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廣州:兩成樓房購(gòu)入1年內(nèi)被轉(zhuǎn)手

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 673 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
   房?jī)r(jià)半年漲25.9%疑現(xiàn)泡沫?維森置業(yè)董事總經(jīng)理分析近期樓市稱——     兩成樓房購(gòu)入1年內(nèi)被轉(zhuǎn)手  同高溫天氣一樣,剛剛過(guò)去的7月份,廣州樓價(jià)創(chuàng)下歷史新高。據(jù)市國(guó)土房管局陽(yáng)光家緣的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),7月份十區(qū)商品住宅均價(jià)頭次突破9000元/平方米大關(guān),達(dá)到9473元/平方米,同今年1月份7523元/平方米的均價(jià)相比,一套100平方米的商品住宅,晚了半年購(gòu),就貴了19.5萬(wàn)元。 今年3月以來(lái),廣州市政府陸續(xù)出臺(tái)了“穗七條”、“惠民66條”和“穗28條”等措施,但“穗七條”出臺(tái)百日之后,房?jī)r(jià)卻像被添了一把火,上升得更高了。 值得注意的是,高房?jī)r(jià)背景下,每個(gè)月的成交量仍有幾十萬(wàn)平方米,這都是什么人在支撐?這背后到底又有何玄機(jī)呢?    3萬(wàn)元/平方米的房子,也成了“筍盤”。 一位親戚托在廣州工作的陳先生幫他們?cè)谥榻鲁钦乙惶追孔?,價(jià)格不限。陳先生提供了幾個(gè)備選方案后,親戚看中了利雅灣南區(qū)的一套三房?jī)蓮d的住宅,建筑面積130平方米。由于樓層高、景觀較好,賣方居然開出了390萬(wàn)元的實(shí)收價(jià),而中介經(jīng)紀(jì)人也稱,“單價(jià)僅僅是3萬(wàn)元/平方米,那么好的單位也就僅此一套了?!睋?jù)了解,該樓盤在2004年底推出時(shí),售價(jià)還只有9000多元/平方米。如果按照正常辦理房產(chǎn)證所需要的時(shí)間,利雅灣在去年的售價(jià)也未超過(guò)2萬(wàn)元/平方米,這樣算來(lái),賣家一轉(zhuǎn)手就能賺100多萬(wàn)元。 根據(jù)廣州市國(guó)土房管局陽(yáng)光家緣的實(shí)時(shí)數(shù)據(jù),剛剛過(guò)去的7月份,廣州十區(qū)網(wǎng)上簽約的商品住宅均價(jià)達(dá)到9473元/平方米,創(chuàng)下了歷史新高。 而在今年1月份,陽(yáng)光家緣統(tǒng)計(jì)十區(qū)房?jī)r(jià)是為7523元/平方米、2月8129元/平方米、3月8096元/平方米、4月8037元/平方米。而經(jīng)歷了黃金周的5月,十區(qū)房?jī)r(jià)已到8514元/平方米。7月份升至9473元/平方米,相比1月份漲了1300元/平方米,漲幅達(dá)到25.9%。 從數(shù)字上分析,今年上半年的樓價(jià)從5月后開始急漲。陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)顯示,廣州十區(qū)樓價(jià)在2—4月基本上是持平,甚至有輕微的下降,到了5月便迅速猛升。一個(gè)月均價(jià)升了近500元/平方米,而6月份均價(jià)再比5月升300多元/平方米。與此同時(shí),市六區(qū)樓價(jià)也是在5月開始突破萬(wàn)元大關(guān),達(dá)到10375元/平方米,到了6月單月再升近千元/平方米,達(dá)到11331元/平方米,而7月則達(dá)到11512元/平方米的高位。 緣何猛漲?供需失衡仍是主因

對(duì)于這一輪房?jī)r(jià)上漲的主因,官方和一些行業(yè)研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的報(bào)告,均以“供求關(guān)系緊張”作為主要矛盾來(lái)解讀。 在今年5月份廣州市出臺(tái)“穗七條”措施后,廣州市國(guó)土房管局頭次剖析了高房?jī)r(jià)的原因。認(rèn)為土地供應(yīng)銳減而需求量大增且包含不合理因素,從而加劇了市場(chǎng)的供需矛盾。而廣東省房協(xié)在日前發(fā)布的《2007年上半年廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》也顯示,供需比從平衡到失衡的拐點(diǎn)出現(xiàn)在2004年,該年上半年全省商品住宅的供需比為1:1.04,到2005年上半年,供需比就變成1:1.30,而2006年的上半年則變成了1:1.57,今年上半年達(dá)到1:1.89。 廣州市商品住宅供需比的變化趨勢(shì)也基本一致。據(jù)統(tǒng)計(jì),1997年到2004年的幾年間,廣州批準(zhǔn)商品房預(yù)售量同成交量是基本吻合的。但受到2004年“8·31”大限的政策影響,政府批地的速度受到程序限制減慢。從2005年開始,土地供應(yīng)開始減少,2005年經(jīng)營(yíng)性住宅用地只出讓了0.5平方公里,2006年經(jīng)營(yíng)性住宅用地出讓1.86平方公里,而往年正常情況下能保證每年出讓3平方公里經(jīng)營(yíng)性住宅用地。受供地影響,過(guò)去每年800萬(wàn)平方米的預(yù)售商品房供應(yīng)量前兩年也縮到700萬(wàn)甚至600萬(wàn)平方米。 在供應(yīng)量下降的同時(shí),需求量卻上升了100萬(wàn)—200萬(wàn)平方米。市民的收入水平并沒(méi)有突然增長(zhǎng),人口也沒(méi)有突然增加,需求量的大增說(shuō)明其中包含了不合理的因素,包括投資性的需求,此外,還有消費(fèi)者擔(dān)心房?jī)r(jià)繼續(xù)增長(zhǎng)而使得消費(fèi)提前的因素,從而導(dǎo)致供需失衡,房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)。  

