購房，小心遇到“宅基地”。

“天河棠下宅基地房，88.96平方米，售價22萬！”便宜嗎？當(dāng)然便宜！然而，農(nóng)村宅基地房——也就是小產(chǎn)權(quán)房——是國務(wù)院明文禁止城鎮(zhèn)居民購購的。近日，廣州市天河區(qū)法院對一宗典型的宅基地房屋購賣糾紛案進(jìn)行了宣判，購賣合同較終被判無效。此案給購房者提了個醒：購房，小心遇到“宅基地”。

馮某是沙河鎮(zhèn)某村宅基地的使用權(quán)人。日久年深，馮某的房子成了二級危房。1985年5月，馮某與附近尚無房屋居住的廣州彈簧廠職工黃某、何某簽訂了《私房合資建房協(xié)議書》及相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議，并經(jīng)過公證，約定：馮某出地，黃某、何某出資，改建上述宅基地房屋。新房建成后，馮某分得一、二層，黃某何某各得三、四層樓房，并約定：由馮某作為報(bào)建人，領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證后，再重新分割房屋產(chǎn)權(quán)。新樓于1988年落成，由各方使用至今。

2007年10月，馮某突然以“協(xié)議違反‘宅基地不得轉(zhuǎn)讓’的規(guī)定”為由，請法院確認(rèn)協(xié)議無效。

黃某在法庭上稱：馮某此舉，是因?yàn)榉績r上漲，見有利可圖，才在20多年后提請判決合同無效——這樣一來，房屋就歸馮某一個人所有了。

黃某認(rèn)為這個協(xié)議是有效合同，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的合同才是無效合同。本案的行為發(fā)生在1985年5月，判斷該行為是否有效，應(yīng)根據(jù)當(dāng)時的法律，而馮某并沒有提供當(dāng)時的法律依據(jù)。另外，雙方的簽約行為進(jìn)行了公證確認(rèn)，若沒有相反證據(jù)推翻，該公證書是有效的。

天河區(qū)法院經(jīng)審理認(rèn)為，一般情況下，判斷合同是否成立和有效，應(yīng)以行為時的法律和行政法規(guī)為依據(jù)，適用《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》（該法由國務(wù)院于1982年2月13日頒布并施行，1987年1月1日因《中華人民共和國土地管理法》實(shí)施生效而廢止）?！洞彐?zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》規(guī)定：農(nóng)村居民僅能在核準(zhǔn)的用途范圍內(nèi)使用建房用地，不得違法轉(zhuǎn)讓。

本案中，涉案土地是有關(guān)部門批給馮某作為宅基地建房的集體所有土地。馮某與黃某、何某簽訂的《私房合資建房協(xié)議書》，雖名為合資建房，實(shí)為變相房屋轉(zhuǎn)讓。因此，馮某等人簽訂的《私房合資建房協(xié)議書》的內(nèi)容，因違規(guī)而被判無效。（閆曉光）

有中介用“合資”繞過禁售令

“三房一廳，12.2萬元”、“南湖邊上，社區(qū)內(nèi)配套全，**口物業(yè)，100平方米三房單位只需18萬”、“天河棠下宅基地房，88.96平方米，售價22萬”——記者昨天在網(wǎng)上搜索到，廣州仍有不少人叫賣宅基地房。

“小產(chǎn)權(quán)房”禁售令應(yīng)該眾人皆知，還會有人購嗎？一個剛剛貼出不久的信息稱，舊廣從路邊一房屋，可作廠房、商鋪、旅業(yè)或住宅，價格面議。記者致電過去，一位女士說“早已有人購了”；其他兩個剛剛貼出的“小產(chǎn)權(quán)房”廣告也已賣出。

一位出售宅基地房的中介告訴記者，宅基地房的交易程序與一般的商品房購賣不同。購樓要簽署兩份文件，一份是《合資建房協(xié)議書》，一份是在律師事務(wù)所簽訂的《見證書》。她解釋稱，由于宅基地不能轉(zhuǎn)讓，只能以“集資房”的形式進(jìn)行。

國務(wù)院禁止城鎮(zhèn)居民購宅基地房

沒有產(chǎn)權(quán)的宅基地房又稱為“小產(chǎn)權(quán)房”，較近一段時間，國務(wù)院三令五申，禁止城鎮(zhèn)居民購購農(nóng)村的“小產(chǎn)權(quán)房”，引發(fā)社會關(guān)注和熱議。

廣東舜華律師事務(wù)所的肖雄輝律師認(rèn)為，此案的判決告訴我們，“小產(chǎn)權(quán)房”不僅是現(xiàn)在的法律禁止——20年以前法律就不允許“小產(chǎn)權(quán)房”的任意轉(zhuǎn)讓?！段餀?quán)法》規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。”根據(jù)《土地管理法》及相關(guān)司法解釋的現(xiàn)行規(guī)定：“禁止城鎮(zhèn)居民購購農(nóng)村的宅基地，政府有關(guān)部門也不能為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購購和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。”這主要是因?yàn)橘徺u“小產(chǎn)權(quán)房”將不可避免的產(chǎn)生占用耕地、破壞農(nóng)村環(huán)境、失地農(nóng)民無以為生、破壞整體規(guī)劃、擾亂房地產(chǎn)市場、滋生村干部腐敗等種種弊端。

宅基地房的出租購賣等曾引發(fā)大量的糾紛，比較典型的，就是較近發(fā)生在北京宋莊“畫家村”的訴訟案。自2006年10月以來，13位在宋莊以低價購購宅基地房的藝術(shù)家被村民告上法庭，村民要求以原價討回宅基地房。李玉蘭夫婦是被告藝術(shù)家之一，他們于2002年7月1日花了45000元，從宋莊當(dāng)?shù)卮迕袷掷镔徺徚艘惶庨e置宅基地房。2007年7月，通州法院判決：李玉蘭是居民，依法不得購賣農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的住房，因此判決李玉蘭和村民簽訂的房屋購賣合同無效，責(zé)令他們在判決生效90天內(nèi)騰空退出房屋。

　　誤購宅基地房購家可索補(bǔ)償

如果以《合資建房協(xié)議書》等方式購了宅基地房，又被判合同無效，應(yīng)該怎么辦呢？

廣東舜華律師事務(wù)所的肖雄輝律師認(rèn)為，如果遇到這種情況，購方可要求補(bǔ)償。

就上述案件為例，肖雄輝認(rèn)為，何某和肖某可以要求賣方給予補(bǔ)償。至于補(bǔ)償數(shù)額，衡量時將綜合考慮購方裝修或翻建、涉案房屋和宅基地的價值已大幅上漲等因素，出賣人應(yīng)根據(jù)評估所得的涉案房屋價位等因素，適當(dāng)給予購家一定補(bǔ)償。

宅基地房無真正產(chǎn)權(quán)

宅基地房屬于小產(chǎn)權(quán)房——小產(chǎn)權(quán)房，是指在農(nóng)村集體所有的土地上開發(fā)的房地產(chǎn)，并銷售給城市居民。按現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定，這類土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或農(nóng)民宅基地，不得用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。因此，小產(chǎn)權(quán)房并不具有真正的產(chǎn)權(quán)，無法得到法律保護(hù)。

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