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征收物業(yè)稅外國也難做 業(yè)主未必有力支付

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:新浪網(wǎng)  閱讀 1017 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  多數(shù)成熟市場經(jīng)濟國家都收物業(yè)稅

    中國房價居高不下,開征物業(yè)稅再次引發(fā)熱議。在國外,大多數(shù)成熟的市場經(jīng)濟國家都對房地產(chǎn)征收物業(yè)稅。物業(yè)稅多屬地方主體稅種,是保持一個國家財政穩(wěn)定的重要來源。

    物業(yè)稅在各國的名稱不盡相同,有的稱作“不動產(chǎn)稅”、有的稱作“財產(chǎn)稅”,也有的稱作“地方稅”或“差餉”。無論名稱如何,物業(yè)稅的主要作用大致可歸納為兩點:一、增加政府財政收入,改善公共設(shè)施和福利;二、提高土地和房產(chǎn)使用率,遏止投機行為。

    在一些國家,房屋產(chǎn)權(quán)是恒久性的,而中國目前普通住宅的產(chǎn)權(quán)期限為70年。中國特有的國情和房地產(chǎn)環(huán)境使得開征物業(yè)稅注定將面臨不少困難,也會引起很多爭議。

    物業(yè)稅在世界不少國家早已開始征收,特別是在發(fā)達國家,物業(yè)稅是稅收制度內(nèi)一個非常普遍而重要的稅種。相較其他稅種,物業(yè)稅的一大優(yōu)勢是其稅基(土地和房產(chǎn))“不動”的屬性,方便管理和計算。但是,由于物業(yè)稅所帶有的一些天然的劣勢,使得很多國家在征收物業(yè)稅時也面臨不少難題。

    難題1

    資料不完整

    價值評估費時費力

    由于房地產(chǎn)是一種現(xiàn)實存在的資產(chǎn),而非經(jīng)濟活動流量,因此,在每年依據(jù)房地產(chǎn)征收物業(yè)稅時,必須先對其價值進行評估。但是,與股票及債權(quán)不一樣,房地產(chǎn)的價值沒有劃一的標(biāo)準(zhǔn)。

    對房地產(chǎn)的價值進行單獨評估在很多國家都是一項費時費力又昂貴的操作。事實上,對于那些以物業(yè)稅為主要稅收的國家,對房地產(chǎn)價值的評估是一個非常大的挑戰(zhàn)。

    目前,很多國家沒有全面的不動產(chǎn)登記資料,尤其是一些落后國家,信息技術(shù)在房地產(chǎn)登記和統(tǒng)計工作中應(yīng)用很少,主要仍靠手工進行,這樣的做法成本高、效率低。

    例如在肯尼亞,各級政府房地產(chǎn)財務(wù)和價值評估手冊中所涵蓋的土地數(shù)量,占應(yīng)征稅土地總量較少兩成,較多七成。在幾內(nèi)亞, 1999年的稅收手冊中大約涵蓋了應(yīng)稅財產(chǎn)的三分之一左右。

    此外,缺乏專業(yè)評估人員以及房地產(chǎn)市場管理不規(guī)范等問題,也嚴重干擾對房地產(chǎn)價值的評估工作,這些問題在農(nóng)村地區(qū)尤為突出。

    難題2

    與收入脫鉤

    業(yè)主未必有力支付

    很多國家在征收物業(yè)稅時遇到的另外一個問題在于:業(yè)主(或者租客)未必有能力支付物業(yè)稅。

    物業(yè)稅與收入所得稅或者消費稅的區(qū)別在于:房產(chǎn)的價值未必隨納稅人的經(jīng)濟狀況改變而改變。例如,一個人從學(xué)校畢業(yè)后,置業(yè)前,他的收入和消費都會趨向于比較高;在剛置業(yè)后,特別是出于未來家庭規(guī)劃而購購了較大房子后,房產(chǎn)價值相對于收入來說會偏高;在工作成熟期,收入可能會比房價高;但是退休后,一位領(lǐng)取退休津貼的人士要繼續(xù)支付同樣的物業(yè)稅可能就會有困難了。

    在經(jīng)濟不景氣時,無力支付物業(yè)稅的情況就會更多。較極端的情況就是被裁掉的金融從業(yè)人員。他們可能在瞬間失去了收入,但他們的豪宅的價值以及相應(yīng)需支付的物業(yè)稅卻沒有發(fā)生變化。

    從政府的角度而言,物業(yè)稅一大優(yōu)勢就在于它是財政收入的穩(wěn)定保障,即使在經(jīng)濟蕭條時期也是如此;但從納稅人角度而言,物業(yè)稅的負擔(dān)不隨個人的經(jīng)濟狀況發(fā)生改變。

  各國物業(yè)稅

    美國:稱為不動產(chǎn)稅,歸在財產(chǎn)稅項下。稅基是房地產(chǎn)評估值的一定比例。目前美國的50個州都征收不動產(chǎn)稅,各州政府稅率不同,平均1%到3%。

