房?jī)r(jià)半年漲25.9％疑現(xiàn)泡沫？維森置業(yè)董事總經(jīng)理分析近期樓市稱——　　 　　兩成樓房購(gòu)入1年內(nèi)被轉(zhuǎn)手　 同高溫天氣一樣，剛剛過(guò)去的7月份，廣州樓價(jià)創(chuàng)下歷史新高。據(jù)市國(guó)土房管局陽(yáng)光家緣的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，7月份十區(qū)商品住宅均價(jià)頭次突破9000元／平方米大關(guān)，達(dá)到9473元／平方米，同今年1月份7523元／平方米的均價(jià)相比，一套100平方米的商品住宅，晚了半年購(gòu)，就貴了19.5萬(wàn)元。 今年3月以來(lái)，廣州市政府陸續(xù)出臺(tái)了“穗七條”、“惠民66條”和“穗28條”等措施，但“穗七條”出臺(tái)百日之后，房?jī)r(jià)卻像被添了一把火，上升得更高了。 值得注意的是，高房?jī)r(jià)背景下，每個(gè)月的成交量仍有幾十萬(wàn)平方米，這都是什么人在支撐？這背后到底又有何玄機(jī)呢？　　　 3萬(wàn)元／平方米的房子，也成了“筍盤”。 一位親戚托在廣州工作的陳先生幫他們?cè)谥榻鲁钦乙惶追孔?，價(jià)格不限。陳先生提供了幾個(gè)備選方案后，親戚看中了利雅灣南區(qū)的一套三房?jī)蓮d的住宅，建筑面積130平方米。由于樓層高、景觀較好，賣方居然開出了390萬(wàn)元的實(shí)收價(jià)，而中介經(jīng)紀(jì)人也稱，“單價(jià)僅僅是3萬(wàn)元／平方米，那么好的單位也就僅此一套了?！睋?jù)了解，該樓盤在2004年底推出時(shí)，售價(jià)還只有9000多元／平方米。如果按照正常辦理房產(chǎn)證所需要的時(shí)間，利雅灣在去年的售價(jià)也未超過(guò)2萬(wàn)元／平方米，這樣算來(lái)，賣家一轉(zhuǎn)手就能賺100多萬(wàn)元。 根據(jù)廣州市國(guó)土房管局陽(yáng)光家緣的實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)，剛剛過(guò)去的7月份，廣州十區(qū)網(wǎng)上簽約的商品住宅均價(jià)達(dá)到9473元／平方米，創(chuàng)下了歷史新高。 而在今年1月份，陽(yáng)光家緣統(tǒng)計(jì)十區(qū)房?jī)r(jià)是為7523元／平方米、2月8129元／平方米、3月8096元／平方米、4月8037元／平方米。而經(jīng)歷了黃金周的5月，十區(qū)房?jī)r(jià)已到8514元／平方米。7月份升至9473元／平方米，相比1月份漲了1300元／平方米，漲幅達(dá)到25.9％。 從數(shù)字上分析，今年上半年的樓價(jià)從5月后開始急漲。陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)顯示，廣州十區(qū)樓價(jià)在2—4月基本上是持平，甚至有輕微的下降，到了5月便迅速猛升。一個(gè)月均價(jià)升了近500元／平方米，而6月份均價(jià)再比5月升300多元／平方米。與此同時(shí)，市六區(qū)樓價(jià)也是在5月開始突破萬(wàn)元大關(guān)，達(dá)到10375元／平方米，到了6月單月再升近千元／平方米，達(dá)到11331元／平方米，而7月則達(dá)到11512元／平方米的高位。 緣何猛漲？供需失衡仍是主因

對(duì)于這一輪房?jī)r(jià)上漲的主因，官方和一些行業(yè)研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的報(bào)告，均以“供求關(guān)系緊張”作為主要矛盾來(lái)解讀。 在今年5月份廣州市出臺(tái)“穗七條”措施后，廣州市國(guó)土房管局頭次剖析了高房?jī)r(jià)的原因。認(rèn)為土地供應(yīng)銳減而需求量大增且包含不合理因素，從而加劇了市場(chǎng)的供需矛盾。而廣東省房協(xié)在日前發(fā)布的《2007年上半年廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》也顯示，供需比從平衡到失衡的拐點(diǎn)出現(xiàn)在2004年，該年上半年全省商品住宅的供需比為1：1.04，到2005年上半年，供需比就變成1：1.30，而2006年的上半年則變成了1：1.57，今年上半年達(dá)到1：1.89。 廣州市商品住宅供需比的變化趨勢(shì)也基本一致。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1997年到2004年的幾年間，廣州批準(zhǔn)商品房預(yù)售量同成交量是基本吻合的。但受到2004年“8·31”大限的政策影響，政府批地的速度受到程序限制減慢。從2005年開始，土地供應(yīng)開始減少，2005年經(jīng)營(yíng)性住宅用地只出讓了0.5平方公里，2006年經(jīng)營(yíng)性住宅用地出讓1.86平方公里，而往年正常情況下能保證每年出讓3平方公里經(jīng)營(yíng)性住宅用地。受供地影響，過(guò)去每年800萬(wàn)平方米的預(yù)售商品房供應(yīng)量前兩年也縮到700萬(wàn)甚至600萬(wàn)平方米。 在供應(yīng)量下降的同時(shí)，需求量卻上升了100萬(wàn)—200萬(wàn)平方米。市民的收入水平并沒(méi)有突然增長(zhǎng)，人口也沒(méi)有突然增加，需求量的大增說(shuō)明其中包含了不合理的因素，包括投資性的需求，此外，還有消費(fèi)者擔(dān)心房?jī)r(jià)繼續(xù)增長(zhǎng)而使得消費(fèi)提前的因素，從而導(dǎo)致供需失衡，房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)。　　

