今年以來，南京樓市各方力量逐漸進(jìn)入深層次博弈——先是樓市火爆，房價(jià)進(jìn)入上升通道；再是主管部門面對(duì)樓市中不正常的動(dòng)向，連續(xù)出手調(diào)控；隨后，在一系列措施的作用下，樓市開始降溫，房價(jià)漲勢漸趨平緩；緊接著為達(dá)到“晚賣多賺一點(diǎn)”的目的，開發(fā)商對(duì)抗政府的舉動(dòng)開始顯現(xiàn)，新盤上市速度迅速放緩；在市場總體需求不變的情況下，二手房市場開始火爆……

南京樓市目前正陷入連環(huán)深度博弈狀態(tài)。在這種情況下，不少購房者開始觀望，他們心存疑問：現(xiàn)在購房會(huì)不會(huì)不合時(shí)宜？調(diào)控政策的力量一旦全面顯現(xiàn)，南京房價(jià)會(huì)降嗎？如果房價(jià)降下來，我購的房子不是虧了嗎？

面對(duì)購房者顯而易見的猶豫，業(yè)內(nèi)人士建議，自住需求購房者不要再等下去了，該出手時(shí)就出手。

南京樓市火爆

近一段時(shí)間南京樓市的“熱”，可以從今年的3月份開始說起。

2007年3月，南京樓市突然迎來了一波“搶房潮”。天印花園排隊(duì)、左鄰右里排隊(duì)、天潤城排隊(duì)……購房排隊(duì)現(xiàn)象重新出現(xiàn)在南京，讓不少購房人顯得有些措所不及。在從眾和恐慌的心理作用下，此后開盤的幾個(gè)樓盤毫無例外地都遇到了“搶房大軍”的襲擊。

其中，左鄰右里樓盤的排隊(duì)現(xiàn)象較受關(guān)注，南京各家媒體都對(duì)其排隊(duì)情況做了報(bào)道。開盤當(dāng)天，為了維持秩序，江寧區(qū)政府出動(dòng)了警察維持治安。這種現(xiàn)象還出現(xiàn)在天印花園、蘇寧天潤城。這也讓南京人切實(shí)地感受到“搶房潮”來了。

或許是剛性需求的突然放大，在排隊(duì)購房的影響下，南京樓市開始進(jìn)入上升通道。

數(shù)據(jù)也顯示，南京房地產(chǎn)市場超級(jí)火爆。1～5月份成交套數(shù)達(dá)到35000套，而去年同期才25000套，房屋的成交均價(jià)突破5000元/平方米，增幅高達(dá)18%。是什么造成上半年樓市的價(jià)量齊升？

中房指數(shù)系統(tǒng)（南京）研究總監(jiān)的古尹女士表示，2005年政府對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控使得開發(fā)商積極性不高，加上媒體放風(fēng)房價(jià)的穩(wěn)定，大部分老百姓在前二年保持觀望態(tài)度。而進(jìn)入2006年，婚房、搬遷房的需求開始得到釋放，而市場上房屋的供給量卻沒有同時(shí)增加，因此造成房價(jià)的上漲。而房價(jià)的上漲又導(dǎo)致一部分百姓心里的恐慌，認(rèn)為房價(jià)會(huì)繼續(xù)快漲，就出手搶房。這樣惡性循環(huán)，房屋的價(jià)格就被抬上去了。

房價(jià)在漲，一些危險(xiǎn)的因素頻頻出現(xiàn)，購房人急了，政府更著急。

就在排隊(duì)購房事件過去不久，左鄰右里樓盤又爆出“2公里房價(jià)上漲1200元/平方米的”消息。這一事件經(jīng)過媒體報(bào)道，一直默默無聞的南京樓市一下被推到了全國輿論的風(fēng)口浪尖。業(yè)內(nèi)人士表示，從某種意義上來說，這一事件更像一個(gè)導(dǎo)火索，是它讓有關(guān)部門堅(jiān)定了調(diào)控南京樓市的決心。

　　政府調(diào)控措施頻出

南京市物價(jià)局一位人士曾經(jīng)在接受媒體采訪時(shí)表示，南京房地產(chǎn)市場發(fā)展“已經(jīng)很不健康，甚至畸形”。

4月14日，南京市房管局出臺(tái)《南京規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序相關(guān)規(guī)定》，業(yè)內(nèi)稱之為“寧十條”。5月11日，南京市物價(jià)局出臺(tái)了《關(guān)于貫徹省物價(jià)局進(jìn)一步加強(qiáng)和完善商品住房價(jià)格管理意見的實(shí)施意見》。5月14日，南京市物價(jià)局、南京市房產(chǎn)管理局、南京市國土資源局等6部門又聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場管理的意見》（簡稱“寧五條”）。在此期間，南京市房產(chǎn)管理局對(duì)全市的樓盤進(jìn)行了一次大檢查，查出一批有問題的樓盤，一些樓盤還被處以“停盤”罰款。

