今年以來(lái)，南京樓市各方力量逐漸進(jìn)入深層次博弈——先是樓市火爆，房?jī)r(jià)進(jìn)入上升通道；再是主管部門(mén)面對(duì)樓市中不正常的動(dòng)向，連續(xù)出手調(diào)控；隨后，在一系列措施的作用下，樓市開(kāi)始降溫，房?jī)r(jià)漲勢(shì)漸趨平緩；緊接著為達(dá)到“晚賣(mài)多賺一點(diǎn)”的目的，開(kāi)發(fā)商對(duì)抗政府的舉動(dòng)開(kāi)始顯現(xiàn)，新盤(pán)上市速度迅速放緩；在市場(chǎng)總體需求不變的情況下，二手房市場(chǎng)開(kāi)始火爆……

南京樓市目前正陷入連環(huán)深度博弈狀態(tài)。在這種情況下，不少購(gòu)房者開(kāi)始觀望，他們心存疑問(wèn)：現(xiàn)在購(gòu)房會(huì)不會(huì)不合時(shí)宜？調(diào)控政策的力量一旦全面顯現(xiàn)，南京房?jī)r(jià)會(huì)降嗎？如果房?jī)r(jià)降下來(lái)，我購(gòu)的房子不是虧了嗎？

面對(duì)購(gòu)房者顯而易見(jiàn)的猶豫，業(yè)內(nèi)人士建議，自住需求購(gòu)房者不要再等下去了，該出手時(shí)就出手。

南京樓市火爆

近一段時(shí)間南京樓市的“熱”，可以從今年的3月份開(kāi)始說(shuō)起。

2007年3月，南京樓市突然迎來(lái)了一波“搶房潮”。天印花園排隊(duì)、左鄰右里排隊(duì)、天潤(rùn)城排隊(duì)……購(gòu)房排隊(duì)現(xiàn)象重新出現(xiàn)在南京，讓不少購(gòu)房人顯得有些措所不及。在從眾和恐慌的心理作用下，此后開(kāi)盤(pán)的幾個(gè)樓盤(pán)毫無(wú)例外地都遇到了“搶房大軍”的襲擊。

其中，左鄰右里樓盤(pán)的排隊(duì)現(xiàn)象較受關(guān)注，南京各家媒體都對(duì)其排隊(duì)情況做了報(bào)道。開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，為了維持秩序，江寧區(qū)政府出動(dòng)了警察維持治安。這種現(xiàn)象還出現(xiàn)在天印花園、蘇寧天潤(rùn)城。這也讓南京人切實(shí)地感受到“搶房潮”來(lái)了。

或許是剛性需求的突然放大，在排隊(duì)購(gòu)房的影響下，南京樓市開(kāi)始進(jìn)入上升通道。

數(shù)據(jù)也顯示，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)超級(jí)火爆。1～5月份成交套數(shù)達(dá)到35000套，而去年同期才25000套，房屋的成交均價(jià)突破5000元/平方米，增幅高達(dá)18%。是什么造成上半年樓市的價(jià)量齊升？

中房指數(shù)系統(tǒng)（南京）研究總監(jiān)的古尹女士表示，2005年政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控使得開(kāi)發(fā)商積極性不高，加上媒體放風(fēng)房?jī)r(jià)的穩(wěn)定，大部分老百姓在前二年保持觀望態(tài)度。而進(jìn)入2006年，婚房、搬遷房的需求開(kāi)始得到釋放，而市場(chǎng)上房屋的供給量卻沒(méi)有同時(shí)增加，因此造成房?jī)r(jià)的上漲。而房?jī)r(jià)的上漲又導(dǎo)致一部分百姓心里的恐慌，認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)快漲，就出手搶房。這樣惡性循環(huán)，房屋的價(jià)格就被抬上去了。

