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樓市的“鳳凰傳說” 正在中國熱帶濱海度假勝地海南激情上演
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 825 次
月初,國務院關于推進海南國際旅游島建設發(fā)展的若干意見公布以來,海南樓市急劇升溫,價格大幅上漲,各路投資者夾雜著炒房團蜂擁而至,部分樓盤哄抬房價,捂盤惜售。面對房地產(chǎn)市場過熱現(xiàn)象,海南省于15日暫停商業(yè)性開發(fā)土地出讓,暫停審批新的房產(chǎn)開發(fā)項目。誰知“雙?!闭哌m得其反,此后海南樓市更是一日一價,據(jù)了解,目前海南全島房價已較月初飆升30%,個別區(qū)域更是達到50%以上漲幅。
海南九十年代的房地產(chǎn)泡沫令人記憶猶新。面對此輪海南房價暴漲,各方擔憂海南可能產(chǎn)生新的房地產(chǎn)泡沫。但筆者認為,海南樓市目前正經(jīng)歷從被低估到價值回歸的過程,未來或?qū)⒚媾R大幅波動的風險,如何讓房地產(chǎn)業(yè)回到穩(wěn)定增長的軌道中來,將深度考驗海南當?shù)卣膱?zhí)政智慧。
2005年以來,海南省特別是海口、三亞等城市,發(fā)展明顯提速,一批工程如東環(huán)高鐵等抓緊建設,新一屆當?shù)卣哟笳猩桃Y力度,大公司大項目帶動發(fā)展策略初見成效,市場氣候逐漸形成。而國內(nèi)其他地區(qū)這些年獲得高速發(fā)展,自然環(huán)境和資源環(huán)境為此付出了沉重代價,這進一步凸顯了海南島作為中國先進熱帶度假島嶼、作為全國人民四季花園的環(huán)境價值。作為一個面向全國的特殊市場,海南房地產(chǎn)在等待一個契機回到它應該有的位置。國際旅游島政策出臺,穩(wěn)定了公眾對海南未來發(fā)展的預期,由此引爆了當?shù)胤績r。出人意料的是,房地產(chǎn)價值的回歸是以價格劇烈上漲的方式在短時間內(nèi)完成。
筆者推斷,海南房地產(chǎn)的波價值回歸行情已經(jīng)完成,以后很可能再走出“溢價”行情,除了海南國際旅游島規(guī)劃細則出臺的政策因素外,這也和當?shù)厥袌龅娜萘坑嘘P。2008年,海南商品房銷售額為200億元,2009年增加73%,也就360億元左右,而浙江溫州一地,保守估計民間游資達6000億元以上。據(jù)海南省住房和城鄉(xiāng)建設廳統(tǒng)計,截至1月18日,海南省主要城市可售商品房共計599.19萬平方米。如以均價7000元計算,也就價值420億元。所以一旦全國范圍的投資者關注并部分進入海南樓市,至少目前階段會出現(xiàn)嚴重的供求失衡,而不單單是開發(fā)商捂盤所致。
后市既然可能繼續(xù)看漲,海南樓市是否會出現(xiàn)風險甚或像九十年代那樣出現(xiàn)嚴重泡沫?
頭先要看當?shù)卣墓芸啬芰?。雖然海南省政府提出強島富民的目標,但國際旅游島是長期發(fā)展戰(zhàn)略,當?shù)鼐用竦氖杖胩岣呤莻€長期過程。面對日益脫離當?shù)囟鄶?shù)居民購購力的商品房價格,海南省政府如何通過建設廉租房等把本島居民的居住問題解決好,是關系民生的大事,也是保證國際旅游島發(fā)展成功的前提。
其次,從目前購房人的資金構成來看,銀行風險是相對較小的。目前,海南很多市縣樓盤,都不做按揭業(yè)務,要求購房人一次性付款。一旦房價下跌,流動性變差,購房人會被套住,但對銀行影響不大。而1993年房地產(chǎn)泡沫幾乎百分百是用銀行資金吹起來的,泡沫破滅后嚴重傷害當?shù)貙嶓w經(jīng)濟。目前只要處理好銀行資金不要過多介入房地產(chǎn)開發(fā)市場,嚴格按揭條件,就不大可能再現(xiàn)當年的“房地產(chǎn)金融危機”。
既然是建設國際旅游島,軟環(huán)境尤其重要。海南省亟待提高總體服務水平,改善省際以及島內(nèi)的交通條件,利用好政策不斷推進基礎設施建設,不斷提高現(xiàn)代服務業(yè)的層次,吸引各地高收入者和新興中產(chǎn)把海南作為“候鳥”式生活的目的地,而不是因為軟環(huán)境不佳被迫“遷徙”。
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