    加拿大:對100%的物業(yè)征稅。對擁有二套住宅的人還以高稅率征收,對自居、退伍軍人、老人、殘疾人等有優(yōu)惠。

    法國:政府采用土地年度稅的形式征收不動產(chǎn)稅。

    新西蘭和澳大利亞:不動產(chǎn)稅是政府根據(jù)房屋的占地面積和每年進行評估的房屋價值按0.3%到1%征收。

    奧地利:不動產(chǎn)稅/物產(chǎn)稅,房產(chǎn)持有人每年根據(jù)評估價值的1%繳納不動產(chǎn)稅。如土地沒有建造房屋,土地持有人根據(jù)土地的評估價值再繳納1%不動產(chǎn)稅。這意味著未開發(fā)土地實際需要繳納2%的稅。

    新加坡:由新加坡國內(nèi)稅務(wù)局對所有房產(chǎn)征收,自住房產(chǎn)的物業(yè)稅率是4%,其他類型房產(chǎn)的物業(yè)稅率是10%。

    物業(yè)稅雖高房價仍飛漲

  韓國

    韓國房價在前總統(tǒng)盧武鉉執(zhí)政時期(2003年至2007年)出現(xiàn)飛速上漲。為了抑制高漲的房價,盧武鉉政府出臺了包括提高物業(yè)稅等一系列給樓市降溫的政策和措施。但是事與愿違,這些政策不但未能抑制房價,反而使得房價居高不下,甚至繼續(xù)上漲。

    由于看好樓市上漲的趨勢,很多擁有多套住房的業(yè)主,寧愿承擔(dān)高額的個人物業(yè)稅,也不愿意輕易出售?;蛘?,這些業(yè)主寧愿選擇把物業(yè)放到租賃市場中,也不愿意進行購賣交易。

    而交易房屋量的減少,也成為助長房價快速上漲的又一個動因。2006年全年,韓國全國平均房價上漲19%,其中頭爾上漲24%,漲幅當(dāng)時居亞太地區(qū)之頭。

    盧武鉉政府收緊房地產(chǎn)政策以來,韓國房地產(chǎn)不但沒有降溫,反而陷入高房價、低成交率和供過于求并存的困境。一系列政策反而加大了購房者和供樓者的負擔(dān),使得廣大韓國普通收入對政府怨聲載道。

    

    貴房多征稅窮人還不依

  埃及

    只要翻開埃及各大報章,就能感受到當(dāng)?shù)厝缁鹑巛钡姆康禺a(chǎn)熱潮。在大多數(shù)日子里,埃及的主流報紙上都可以看到各色各樣圖文并茂的彩色房地產(chǎn)廣告,推銷對象包括開羅沙漠邊緣的公寓、地中海和紅海沿岸的度假屋等。

    這些廣告的主要目標(biāo)客戶是埃及的中產(chǎn)和富裕,他們當(dāng)中很多人在過去四年埃及經(jīng)濟的飛速發(fā)展中分得一杯羹。瞄準(zhǔn)這批“新貴”,埃及的房地產(chǎn)商不失時機地推出各式帶花園甚至游泳池的高端公寓。這些公寓雖然價格不菲,客流依然源源不絕。

    有鑒于此,埃及政府試圖推行一項新的物業(yè)稅政策。有關(guān)法例已經(jīng)在去年獲議會通過。有埃及官員預(yù)期,新政策有望給政府帶來每年5億美元的收入。

    埃及政府表示,新物業(yè)稅政策只適用于市場價在9.2萬美元(約合人民幣62萬元)以上的物業(yè),而據(jù)估計,這部分物業(yè)只占全國物業(yè)總數(shù)的5%。新物業(yè)稅較低僅6美元一年,適用于價值為9.2萬美元的物業(yè);較高為1046美元一年,適用于價值為92萬美元(接近埃及物業(yè)較高價)的物業(yè)。

  反對理由

    埃及人針對物業(yè)稅征收發(fā)出很多反對聲音。

    1、影響經(jīng)濟穩(wěn)定

    有經(jīng)濟學(xué)家擔(dān)心,目前埃及的經(jīng)濟狀況尚不穩(wěn)定,貿(mào)然開征新物業(yè)稅可能會帶來負面影響。此外,新物業(yè)稅政策主要針對該國的富裕。埃及官員認為,埃及富人的稅務(wù)負擔(dān)并不重——個人所得稅較多只占總收入的20%。但這項新政策卻也遭到了包括中產(chǎn)甚至窮苦大眾的強烈反彈。

    2、頭套房應(yīng)免稅

    有人認為業(yè)主套房應(yīng)可豁免繳稅,但是政府官員卻擔(dān)心這會成為很多富人設(shè)法逃稅的借口。

    3、大房窮人難繳稅

    還有人提出,很多年長的領(lǐng)救濟金人士以及人口眾多的貧窮家庭,住在歷史悠久的大屋子里,這部分人可能也屬于需要繳稅的,但事實上他們支付不起這筆稅金。對此,埃及政府承諾會根據(jù)實際情況減免這類家庭的稅負,但其成效卻遭到反對者的懷疑。

    4、不愿申報財產(chǎn)

    此外,根據(jù)新規(guī)定,埃及所有的業(yè)主,無論其擁有物業(yè)價值的高低,都需要向政府申報。這在埃及社會也引起很大的反響。因為傳統(tǒng)上,埃及的私有財產(chǎn)管理并不規(guī)范,很多人習(xí)慣了瞞著政府進行私下交易。

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