誰(shuí)在購(gòu)房?每月仍成交幾十萬(wàn)平方米   在目前房?jī)r(jià)趨高、普通老百姓疾呼購(gòu)不起房的當(dāng)口,廣州市的房地產(chǎn)交易每月卻仍然有幾十萬(wàn)平方米的成交量,這些成交者都是怎樣的人群?如此高的房?jī)r(jià)都是他們支撐起來(lái)的嗎? 諸多業(yè)內(nèi)人士分析了現(xiàn)階段的購(gòu)房人群:投資客、換房族、還有一批被高房?jī)r(jià)嚇得趕快入市的自住者。 廣州市同創(chuàng)房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理趙卓文甚至表示,“現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng),是有錢人的游戲?!?br />
【換房大軍】

廣州作為國(guó)內(nèi)住房商品化改革較早的城市,曾經(jīng)對(duì)本市的居民住房狀況進(jìn)行過(guò)調(diào)查。來(lái)自廣州市統(tǒng)計(jì)局城市抽樣調(diào)查隊(duì)的調(diào)查,到2002年底,廣州就已經(jīng)有83.7%的居民家庭擁有自己的住房,其中64.9%的家庭購(gòu)了“房改房”,7.1%的家庭購(gòu)了商品房,另外有11.7%的家庭擁有原有的私房。 而來(lái)自廣州市房協(xié)的統(tǒng)計(jì)數(shù)字已經(jīng)表明,2005年,在廣州市擁有自有住房的家庭中,18%以上的家庭有兩套以上住房,當(dāng)時(shí),市房協(xié)預(yù)計(jì)今后廣州市擁有兩套以上住房的家庭比例會(huì)快速增長(zhǎng),未來(lái)一段時(shí)間,廣州會(huì)有28%甚至38%以上的家庭擁有兩套以上住房。這個(gè)預(yù)測(cè)逐漸被現(xiàn)實(shí)印證。 近兩年,廣州二手樓市涌出了大量房改房房源,而這些房改房的原業(yè)主,則成為目前廣州一手樓市消費(fèi)者中的生力軍。

【外地購(gòu)家】

日前在廣州舉行的一次城市論壇上,來(lái)自各大房地產(chǎn)商的銷售經(jīng)理們透露出一組數(shù)據(jù),廣州的一些樓盤中,深圳客的比例已經(jīng)不容忽視。例如,深圳客在托斯卡納的比例達(dá)15%,美林湖達(dá)20%,金地-荔湖城超過(guò)20%,夏灣拿甚至達(dá)50%,在珠江新城的麗江花園,認(rèn)購(gòu)數(shù)在3套以上的客戶,深圳人就占了50%?!吧钲谌?,正在成為廣州樓市的重要客戶?!敝械匦卸麻L(zhǎng)徐建平表示。深穗兩地存在的巨大“價(jià)格差”,正是吸引深圳客大規(guī)模涌進(jìn)廣州的主要原因。 同銷售經(jīng)理們一樣認(rèn)為“廣州房?jī)r(jià)同深圳、上海、北京相比的確是一個(gè)洼地”的,還有來(lái)自本土的投資者。潮汕來(lái)的黃先生是廣州一家私企的老板,記者遇到他時(shí),他正在勤天E品了解樓盤情況??戳藥讉€(gè)月的房之后,對(duì)于該盤1.6萬(wàn)元/平方米的均價(jià),黃先生表示還可以接受,同時(shí)表示,“我看了幾十個(gè)樓盤,還是本地購(gòu)家多,廣州人也很有錢啊?!?br />
【自住一族】