房?jī)r(jià)在漲，一些危險(xiǎn)的因素頻頻出現(xiàn)，購(gòu)房人急了，政府更著急。

就在排隊(duì)購(gòu)房事件過(guò)去不久，左鄰右里樓盤(pán)又爆出“2公里房?jī)r(jià)上漲1200元/平方米的”消息。這一事件經(jīng)過(guò)媒體報(bào)道，一直默默無(wú)聞的南京樓市一下被推到了全國(guó)輿論的風(fēng)口浪尖。業(yè)內(nèi)人士表示，從某種意義上來(lái)說(shuō)，這一事件更像一個(gè)導(dǎo)火索，是它讓有關(guān)部門(mén)堅(jiān)定了調(diào)控南京樓市的決心。

　　政府調(diào)控措施頻出

南京市物價(jià)局一位人士曾經(jīng)在接受媒體采訪時(shí)表示，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展“已經(jīng)很不健康，甚至畸形”。

4月14日，南京市房管局出臺(tái)《南京規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序相關(guān)規(guī)定》，業(yè)內(nèi)稱(chēng)之為“寧十條”。5月11日，南京市物價(jià)局出臺(tái)了《關(guān)于貫徹省物價(jià)局進(jìn)一步加強(qiáng)和完善商品住房?jī)r(jià)格管理意見(jiàn)的實(shí)施意見(jiàn)》。5月14日，南京市物價(jià)局、南京市房產(chǎn)管理局、南京市國(guó)土資源局等6部門(mén)又聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的意見(jiàn)》（簡(jiǎn)稱(chēng)“寧五條”）。在此期間，南京市房產(chǎn)管理局對(duì)全市的樓盤(pán)進(jìn)行了一次大檢查，查出一批有問(wèn)題的樓盤(pán)，一些樓盤(pán)還被處以“停盤(pán)”罰款。

更嚴(yán)厲的政策還有。5月27日，由南京市物價(jià)局牽頭，出臺(tái)了一個(gè)讓外界嘩然的規(guī)定：南京所有在售樓盤(pán)中尚未銷(xiāo)售的部分，必須嚴(yán)格執(zhí)行“一套一價(jià)”要求，所有樓盤(pán)的價(jià)格只準(zhǔn)低于5月14日的價(jià)格，不準(zhǔn)高。

從5月20日起，南京市物價(jià)局多次組織人員檢查各家樓盤(pán)“一套一價(jià)”的執(zhí)行情況，并予以曝光。像萬(wàn)科這種品牌企業(yè)也未能幸免。南京市物價(jià)局較近一次在江北檢查時(shí)，一家樓盤(pán)的售價(jià)被物價(jià)局砍去300元/平方米。

不僅僅是檢查，5月底和6月初，南京市物價(jià)局分批給開(kāi)發(fā)商上課。并頻頻接受來(lái)自全國(guó)各地媒體的采訪，發(fā)表對(duì)南京樓市的看法。

近日，物價(jià)部門(mén)的一份公告稱(chēng)，至今全市已有47家樓盤(pán)通過(guò)核價(jià)，54家樓盤(pán)被責(zé)令整改，6家樓盤(pán)被罰。

這一系列措施出臺(tái)后，引發(fā)各界高度關(guān)注和激烈爭(zhēng)論，開(kāi)發(fā)商、普通市民、專(zhuān)家學(xué)者等紛紛加入其中。

東南大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)李啟明對(duì)這種作法表示贊同。他認(rèn)為，從我國(guó)的實(shí)際情況來(lái)看，雖然房改實(shí)施了這么多年，但商品房除了具有商品屬性外，還具有準(zhǔn)公共產(chǎn)品的特性，市場(chǎng)定價(jià)機(jī)制還沒(méi)有完全形成，應(yīng)該逐漸放開(kāi)。政府在特殊的時(shí)期介入房地產(chǎn)價(jià)格管理，是合理的。

在政府一系列調(diào)控措施的作用下，南京樓市開(kāi)始慢慢平穩(wěn)。房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了點(diǎn)剎，上漲幅度開(kāi)始放緩。

江蘇蘇鼎房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)宋堅(jiān)告訴記者：還真多虧了南京物價(jià)部門(mén)出臺(tái)的核價(jià)新政，才在5月份有力地控制了房?jī)r(jià)漲幅。“核價(jià)新政是5月14日出的，所以下半月的房?jī)r(jià)控制住了，否則南京肯定沖進(jìn)全國(guó)前五。”宋所長(zhǎng)如是說(shuō)。

