主角：黎小姐（28歲，外企職員）

個(gè)人情況：在花地村居住的非村民，在芳村居住已有數(shù)年，對(duì)芳村有著深厚的感情，目前與父母一起居住。

置業(yè)需求：尋找原居住地附近并且靠近**的樓盤，可承受的價(jià)格在6000~7000元/m2左右，因要照顧父母，要求樓層要低，較好在一樓。

合富置業(yè)專家建議：老年人對(duì)物業(yè)要求與年輕人有所不同，兒女在購(gòu)房前需了解清楚老人的需求，應(yīng)選擇一些周邊環(huán)境清靜、生活配套完善、交通方便的物業(yè)。樓層適宜在1~3樓。像黎小姐這樣的年輕置業(yè)者要根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)承受能力選擇適當(dāng)?shù)奈飿I(yè)，同時(shí)要考慮日后上下班方便。目前符合黎小姐要求、靠近**口的樓盤有東鵬花園 、紫蘭苑、康乃馨苑等，而且有些樓盤價(jià)位稍低，較為經(jīng)濟(jì)實(shí)惠。

主角：張先生（31歲，IT業(yè)職員）

個(gè)人情況：張先生是花地村村民的后代，較近結(jié)婚自組家庭，打算另置物業(yè)，現(xiàn)同父母居住在花地村。

置業(yè)需求：張先生新婚，急需尋找兩房電梯樓單位?？紤]到要照顧父母，因此尋找花地村附近的樓盤。另外，考慮到日后孩子的教育需求，名校周邊的樓盤較好。

合富置業(yè)專家建議：年輕人如購(gòu)房自住，可把次置業(yè)作為升級(jí)置業(yè)的跳板，應(yīng)選擇一個(gè)交通方便、生活配套齊全的物業(yè)。另外，準(zhǔn)家長(zhǎng)族在購(gòu)房前應(yīng)先作好預(yù)算，根據(jù)個(gè)人資金的承受能力而制定購(gòu)房目標(biāo)。由于現(xiàn)時(shí)小孩讀書費(fèi)用甚高，若經(jīng)濟(jì)能力有限的置業(yè)人士，可選擇購(gòu)置一些樓層稍高，總價(jià)相對(duì)較低的二手物業(yè)，或采用按揭貸款購(gòu)房，且貸款年限稍長(zhǎng)一些，這樣可減輕月供壓力。目前，符合張先生要求的有翠竹苑 、紅棉苑、合興苑等。

城中村“淘金”

弄清物業(yè)產(chǎn)權(quán)

舊村改造帶來(lái)商機(jī)多多，由于二手房權(quán)屬問(wèn)題復(fù)雜多樣，購(gòu)房前可以通過(guò)查冊(cè)規(guī)避部分風(fēng)險(xiǎn)，包括查證該出售的物業(yè)產(chǎn)權(quán)是否清晰，是否可以正常上市交易，有否被法院查封被抵押等背景資料。該環(huán)節(jié)對(duì)購(gòu)家是非常關(guān)鍵及重要的，購(gòu)家應(yīng)向業(yè)主或中介公司問(wèn)清楚該房屋產(chǎn)權(quán)問(wèn)題的查證具體情況，較好保留一定的依據(jù)證明。

回遷房出證后可以轉(zhuǎn)賣

拆遷后回遷的物業(yè)持《回遷協(xié)議》是不能辦理交易的，必須待出房產(chǎn)證后才能交易。而回遷房出證后的房產(chǎn)性質(zhì)基本上與商品房一樣是沒(méi)有年限限制出售的，無(wú)須與解困房或安居房一樣受年限限制出售。

合富置業(yè)專家提醒：出售回遷房與出售商品房一樣，只要出房產(chǎn)證滿5年就可申請(qǐng)減免營(yíng)業(yè)稅及個(gè)人所得稅。而對(duì)于那些回遷房出證未滿5年的人士，可查看原物業(yè)被拆遷時(shí)簽署的《拆遷協(xié)議》或《回遷協(xié)議》，只要已滿5年就不需要繳交營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅；但申請(qǐng)減免營(yíng)業(yè)稅及個(gè)人所得稅時(shí)必須要提供《拆遷協(xié)議》或《回遷協(xié)議》的原件才能減免，如不能提供原件的可通過(guò)檔案館調(diào)取以上資料來(lái)減免。

宅基地自建房購(gòu)賣違法

國(guó)務(wù)院辦公廳1999年頒布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購(gòu)購(gòu)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。”國(guó)家土地管理局[1990]國(guó)土函字第97號(hào)《關(guān)于以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的具體應(yīng)用問(wèn)題請(qǐng)示的答復(fù)》規(guī)定：原宅基地使用者未經(jīng)依法批準(zhǔn)通過(guò)他人出資翻建房屋，給出資者使用，并從中牟利或獲取房屋產(chǎn)權(quán)，是屬“以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”的違法行為之一。

合富置業(yè)專家提醒：消費(fèi)者若購(gòu)購(gòu)了宅基地自建房是無(wú)法拿到房產(chǎn)證的，也不能上市交易。一旦發(fā)生了房屋糾紛，將得不到法律的保障。即使購(gòu)賣雙方已簽訂合同，但根據(jù)《合同法》第五十二條規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同視為無(wú)效合同。

農(nóng)村集資房嚴(yán)禁上市轉(zhuǎn)讓

集資房是改變住房建設(shè)由國(guó)家和單位統(tǒng)包的制度，實(shí)行政府、單位、個(gè)人三方面共同承擔(dān)，通過(guò)籌集資金，建造的房屋。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。個(gè)人按房?jī)r(jià)全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)，個(gè)人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。目前在城中村或城中村附近出現(xiàn)價(jià)格特別低的房子，購(gòu)家須特別留意，這些很有可能是在宅基地上興建的農(nóng)村集資房。

合富置業(yè)專家提醒：由于宅基地不能上市交易，農(nóng)村集資房也是嚴(yán)禁上市轉(zhuǎn)讓，也不能辦理按揭，購(gòu)購(gòu)農(nóng)村集資房的風(fēng)險(xiǎn)在于購(gòu)購(gòu)行為不受法律保護(hù)，而到公證處對(duì)交易進(jìn)行公證，只能作為該交易真實(shí)性的見證，不能說(shuō)明其交易合法，購(gòu)家切勿貪小便宜。

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