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炒房如同談戀愛 “青春期”超值錢—— 炒房客
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 464 次
伍哥,60后,微胖,蓄一縷胡須,很有型。餐飲業(yè)老板,廣州某知名連鎖素食餐館就是其旗下的一個(gè)招牌。除了熱愛老本行、 吃貨這個(gè)招牌外,伍哥投資房產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)十分豐富,記者也是某開發(fā)商“牽橋搭線”認(rèn)識(shí)他的,該開發(fā)商的操盤手稱:“一開始就驚嘆怎么做飲食的都能這么有錢,后來才發(fā)現(xiàn),哇,這個(gè)人混樓市的經(jīng)歷比我還 得多。”據(jù)說,伍哥經(jīng)手的物業(yè)多至上百套,當(dāng)記者用這個(gè)“緋聞”詢問他時(shí),他搖著頭說:“沒有沒有……”讓他給出一個(gè)確切的數(shù)字,他思考了半天仍不肯說出一個(gè)具體答案,“幾十套應(yīng)該有,上百套嘛,應(yīng)該還不到,繼續(xù)努力,繼續(xù)努力吧。”說完,便爽朗地哈哈大笑起來。
此前,伍哥經(jīng)手的物業(yè)基本都是一手樓,九成是短線操盤,他屢屢在開盤時(shí)逢低吸納,微利就轉(zhuǎn)名出售,出手“快、準(zhǔn)、狠”。伍哥堅(jiān)定地認(rèn)為,房子也有“青春期”,其投資價(jià)值的時(shí)期,一般不會(huì)超過10年,所以一定要在這10年內(nèi)實(shí)現(xiàn)房子的變相增值。“和女孩子一樣啊,青春是很短的,二十來歲不談戀愛。等到三十多了,就會(huì)發(fā)現(xiàn)價(jià)值大不如前了,也沒那么多人追了!”
對(duì)于大部分市民來說,短炒應(yīng)該是難度不小的技術(shù)活兒。
但對(duì)于伍哥來說,在他的“字典”里,所謂的“炒房”當(dāng)然指的是“短線投資”,“長(zhǎng)線持有那不能叫‘投資’,應(yīng)該叫‘理財(cái)。所以,伍哥談的全是短線持有物業(yè)的投資經(jīng)驗(yàn)。不過,較近幾年,由于有“5年內(nèi)轉(zhuǎn)手要征重稅”,且有限購(gòu)、限貸等政策的束縛,伍哥這招也許也不太好使了。伍哥也坦言,炒房的黃金時(shí)期已經(jīng)過去了。但是他仍然堅(jiān)定地認(rèn)為,就算不是抱著炒房的心態(tài),只要有“投資”的想法,持有房子一般都不要超過10年就轉(zhuǎn)手。除非你是當(dāng)存銀行,只是想拿租金抵通脹那就另當(dāng)別論了。
炒房做到又快又好
伍哥說,他自己從來不購(gòu)樓齡太長(zhǎng)的物業(yè),持有物業(yè)也從來沒有超過5-8年。
伍哥自己比較得意的一次投資是在2004年,當(dāng)年,凱旋會(huì)這個(gè)在二沙島對(duì)面的豪宅項(xiàng)目開盤,售價(jià)只要1萬元/平方米左右,但兩年后的二手價(jià)已經(jīng)超過2.5萬元/平方米,利潤(rùn)達(dá)到了150%。“1萬元/平方米在當(dāng)時(shí)的洋房市場(chǎng)已經(jīng)算是天價(jià)了,很多人都不看好,覺得太貴,但我一下子就購(gòu)了5套。”伍哥有些小得意:“我看中它的稀缺性,很明顯,這個(gè)地段不會(huì)再有同類型的房子出售了。”
凱旋會(huì)是伍哥短炒收獲利潤(rùn)較高的一項(xiàng)目,不過,短炒速度較快的莫過于2007年的一次操作,他曾經(jīng)在一個(gè)月內(nèi)購(gòu)賣兩套房子,“幾乎是剛一購(gòu)進(jìn)馬上就賣出。”一出一進(jìn)差不多有50%的贏利。
較近幾年,由于限購(gòu)政策影響,伍哥不常碰住宅物業(yè)了,不過,他也沒閑著,去年他在珠江新城和朋友一起購(gòu)入了三層某超寫字樓,據(jù)稱到目前的盈利空間也相當(dāng)可觀了,伍哥說,珠江新城也沒多少貨了,價(jià)格還會(huì)再漲。今年年初,伍哥又入手科學(xué)城某豪宅盤,當(dāng)時(shí)該豪宅盤的售價(jià)在同板塊中算是數(shù)一數(shù)二高的了,但是伍哥認(rèn)為好房子的升值速度會(huì)比一般素質(zhì)的房子要快。所以,他不會(huì)購(gòu)目前該板塊熱度非常高的剛需盤,而是購(gòu)入了他認(rèn)為“資源比較稀缺的好房子”。至于什么時(shí)候打算賣?伍哥說:“一般也不會(huì)超過6年吧。”
建議持有房子不要超過10年
伍哥認(rèn)為,出售房子的較好時(shí)機(jī)是樓齡滿5年,而又未到10年這段“青春期”,因?yàn)榫头孔幼陨韮r(jià)值而言,這段時(shí)間是較值錢的。
盡管伍哥也認(rèn)同高素質(zhì)的二手樓同樣有不小的投資價(jià)值,但他認(rèn)為大部分樓齡太長(zhǎng)的物業(yè),其升值空間都不及高素質(zhì)的一手新樓。而且二手樓的投資技巧要靠淘,對(duì)于業(yè)務(wù)繁忙的他來說,實(shí)在是太瑣碎的“體力活兒”。所以他建議普通的購(gòu)房者,在淘二手房的時(shí)候尤其要注意樓齡,老化的物業(yè)要么“博拆遷”、要么有“名校效應(yīng)”,否則變現(xiàn)轉(zhuǎn)手的能力不會(huì)太強(qiáng)。
秘訣“青春期”撞上“魅力期”
伍哥投資房地產(chǎn)有自己的一套理論,那就是“10年投資周期定律”與“好房子魅力定律”相結(jié)合。
他認(rèn)為:“住房也有青春期,跟汽車一樣,只是沒有汽車那么明顯。在他看來,雖然每套住宅都有長(zhǎng)達(dá)70年的使用權(quán),但如果到了第5年,物業(yè)便開始進(jìn)入維修期,公共照明、電梯甚至綠化都會(huì)出現(xiàn)問題。一旦超過10年,投資價(jià)值就會(huì)逐步走向衰退,小區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)等方面都會(huì)被市場(chǎng)上的新的升級(jí)產(chǎn)品取代。那么,就房子自身的價(jià)值而言,它的增值空間及增值速度就會(huì)受到限制。
另外,在自己能力范圍內(nèi),看好一個(gè)樓盤,要盡量挑選素質(zhì)較高的一款產(chǎn)品。“資源越好的產(chǎn)品,在日后體現(xiàn)出來的價(jià)值會(huì)更高,升值速度會(huì)比一般產(chǎn)品快”。比如說,同個(gè)樓盤,南向的物業(yè),升值速度通常比北向的物業(yè)要快;好戶型的房子通常比差戶型的房子升值速度要快。
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