上周末到廣州華景新城看房的張先生和黎小姐,前者因?yàn)榻Y(jié)婚,這兩個(gè)月才開始著急要購(gòu)房,而后者則是這個(gè)星期才下的購(gòu)房決定。兩位自住的消費(fèi)者購(gòu)下的都是70多平方米的二房戶型,均價(jià)達(dá)到9500元/平方米。兩位購(gòu)房者心態(tài)一致:“不趕快購(gòu)不行啊,以后肯定還會(huì)漲,再遲一點(diǎn),肯定又購(gòu)不起了?!?記者遇到小廖(化名)的時(shí)候,她正在翡翠綠洲的按揭服務(wù)處辦理按揭。找遍了整個(gè)廣州,只有開發(fā)區(qū)這個(gè)地方既能滿足她低房?jī)r(jià)和好環(huán)境的兩個(gè)要求,雖然每天來(lái)回至少在路上有兩個(gè)公里,但還是一咬牙先購(gòu)下來(lái)再說(shuō)。讓她下定決心的另一個(gè)原因是,該樓盤的小洋房一個(gè)月漲了1000元。這個(gè)漲幅嚇得人心驚肉跳,“是不是再晚一個(gè)月,我就又購(gòu)不起了?”  

  會(huì)漲多久?專家稱須防泡沫破裂   “錢太多了”,在目前描述中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)時(shí)常常被提起——“流動(dòng)性過(guò)剩”,而經(jīng)濟(jì)學(xué)家們對(duì)此的解釋是:在貨幣市場(chǎng)上有超額供給(即流動(dòng)性過(guò)剩或錢太多了)時(shí),人們會(huì)通過(guò)增加支出來(lái)調(diào)節(jié),而這種支出通常會(huì)是投資而不是消費(fèi)。 對(duì)于目前房?jī)r(jià)的暴漲,多位業(yè)內(nèi)專家都作出了“流動(dòng)性過(guò)?!钡慕庾x。仲量聯(lián)行亞太區(qū)的董事陳立民就表示,樓市、股市快速上漲,歸根結(jié)底是流動(dòng)性過(guò)剩的結(jié)果。在高增長(zhǎng)、低通脹格局不變的前提下,民間資金將持續(xù)搶灘投資市場(chǎng),過(guò)剩資金同時(shí)擠向樓市、股市這兩個(gè)市場(chǎng),推高了價(jià)格的同時(shí)也增加了風(fēng)險(xiǎn)。 “沒(méi)有辦法,中國(guó)目前的投資渠道還很少,房地產(chǎn)自然而然成為既特殊又尋常的投資品。比起像坐‘跳樓機(jī)’的股票,房地產(chǎn)算是相對(duì)穩(wěn)妥的投資”——維森置業(yè)的董事總經(jīng)理張維倫說(shuō),房產(chǎn)比股票更“重”:“股票只是一張紙,而房?jī)r(jià)即使下跌,還可通過(guò)出租房屋挽回?fù)p失。這也是大批的熱錢涌入房市的原因。”在這種房?jī)r(jià)高漲的短時(shí)期,投資客的比例甚至占了60%的比例,余下是換房一族,也占了30%。張維倫說(shuō),近年來(lái),廣州市樓房購(gòu)入1年內(nèi)就轉(zhuǎn)手的,占20%。 “這種投資趨勢(shì)在今年上半年確實(shí)特征明顯?!睆V東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)市場(chǎng)研究部主任黃福新說(shuō)。房子的轉(zhuǎn)手率很快,有的可能一個(gè)月轉(zhuǎn)三次。由于目前控制嚴(yán)格,較容易轉(zhuǎn)名的環(huán)節(jié)在拿預(yù)售合同到國(guó)土房管局鑒證之前,轉(zhuǎn)名的方式很多,其中一種就是換一份合同然后換一個(gè)購(gòu)家的名字。記者通過(guò)暗訪發(fā)現(xiàn),一些樓盤銷售人員也頂風(fēng)作案,在公司的支持下幫助購(gòu)房者轉(zhuǎn)樓花。 而二手房屋成交量的巨大從另一個(gè)側(cè)面,說(shuō)明廣州市房地產(chǎn)交易的頻繁與活躍。根據(jù)廣州市國(guó)土房管局陽(yáng)光家緣的統(tǒng)計(jì),今年1至5月,廣州全市十區(qū)一手住宅的成交宗數(shù)是30156套,而二手住宅的成交宗數(shù)卻達(dá)到33079宗,成交面積達(dá)到275.70萬(wàn)平方米,比去年同期242.06平方米的成交量,上漲了14%。而去年6月1日之后二手房的轉(zhuǎn)手成本要比2005年6月1日之后的轉(zhuǎn)手成本高——免營(yíng)業(yè)稅的條件從購(gòu)房后的2年變成了5年。即便如此,二手房的成交依舊活躍。 不少專家表示,由流動(dòng)性支撐起來(lái)的高價(jià)位不可能持久,尤其需要警惕泡沫滋生乃至破裂。中原地產(chǎn)項(xiàng)目部副總經(jīng)理黃韜就認(rèn)為,廣州的樓市已經(jīng)接近臨界線,已經(jīng)出現(xiàn)泡沫,房?jī)r(jià)的高漲有虛高的成分,需要警惕泡沫破裂。 專題撰文 本報(bào)記者 張?!?shí)習(xí)生 宋慶萍

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