誰(shuí)在購(gòu)房？每月仍成交幾十萬(wàn)平方米　　 在目前房?jī)r(jià)趨高、普通老百姓疾呼購(gòu)不起房的當(dāng)口，廣州市的房地產(chǎn)交易每月卻仍然有幾十萬(wàn)平方米的成交量，這些成交者都是怎樣的人群？如此高的房?jī)r(jià)都是他們支撐起來(lái)的嗎？ 諸多業(yè)內(nèi)人士分析了現(xiàn)階段的購(gòu)房人群：投資客、換房族、還有一批被高房?jī)r(jià)嚇得趕快入市的自住者。 廣州市同創(chuàng)房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理趙卓文甚至表示，“現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)，是有錢人的游戲?！?br />
【換房大軍】

廣州作為國(guó)內(nèi)住房商品化改革較早的城市，曾經(jīng)對(duì)本市的居民住房狀況進(jìn)行過(guò)調(diào)查。來(lái)自廣州市統(tǒng)計(jì)局城市抽樣調(diào)查隊(duì)的調(diào)查，到2002年底，廣州就已經(jīng)有83.7％的居民家庭擁有自己的住房，其中64.9％的家庭購(gòu)了“房改房”，7.1％的家庭購(gòu)了商品房，另外有11.7％的家庭擁有原有的私房。 而來(lái)自廣州市房協(xié)的統(tǒng)計(jì)數(shù)字已經(jīng)表明，2005年，在廣州市擁有自有住房的家庭中，18％以上的家庭有兩套以上住房，當(dāng)時(shí)，市房協(xié)預(yù)計(jì)今后廣州市擁有兩套以上住房的家庭比例會(huì)快速增長(zhǎng)，未來(lái)一段時(shí)間，廣州會(huì)有28％甚至38％以上的家庭擁有兩套以上住房。這個(gè)預(yù)測(cè)逐漸被現(xiàn)實(shí)印證。 近兩年，廣州二手樓市涌出了大量房改房房源，而這些房改房的原業(yè)主，則成為目前廣州一手樓市消費(fèi)者中的生力軍。

【外地購(gòu)家】

日前在廣州舉行的一次城市論壇上，來(lái)自各大房地產(chǎn)商的銷售經(jīng)理們透露出一組數(shù)據(jù)，廣州的一些樓盤中，深圳客的比例已經(jīng)不容忽視。例如，深圳客在托斯卡納的比例達(dá)15％，美林湖達(dá)20％，金地－荔湖城超過(guò)20％，夏灣拿甚至達(dá)50％，在珠江新城的麗江花園，認(rèn)購(gòu)數(shù)在3套以上的客戶，深圳人就占了50％?！吧钲谌?，正在成為廣州樓市的重要客戶?！敝械匦卸麻L(zhǎng)徐建平表示。深穗兩地存在的巨大“價(jià)格差”，正是吸引深圳客大規(guī)模涌進(jìn)廣州的主要原因。 同銷售經(jīng)理們一樣認(rèn)為“廣州房?jī)r(jià)同深圳、上海、北京相比的確是一個(gè)洼地”的，還有來(lái)自本土的投資者。潮汕來(lái)的黃先生是廣州一家私企的老板，記者遇到他時(shí)，他正在勤天E品了解樓盤情況?？戳藥讉€(gè)月的房之后，對(duì)于該盤1.6萬(wàn)元／平方米的均價(jià)，黃先生表示還可以接受，同時(shí)表示，“我看了幾十個(gè)樓盤，還是本地購(gòu)家多，廣州人也很有錢啊?！?br />
【自住一族】

