比較久，還體貼的奉上一杯熱茶，這些細(xì)節(jié)都會(huì)反應(yīng)在未來(lái)與銀行間的關(guān)系，銀行是在與顧客交朋友還是只想要賺錢，消費(fèi)者必須要睜大眼睛。若是銀行把顧客的問(wèn)題當(dāng)做是自己的問(wèn)題，設(shè)身處地為顧客著想，再以專業(yè)的態(tài)度解決問(wèn)題，必定能獲得顧客的尊重和信賴。

　　建行上海市分行推出的“公積金+商業(yè)貸款”組合貸款一條龍服務(wù)，就是購(gòu)房人在出具完備資料后，一切就都交給建設(shè)銀行辦理。這就吸引了好多購(gòu)房者，他們將完全可以貸款30萬(wàn)元的純公積金貸款，改成“29萬(wàn)元的公積金+1萬(wàn)元商業(yè)貸款”的組合貸款，將一切交給銀行，不用自己再到管理和銀行跑兩套手續(xù)，且手續(xù)費(fèi)用和其他貸款是一樣的。

　　售后服務(wù)別忽略

　　很多借款人不太關(guān)心或注意銀行的售后服務(wù)或條款，這往往給借款人以后的資金安排、家庭理財(cái)或資產(chǎn)處置帶來(lái)很大的不便。

　　辦理房貸的售后服務(wù)可以說(shuō)長(zhǎng)達(dá)20年甚至30年，這么長(zhǎng)的期間若有資金需求，都必須由貸款銀行來(lái)協(xié)助處理，因此銀行人員的積極度與服務(wù)熱忱就顯得非常重要了，如果選擇一家信譽(yù)好的銀行，等于是為自己購(gòu)了一個(gè)20年專業(yè)而優(yōu)質(zhì)的保障。

　　現(xiàn)在提前還貸的人越來(lái)越多，也越發(fā)覺(jué)得困惑，這主要是與各家銀行對(duì)提前還貸的規(guī)定千差萬(wàn)別有關(guān)。這種差別具體體現(xiàn)在提前還貸是否有違約金、應(yīng)該提前多久申請(qǐng)、采用什么方式申請(qǐng)、可以提前還貸幾次、每次可還多少等方面。

　　還有就是在客戶還款記錄良好的前提下，是否提供二次抵押授信給客戶，讓客戶有一筆隨時(shí)可以動(dòng)用的資金；需要出售住房時(shí)，對(duì)轉(zhuǎn)按揭貸款是否有限制；償還貸款出現(xiàn)困難時(shí)，是否可以提供同名轉(zhuǎn)按揭服務(wù)等。

　　如果沒(méi)有上述服務(wù)，一方面，借款人不能根據(jù)自己的理財(cái)計(jì)劃來(lái)安排借款的變更；另一方面，借款人也不能方便地處置自己的房產(chǎn)，給自己以后的生活都帶來(lái)不少的麻煩。

　　品牌銀行要頭選

　　就像購(gòu)電腦都選品牌電腦一樣，購(gòu)購(gòu)銀行產(chǎn)品和銀行服務(wù)也要把品牌銀行放在頭選。

　　什么是品牌？品牌就是承諾，是體驗(yàn)，是認(rèn)知。對(duì)客戶來(lái)說(shuō)，品牌銀行，就意味著這家銀行長(zhǎng)年以來(lái)在業(yè)界的好口碑、金融產(chǎn)品的多樣化和專業(yè)高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

　　銀行的產(chǎn)品是無(wú)形的，認(rèn)知產(chǎn)品只能通過(guò)去嘗試，在需求與提供服務(wù)的過(guò)程中去感知。銀行服務(wù)的日益競(jìng)爭(zhēng)，給市場(chǎng)帶來(lái)了新鮮，給您帶來(lái)了享受銀行服務(wù)的機(jī)會(huì)。您千萬(wàn)別放棄自己選擇和評(píng)判的權(quán)力，我們真誠(chéng)地邀請(qǐng)您與正在成長(zhǎng)中的中國(guó)銀行業(yè)一起努力。

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