而江寧的一家開(kāi)發(fā)商也表示，核價(jià)新政對(duì)房?jī)r(jià)有一定影響。因?yàn)樵诮瓕?*一號(hào)線(xiàn)南延線(xiàn)周邊樓盤(pán)的預(yù)計(jì)中，這里的房?jī)r(jià)早就該超過(guò)5000元/平方米，而現(xiàn)在東渡國(guó)際青年城售價(jià)為4500元/平方米，天元吉第以及市政天元城的一些余房?jī)r(jià)格都在4700～4800元/平方米，“至少少了200元/平方米。”

　　捂盤(pán)惜售新房難購(gòu)

房?jī)r(jià)有所平抑，自然勾起了市民的購(gòu)房欲。但令購(gòu)房人沒(méi)想到的是，到了6月，購(gòu)房人發(fā)現(xiàn)：房?jī)r(jià)是緩和了些，但房子卻購(gòu)不到了。

樓市中一些奇怪的現(xiàn)象開(kāi)始出現(xiàn)：樓盤(pán)賣(mài)得太快，銷(xiāo)售小姐反而挨批；西堤國(guó)際凌晨放號(hào)，市民冒著雨苦等4個(gè)公里，300多套房一搶而空；就連沒(méi)領(lǐng)銷(xiāo)售許可證的樓盤(pán)，購(gòu)房人明明知道卻主動(dòng)提出先交房款……

數(shù)據(jù)顯示，5月30日～6月5日，全市商品住宅新增上市量?jī)H為10.22萬(wàn)平方米，與前一周的24.78萬(wàn)平方米供應(yīng)量相比大跌60%。

“這就說(shuō)明市場(chǎng)上的房源很緊張?？删o張并不是房源不足，而是開(kāi)發(fā)商不想拿出來(lái)賣(mài)。”一名從事開(kāi)發(fā)商樓盤(pán)代理的老總向媒體透露，現(xiàn)在的城中、奧體、城南都有樓盤(pán)早就說(shuō)要開(kāi)盤(pán)了，可到現(xiàn)在都沒(méi)領(lǐng)銷(xiāo)售許可證，有的甚至是將住宅分割銷(xiāo)售，明明可以領(lǐng)800套住宅的預(yù)售證，可一次就是領(lǐng)個(gè)200套左右，后面的留著慢慢賣(mài)。業(yè)內(nèi)人士透露，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始通過(guò)各種途徑給主管部門(mén)施壓，甚至以不報(bào)價(jià)、不賣(mài)房來(lái)“軟抗”，地產(chǎn)商與主管部門(mén)的“暗戰(zhàn)”已然上演。

“其實(shí)，這是一些開(kāi)發(fā)商在‘惜售’。”南京市房產(chǎn)局一名工作人員表示，開(kāi)發(fā)商領(lǐng)取了商品房預(yù)售許可證后，必須要在1個(gè)月之內(nèi)賣(mài)房?？墒撬麄儸F(xiàn)在不領(lǐng)取許可證，房產(chǎn)部門(mén)面臨查處無(wú)據(jù)的尷尬，“總不能逼著開(kāi)發(fā)商領(lǐng)證賣(mài)房”。記者了解到，按照房地產(chǎn)交易的現(xiàn)行管理法規(guī)，只有樓盤(pán)在領(lǐng)取銷(xiāo)售許可證之后拖延銷(xiāo)售或故意不出售房屋，房管部門(mén)才能對(duì)其進(jìn)行查處。對(duì)沒(méi)有申請(qǐng)預(yù)售的呢？這名工作人員表示，由于開(kāi)發(fā)商擁有樓盤(pán)的產(chǎn)權(quán)，他們有權(quán)決定賣(mài)和不賣(mài)、什么時(shí)候賣(mài)，房產(chǎn)管理部門(mén)無(wú)權(quán)干涉。