上周末到廣州華景新城看房的張先生和黎小姐，前者因?yàn)榻Y(jié)婚，這兩個(gè)月才開始著急要購(gòu)房，而后者則是這個(gè)星期才下的購(gòu)房決定。兩位自住的消費(fèi)者購(gòu)下的都是70多平方米的二房戶型，均價(jià)達(dá)到9500元／平方米。兩位購(gòu)房者心態(tài)一致：“不趕快購(gòu)不行啊，以后肯定還會(huì)漲，再遲一點(diǎn)，肯定又購(gòu)不起了?！?記者遇到小廖(化名)的時(shí)候，她正在翡翠綠洲的按揭服務(wù)處辦理按揭。找遍了整個(gè)廣州，只有開發(fā)區(qū)這個(gè)地方既能滿足她低房?jī)r(jià)和好環(huán)境的兩個(gè)要求，雖然每天來(lái)回至少在路上有兩個(gè)公里，但還是一咬牙先購(gòu)下來(lái)再說(shuō)。讓她下定決心的另一個(gè)原因是，該樓盤的小洋房一個(gè)月漲了1000元。這個(gè)漲幅嚇得人心驚肉跳，“是不是再晚一個(gè)月，我就又購(gòu)不起了？”　　

　　會(huì)漲多久？專家稱須防泡沫破裂　　 “錢太多了”，在目前描述中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)時(shí)常常被提起——“流動(dòng)性過(guò)剩”，而經(jīng)濟(jì)學(xué)家們對(duì)此的解釋是：在貨幣市場(chǎng)上有超額供給(即流動(dòng)性過(guò)剩或錢太多了)時(shí)，人們會(huì)通過(guò)增加支出來(lái)調(diào)節(jié)，而這種支出通常會(huì)是投資而不是消費(fèi)。 對(duì)于目前房?jī)r(jià)的暴漲，多位業(yè)內(nèi)專家都作出了“流動(dòng)性過(guò)?！钡慕庾x。仲量聯(lián)行亞太區(qū)的董事陳立民就表示，樓市、股市快速上漲，歸根結(jié)底是流動(dòng)性過(guò)剩的結(jié)果。在高增長(zhǎng)、低通脹格局不變的前提下，民間資金將持續(xù)搶灘投資市場(chǎng)，過(guò)剩資金同時(shí)擠向樓市、股市這兩個(gè)市場(chǎng)，推高了價(jià)格的同時(shí)也增加了風(fēng)險(xiǎn)。 “沒(méi)有辦法，中國(guó)目前的投資渠道還很少，房地產(chǎn)自然而然成為既特殊又尋常的投資品。比起像坐‘跳樓機(jī)’的股票，房地產(chǎn)算是相對(duì)穩(wěn)妥的投資”——維森置業(yè)的董事總經(jīng)理張維倫說(shuō)，房產(chǎn)比股票更“重”：“股票只是一張紙，而房?jī)r(jià)即使下跌，還可通過(guò)出租房屋挽回?fù)p失。這也是大批的熱錢涌入房市的原因。”在這種房?jī)r(jià)高漲的短時(shí)期，投資客的比例甚至占了60％的比例，余下是換房一族，也占了30％。張維倫說(shuō)，近年來(lái)，廣州市樓房購(gòu)入1年內(nèi)就轉(zhuǎn)手的，占20％。 “這種投資趨勢(shì)在今年上半年確實(shí)特征明顯?！睆V東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)市場(chǎng)研究部主任黃福新說(shuō)。房子的轉(zhuǎn)手率很快，有的可能一個(gè)月轉(zhuǎn)三次。由于目前控制嚴(yán)格，較容易轉(zhuǎn)名的環(huán)節(jié)在拿預(yù)售合同到國(guó)土房管局鑒證之前，轉(zhuǎn)名的方式很多，其中一種就是換一份合同然后換一個(gè)購(gòu)家的名字。記者通過(guò)暗訪發(fā)現(xiàn)，一些樓盤銷售人員也頂風(fēng)作案，在公司的支持下幫助購(gòu)房者轉(zhuǎn)樓花。 而二手房屋成交量的巨大從另一個(gè)側(cè)面，說(shuō)明廣州市房地產(chǎn)交易的頻繁與活躍。根據(jù)廣州市國(guó)土房管局陽(yáng)光家緣的統(tǒng)計(jì)，今年1至5月，廣州全市十區(qū)一手住宅的成交宗數(shù)是30156套，而二手住宅的成交宗數(shù)卻達(dá)到33079宗，成交面積達(dá)到275.70萬(wàn)平方米，比去年同期242.06平方米的成交量，上漲了14％。而去年6月1日之后二手房的轉(zhuǎn)手成本要比2005年6月1日之后的轉(zhuǎn)手成本高——免營(yíng)業(yè)稅的條件從購(gòu)房后的2年變成了5年。即便如此，二手房的成交依舊活躍。 不少專家表示，由流動(dòng)性支撐起來(lái)的高價(jià)位不可能持久，尤其需要警惕泡沫滋生乃至破裂。中原地產(chǎn)項(xiàng)目部副總經(jīng)理黃韜就認(rèn)為，廣州的樓市已經(jīng)接近臨界線，已經(jīng)出現(xiàn)泡沫，房?jī)r(jià)的高漲有虛高的成分，需要警惕泡沫破裂。 專題撰文 本報(bào)記者　張?！?shí)習(xí)生　宋慶萍

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