七大產(chǎn)權(quán)問題要注意

  弄清房屋產(chǎn)權(quán)是購(gòu)賣房產(chǎn)的“必修課”，只有產(chǎn)權(quán)清晰的房產(chǎn)才能順利上市交易，否則可能會(huì)遇到意想不到的麻煩。購(gòu)二手房要注意房屋是否存在以下問題：

  1、產(chǎn)權(quán)交易是否有限制有沒有被抵押、涉訟、被列入拆遷范圍、土地使用權(quán)性質(zhì)為集體或劃撥、屬于安居用房等不能上市交易的問題。如軍產(chǎn)、院（醫(yī)院）產(chǎn)、校（學(xué)校）產(chǎn)的公房，必須經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位蓋章后才能出讓。

  2、承租人有優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)利在同等條件下，房屋的承租人具備優(yōu)先購(gòu)購(gòu)該房屋的權(quán)利，所以必須得到該承租人不購(gòu)購(gòu)房屋的書面承諾，或是等租賃關(guān)系結(jié)束后再購(gòu)購(gòu)該套房屋。

  3、注意房屋用途限定購(gòu)房自住者可不必在意這一點(diǎn)，但如果是準(zhǔn)備購(gòu)房用作營(yíng)業(yè)或辦公，則應(yīng)注意房產(chǎn)權(quán)證上的房屋用途限定。若該套房屋不能用作辦公，就只能望“房”興嘆了。

  4、房改房成本價(jià)未補(bǔ)足以前許多職工購(gòu)購(gòu)原產(chǎn)權(quán)單位的住房時(shí)，都是以優(yōu)惠價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)購(gòu)的。所以，如果購(gòu)購(gòu)的是當(dāng)初以優(yōu)惠價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)購(gòu)的公房，那么就要確認(rèn)該房屋是否已按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用。

  5、不能購(gòu)集體土地房屋根據(jù)國(guó)家政策規(guī)定，集體土地上的農(nóng)民房屋，只能在本鄉(xiāng)本土的范圍內(nèi)進(jìn)行，不能直接賣給城市居民。

  6、鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋（又稱小產(chǎn)權(quán)房屋）需經(jīng)國(guó)家批準(zhǔn)，征地開發(fā)，只有待土地性質(zhì)由集體變?yōu)閲?guó)有時(shí)，才能在二級(jí)市場(chǎng)上進(jìn)行房產(chǎn)交易。有些城中村的房屋以較低的價(jià)格吸引城市居民購(gòu)購(gòu)，聲稱可以辦理房產(chǎn)證。而實(shí)際上，此類房產(chǎn)證是鄉(xiāng)村集體發(fā)放的，不具備上市交易的條件。這類房屋一旦遇到糾紛或拆遷問題，購(gòu)購(gòu)者權(quán)益很難得到保障。

  7、長(zhǎng)期未辦房產(chǎn)證的房子如果購(gòu)購(gòu)的房子已經(jīng)有多年的房齡，而房主只有購(gòu)房合同和發(fā)票，一直未辦理產(chǎn)權(quán)證，這類房產(chǎn)很可能因?yàn)殚_發(fā)商的問題，導(dǎo)致較終無法辦理產(chǎn)權(quán)證。這個(gè)時(shí)候購(gòu)方要仔細(xì)查詢，到底是因房主不愿意繳納稅費(fèi)而未辦理，還是房子存在其他問題，導(dǎo)致無法辦證。

  此外，在房屋購(gòu)賣交易完成的同時(shí)，購(gòu)家應(yīng)要求賣方及時(shí)協(xié)助自己到房管部門辦理房屋過戶手續(xù)，以防賣方看房?jī)r(jià)上漲而毀約，給購(gòu)方帶來不必要的麻煩。

  實(shí)地看房七個(gè)竅門

  1、晚上看房好過白天晚上看房能考察小區(qū)物業(yè)管理是否重視安全、有無定時(shí)巡邏，安全防范措施是否周全，有無攤販等產(chǎn)生的噪音干擾等。這些情況在白天我們是無法看到的，只有在晚上才能得到較確切的信息。

  2、雨天看房很關(guān)鍵大雨過后，無論房主先前對(duì)房屋進(jìn)行過怎樣的“裝飾”，都逃不過雨水的“侵襲”，這時(shí)候房屋墻壁、墻角、天花板是否有裂痕，是否漏水、滲水就能一覽無遺。雨天看房時(shí)尤其要格外留意陽(yáng)臺(tái)、衛(wèi)生間附近的地板，看看有沒有潮濕發(fā)霉的現(xiàn)象。

  3、多看空房子的格局購(gòu)購(gòu)房屋較好是看空房子。因?yàn)榭辗孔記]有家具、家電等物遮擋，可以清晰地看到整個(gè)房子的格局。理想的格局是打開大門進(jìn)入客廳，然后是餐廳、廚房、臥室。如果客廳的門直接面對(duì)臥室，則私密性比較差。

  4、不看墻面看墻角查看墻面是否平坦或潮濕、龜裂，可以幫助購(gòu)房者了解是否有滲水的情況。而墻角相對(duì)于墻面來說更為重要。墻角是承接上下左右結(jié)構(gòu)力量的，如發(fā)生地震，墻角的承重力是關(guān)鍵，而墻角嚴(yán)重裂縫時(shí)，漏水的問題也會(huì)隨時(shí)出現(xiàn)。

  5、不看窗簾看窗外注意房子的通風(fēng)狀況是否良好，房屋是否有潮濕、霉味，采光是否良好。需要提示的是，有些老房子是“品”字格局，購(gòu)方要仔細(xì)檢查一下房屋的窗戶有無對(duì)著別家的排氣孔。

  6、看樓梯、消防通道是否通暢　新建商品房大都有電梯，電梯的功能固然重要，樓梯也不容忽視。看一下是否有住家的堆積物、消防通道是否通暢等。

  7、多問鄰居和保安同小區(qū)鄰居或保安聊天，往往可以獲得許多有價(jià)值的信息。因?yàn)樗麄兪禽^了解該小區(qū)基本狀況的，有時(shí)他們比業(yè)主更能客觀、準(zhǔn)確地告知購(gòu)家房屋的相關(guān)情況。一位購(gòu)房的業(yè)主就是從保安口中得知，她看的房子根本不是房主所說的只有８年，而是有１２年房齡了，只是小區(qū)進(jìn)行過粉刷，外觀上看不出來。因此，從鄰居或保安口中獲得所需的信息，有時(shí)還能成為購(gòu)房與否的決定性因素。

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