而開(kāi)發(fā)商之所以敢捂盤(pán)，就是他們轉(zhuǎn)手將樓盤(pán)抵給銀行，又能獲得大筆貸款，完全可以維持其自身周轉(zhuǎn)。

江蘇商報(bào)于6月21日曾以《開(kāi)發(fā)商為何不急不慌》為題，對(duì)當(dāng)前樓市出現(xiàn)的一些怪現(xiàn)象進(jìn)行了探討：面對(duì)退房，開(kāi)房商樂(lè)于接受，并“奉勸”購(gòu)房者別購(gòu)；捂盤(pán)惜售，不少樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)日期屢屢后延，開(kāi)發(fā)商打定主意“要多賺一點(diǎn)”；銷(xiāo)量下滑，開(kāi)發(fā)商毫不驚慌。

為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況？因?yàn)?ldquo;現(xiàn)在是晚賣(mài)，就能多賺的錢(qián)”。

　　二手房玩起過(guò)山車(chē)

在市場(chǎng)總體需求不變的情況下，新房和二手房市場(chǎng)就像“蹺蹺板”，此消彼漲。

3、4月份當(dāng)市民購(gòu)房熱情被大量激發(fā)出來(lái)之后，南京經(jīng)歷了新房“房荒”。“搶房潮”突現(xiàn)，讓許多購(gòu)不到新房的購(gòu)房者將眼光轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)，因此4月的南京二手房市場(chǎng)異常活躍。

就在這時(shí)，南京市房產(chǎn)局局長(zhǎng)郭宏定勸市民先別急著購(gòu)房，馬上有700萬(wàn)平方米新房源上市。正是這番話(huà)，讓許多想購(gòu)二手房的市民，放緩了購(gòu)房腳步，等待700萬(wàn)新房源的到來(lái)，進(jìn)入短暫的觀望階段。這也導(dǎo)致南京二手房市場(chǎng)在經(jīng)歷4月的活躍后，到5月逐漸降溫。

5月底6月初的南京二手房市場(chǎng)可謂風(fēng)起云涌。通過(guò)網(wǎng)上房地產(chǎn)公布的全市每旬二手房成交量可以看出，以往每旬的成交量基本上在1700套上下波動(dòng)，只有5月上旬由于黃金周成交量縮減，但是5月底二手房土地增值稅和個(gè)稅征收的傳聞確實(shí)促成了一部分購(gòu)房者的快速成交，5月下旬全市二手房成交量達(dá)到2177套。6月1日關(guān)鍵日一過(guò)，成交量又恢復(fù)到以往水準(zhǔn)，6月上旬南京市二手房成交量回落到1680套。

成交價(jià)格增幅的降低也反映出需求方對(duì)二手房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)的疲態(tài)。而5月上旬坊間紛紛傳揚(yáng)的征收“土地增值稅”傳聞和下旬的上海“強(qiáng)征20%個(gè)稅”的鬧劇，無(wú)疑讓5月的二手房市場(chǎng)也陷入微妙關(guān)系之中。因擔(dān)心六一再會(huì)實(shí)施新政，房產(chǎn)局過(guò)戶(hù)數(shù)量已經(jīng)開(kāi)始激增。

6月上旬，讓很多購(gòu)房者樂(lè)見(jiàn)的是全市二手房掛牌均價(jià)的回落。從3月～6月上旬個(gè)人二手房掛牌均價(jià)曲線(xiàn)圖中可以清楚看出，一直上揚(yáng)的均價(jià)直線(xiàn)在6月上旬這個(gè)時(shí)間段卻突然調(diào)轉(zhuǎn)方向朝下延伸，個(gè)人二手房掛牌均價(jià)出現(xiàn)了今年頭次持平現(xiàn)象。

據(jù)HOUSE365置業(yè)頻道負(fù)責(zé)人單偉透露：“年初以來(lái)，南京二手房一直猛漲，大部分區(qū)域的二手房?jī)r(jià)格漲幅超過(guò)1000元/平方米，目前二手房?jī)r(jià)格處于高位，導(dǎo)致二手房上漲的空間變小。6月上旬出現(xiàn)的均價(jià)持平現(xiàn)象，也說(shuō)明了南京二手房?jī)r(jià)格開(kāi)始退燒。”

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