更嚴(yán)厲的政策還有。5月27日，由南京市物價(jià)局牽頭，出臺(tái)了一個(gè)讓外界嘩然的規(guī)定：南京所有在售樓盤中尚未銷售的部分，必須嚴(yán)格執(zhí)行“一套一價(jià)”要求，所有樓盤的價(jià)格只準(zhǔn)低于5月14日的價(jià)格，不準(zhǔn)高。

從5月20日起，南京市物價(jià)局多次組織人員檢查各家樓盤“一套一價(jià)”的執(zhí)行情況，并予以曝光。像萬科這種品牌企業(yè)也未能幸免。南京市物價(jià)局較近一次在江北檢查時(shí)，一家樓盤的售價(jià)被物價(jià)局砍去300元/平方米。

不僅僅是檢查，5月底和6月初，南京市物價(jià)局分批給開發(fā)商上課。并頻頻接受來自全國各地媒體的采訪，發(fā)表對(duì)南京樓市的看法。

近日，物價(jià)部門的一份公告稱，至今全市已有47家樓盤通過核價(jià)，54家樓盤被責(zé)令整改，6家樓盤被罰。

這一系列措施出臺(tái)后，引發(fā)各界高度關(guān)注和激烈爭論，開發(fā)商、普通市民、專家學(xué)者等紛紛加入其中。

東南大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長李啟明對(duì)這種作法表示贊同。他認(rèn)為，從我國的實(shí)際情況來看，雖然房改實(shí)施了這么多年，但商品房除了具有商品屬性外，還具有準(zhǔn)公共產(chǎn)品的特性，市場定價(jià)機(jī)制還沒有完全形成，應(yīng)該逐漸放開。政府在特殊的時(shí)期介入房地產(chǎn)價(jià)格管理，是合理的。

在政府一系列調(diào)控措施的作用下，南京樓市開始慢慢平穩(wěn)。房價(jià)也出現(xiàn)了點(diǎn)剎，上漲幅度開始放緩。

江蘇蘇鼎房地產(chǎn)研究所所長宋堅(jiān)告訴記者：還真多虧了南京物價(jià)部門出臺(tái)的核價(jià)新政，才在5月份有力地控制了房價(jià)漲幅。“核價(jià)新政是5月14日出的，所以下半月的房價(jià)控制住了，否則南京肯定沖進(jìn)全國前五。”宋所長如是說。

而江寧的一家開發(fā)商也表示，核價(jià)新政對(duì)房價(jià)有一定影響。因?yàn)樵诮瓕?*一號(hào)線南延線周邊樓盤的預(yù)計(jì)中，這里的房價(jià)早就該超過5000元/平方米，而現(xiàn)在東渡國際青年城售價(jià)為4500元/平方米，天元吉第以及市政天元城的一些余房價(jià)格都在4700～4800元/平方米，“至少少了200元/平方米。”

　　捂盤惜售新房難購

房價(jià)有所平抑，自然勾起了市民的購房欲。但令購房人沒想到的是，到了6月，購房人發(fā)現(xiàn)：房價(jià)是緩和了些，但房子卻購不到了。

樓市中一些奇怪的現(xiàn)象開始出現(xiàn)：樓盤賣得太快，銷售小姐反而挨批；西堤國際凌晨放號(hào)，市民冒著雨苦等4個(gè)公里，300多套房一搶而空；就連沒領(lǐng)銷售許可證的樓盤，購房人明明知道卻主動(dòng)提出先交房款……

數(shù)據(jù)顯示，5月30日～6月5日，全市商品住宅新增上市量僅為10.22萬平方米，與前一周的24.78萬平方米供應(yīng)量相比大跌60%。

“這就說明市場上的房源很緊張?？删o張并不是房源不足，而是開發(fā)商不想拿出來賣。”一名從事開發(fā)商樓盤代理的老總向媒體透露，現(xiàn)在的城中、奧體、城南都有樓盤早就說要開盤了，可到現(xiàn)在都沒領(lǐng)銷售許可證，有的甚至是將住宅分割銷售，明明可以領(lǐng)800套住宅的預(yù)售證，可一次就是領(lǐng)個(gè)200套左右，后面的留著慢慢賣。業(yè)內(nèi)人士透露，開發(fā)商開始通過各種途徑給主管部門施壓，甚至以不報(bào)價(jià)、不賣房來“軟抗”，地產(chǎn)商與主管部門的“暗戰(zhàn)”已然上演。

