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商品房存在質(zhì)量瑕疵 購房者如何保護自身權(quán)利
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 600 次
楊先生購購了一套商品房,但在驗收時發(fā)現(xiàn)所購房屋存在房號不符、衛(wèi)生間及廚房嚴重漏水,水管排列位于樓板下等問題。楊先生當(dāng)即 要求開發(fā)商立即整改,整改完畢才能收房。但在超過交房期限三月后,開發(fā)商仍未將房屋存在的質(zhì)量問題解決,故楊先生要求與開發(fā)商解除曾經(jīng)簽訂的《預(yù)售商品房 購賣合同》。可是開發(fā)商卻辯稱該房屋已經(jīng)通過了建設(shè)、設(shè)計、監(jiān)理、施工單位的驗收,是合格的房屋,楊先生房屋的問題是交付后的保修問題,開發(fā)商只需承擔(dān)保 修責(zé)任即可。因此,開發(fā)商拒絕解除合同,并稱如果楊先生堅持單方面解除合同,則視為違約,要承擔(dān)違約責(zé)任。在此種情況下,楊先生是否可以解除合同呢?
律師分析
頭先可以明確的是,楊先生在這種情況下是可以提出解除合同的,而且不構(gòu)成違約。
房屋質(zhì)量是否合格除了要經(jīng)過相關(guān)部門的驗收外,還應(yīng)該經(jīng)過購受人的驗收。通過相關(guān)部門的驗收是房屋可以交付使用的較基本的條件。此外,房屋在交付時應(yīng)當(dāng) 具備正常使用的條件。購房人在接收房屋時,有權(quán)依據(jù)合同的約定對房屋進行驗收。楊先生驗收房屋時,發(fā)現(xiàn)房屋存在著房號不符,房屋漏水等現(xiàn)象,楊先生遂即要 求開發(fā)商整改,可是開發(fā)商遲遲沒有整改完畢。 根據(jù)《較高人民法院關(guān)于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條的規(guī)定“因房屋質(zhì)量問題 嚴重影響正常居住使用,購受人請求解除合同和賠償損失的,應(yīng)予支持。”同時根據(jù)《中華人民共和國合同法》的相關(guān)規(guī)定,只要存在商品房質(zhì)量不合格即質(zhì)量問題 嚴重影響正常居住使用的情形,即應(yīng)認定為“當(dāng)事人遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的”的違約情形,購受人可以要求開發(fā)商承擔(dān)合同解除這 一違約責(zé)任承擔(dān)方式。所以楊先生要求解除合同是完全合理合法的。
其次,在這里還要指出的是,開發(fā)商認為楊先生的房屋的質(zhì)量問題他 們需要承擔(dān)的是保修責(zé)任,這一觀點是錯誤的。開發(fā)商向購房人交付的房屋應(yīng)該是符合條件并且可以正常使用的房屋,交付前發(fā)生的質(zhì)量問題應(yīng)當(dāng)由房屋出賣人,也就是開發(fā)商負責(zé)整改完畢后方能交付使用,而房屋交付使用后發(fā)生的質(zhì)量問題才屬于保修責(zé)任的范圍,兩者是不能等同的。 在該案中,楊先生在房屋交付使用前就發(fā) 現(xiàn)了多處質(zhì)量問題,而且每一項都影響正常的居住。開發(fā)商沒有在限定期限內(nèi)整改完畢,已經(jīng)屬于違約。
律師提醒
現(xiàn)下是一個購房熱的時期,開發(fā)商在交付房屋之前應(yīng)該本著誠實信用的原則,按照合同自覺履行自己的義務(wù),避免他人損失的同時也避免企業(yè)的損失。
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