“其實(shí)，這是一些開發(fā)商在‘惜售’。”南京市房產(chǎn)局一名工作人員表示，開發(fā)商領(lǐng)取了商品房預(yù)售許可證后，必須要在1個(gè)月之內(nèi)賣房?？墒撬麄儸F(xiàn)在不領(lǐng)取許可證，房產(chǎn)部門面臨查處無據(jù)的尷尬，“總不能逼著開發(fā)商領(lǐng)證賣房”。記者了解到，按照房地產(chǎn)交易的現(xiàn)行管理法規(guī)，只有樓盤在領(lǐng)取銷售許可證之后拖延銷售或故意不出售房屋，房管部門才能對(duì)其進(jìn)行查處。對(duì)沒有申請(qǐng)預(yù)售的呢？這名工作人員表示，由于開發(fā)商擁有樓盤的產(chǎn)權(quán)，他們有權(quán)決定賣和不賣、什么時(shí)候賣，房產(chǎn)管理部門無權(quán)干涉。

而開發(fā)商之所以敢捂盤，就是他們轉(zhuǎn)手將樓盤抵給銀行，又能獲得大筆貸款，完全可以維持其自身周轉(zhuǎn)。

江蘇商報(bào)于6月21日曾以《開發(fā)商為何不急不慌》為題，對(duì)當(dāng)前樓市出現(xiàn)的一些怪現(xiàn)象進(jìn)行了探討：面對(duì)退房，開房商樂于接受，并“奉勸”購房者別購；捂盤惜售，不少樓盤開盤日期屢屢后延，開發(fā)商打定主意“要多賺一點(diǎn)”；銷量下滑，開發(fā)商毫不驚慌。

為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況？因?yàn)?ldquo;現(xiàn)在是晚賣，就能多賺的錢”。

　　二手房玩起過山車

在市場總體需求不變的情況下，新房和二手房市場就像“蹺蹺板”，此消彼漲。

3、4月份當(dāng)市民購房熱情被大量激發(fā)出來之后，南京經(jīng)歷了新房“房荒”。“搶房潮”突現(xiàn)，讓許多購不到新房的購房者將眼光轉(zhuǎn)向二手房市場，因此4月的南京二手房市場異?；钴S。

就在這時(shí)，南京市房產(chǎn)局局長郭宏定勸市民先別急著購房，馬上有700萬平方米新房源上市。正是這番話，讓許多想購二手房的市民，放緩了購房腳步，等待700萬新房源的到來，進(jìn)入短暫的觀望階段。這也導(dǎo)致南京二手房市場在經(jīng)歷4月的活躍后，到5月逐漸降溫。

5月底6月初的南京二手房市場可謂風(fēng)起云涌。通過網(wǎng)上房地產(chǎn)公布的全市每旬二手房成交量可以看出，以往每旬的成交量基本上在1700套上下波動(dòng)，只有5月上旬由于黃金周成交量縮減，但是5月底二手房土地增值稅和個(gè)稅征收的傳聞確實(shí)促成了一部分購房者的快速成交，5月下旬全市二手房成交量達(dá)到2177套。6月1日關(guān)鍵日一過，成交量又恢復(fù)到以往水準(zhǔn)，6月上旬南京市二手房成交量回落到1680套。

成交價(jià)格增幅的降低也反映出需求方對(duì)二手房價(jià)格增長的疲態(tài)。而5月上旬坊間紛紛傳揚(yáng)的征收“土地增值稅”傳聞和下旬的上海“強(qiáng)征20%個(gè)稅”的鬧劇，無疑讓5月的二手房市場也陷入微妙關(guān)系之中。因擔(dān)心六一再會(huì)實(shí)施新政，房產(chǎn)局過戶數(shù)量已經(jīng)開始激增。

6月上旬，讓很多購房者樂見的是全市二手房掛牌均價(jià)的回落。從3月～6月上旬個(gè)人二手房掛牌均價(jià)曲線圖中可以清楚看出，一直上揚(yáng)的均價(jià)直線在6月上旬這個(gè)時(shí)間段卻突然調(diào)轉(zhuǎn)方向朝下延伸，個(gè)人二手房掛牌均價(jià)出現(xiàn)了今年頭次持平現(xiàn)象。

據(jù)HOUSE365置業(yè)頻道負(fù)責(zé)人單偉透露：“年初以來，南京二手房一直猛漲，大部分區(qū)域的二手房價(jià)格漲幅超過1000元/平方米，目前二手房價(jià)格處于高位，導(dǎo)致二手房上漲的空間變小。6月上旬出現(xiàn)的均價(jià)持平現(xiàn)象，也說明了南京二手房價(jià)格開始退燒。”

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