武 漢

　　價(jià)量齊升 盤盤漲價(jià)

　　“量?jī)r(jià)齊升，盤盤漲價(jià)”是今年武漢樓市的主旋律。根據(jù)武漢億房研究的統(tǒng)計(jì)，在2009年一年的時(shí)間里，武漢主城區(qū)的房?jī)r(jià)從5259元/平方米漲到6174元/平方米，而城區(qū)漲勢(shì)更為迅猛，年初武昌區(qū)、漢口區(qū)的價(jià)格每平方米6507元、6383元，11月份這兩個(gè)地點(diǎn)的價(jià)格已經(jīng)紛紛暴漲到8209元、8022元。

　　隨著房?jī)r(jià)的一路飆升，成交量也一路追漲。據(jù)億房數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年3月到11月，全市商品房成交量都在7000套左右，截至目前，全市商品房總成交量與去年全年數(shù)值相比，增幅達(dá)110%，超過了2007年的全年成交量。尤其進(jìn)入11月，在房?jī)r(jià)已經(jīng)處于高位之時(shí)，商品房成交量罕見地突破8000套。一名不相信這個(gè)數(shù)字的業(yè)內(nèi)人士曾到房產(chǎn)局查存檔，稱數(shù)字是真的，但是“太瘋狂”。

　　記者在采訪中看到，與年初相比，武漢城區(qū)樓盤價(jià)格均上漲了接近50%，長(zhǎng)江邊一樓盤率先將均價(jià)提高到2萬元以上，漢口區(qū)尤其解放大道沿線、京漢大道沿線樓盤不少都是萬元以上，武昌區(qū)已難見到均價(jià)在8000元以下的樓盤，而打折活動(dòng)少之又少。

　　家住武昌，想在漢口一中學(xué)附近購房的皮先生說，去年底看到中學(xué)旁邊一樓盤開盤均價(jià)是6000多元，判斷價(jià)格還會(huì)降，打算先等等，到今年初價(jià)格漲到7000元，覺得虧了就猶豫了一會(huì)兒，到現(xiàn)在價(jià)格已經(jīng)超過萬元，于是他徹底放棄了購房。

　　隨著房?jī)r(jià)的上漲，購房者的心理也變得越來越復(fù)雜，購房的隊(duì)伍里除了單純的“剛需”，又增加了恐慌性購房者、投資性購房者、投機(jī)性購房者。

　　11月底，武昌區(qū)一樓盤新推出的兩個(gè)單元開盤，盡管均價(jià)已達(dá)到8000元/平方米，房屋總價(jià)大多在80萬元以上，但36套小戶型在開盤當(dāng)日幾乎一搶而空。一名一個(gè)月前才在此處購房的王先生說，房?jī)r(jià)漲得太快，10月底購房時(shí)價(jià)格已比之前漲了接近2000元，購房后心驚膽戰(zhàn)怕價(jià)格下跌，沒想到一個(gè)月的時(shí)間總價(jià)就漲了近10萬元。

　　手頭已經(jīng)有不下5套商品房的何先生較近又購了一套價(jià)值200多萬元的別墅。他說，購房只是為了保值，明年通脹預(yù)期強(qiáng)，錢存銀行實(shí)際是貶值。

　　家住武漢理工大的余先生今年連續(xù)兩次排隊(duì)購房均空手而歸。他說，次是今年上半年，當(dāng)時(shí)媒體、專家一邊倒地認(rèn)為房?jī)r(jià)還要跌，但他購房時(shí)發(fā)現(xiàn)沒開盤的樓盤門口已經(jīng)排起長(zhǎng)龍，而他心儀的小戶型已經(jīng)賣完了；次他一樣又排了幾個(gè)公里隊(duì)，連號(hào)牌都沒有拿到。他說，現(xiàn)在武昌區(qū)90平方米小戶型總價(jià)攀升到70萬元以上，南湖也得接近60萬元，比當(dāng)初漲了十幾萬元，已經(jīng)超越了自己的經(jīng)濟(jì)和心理雙重承受力，干脆不再去想購房這件事了。

　　專家表示，今年武漢樓市行情出乎所有人的意料，連續(xù)9個(gè)月量?jī)r(jià)齊升的原因包括：往年積累的需求集中釋放；利好政策的刺激及對(duì)通脹的預(yù)期，三個(gè)原因共同推動(dòng)武漢樓市價(jià)量齊增。

　　李國政給記者算了一筆賬，目前武漢市區(qū)新房均價(jià)已經(jīng)達(dá)到6000元/平方米，就算只購一套90平方米的小戶型，總價(jià)也得54萬元，按武漢城市居民的年人均可支配收入16713元計(jì)算，一個(gè)江城三口之家要花大約16年的時(shí)間才能購上這樣一套房。他說，當(dāng)房?jī)r(jià)遠(yuǎn)部分市民的購購力的時(shí)候，價(jià)格出現(xiàn)調(diào)整是必然的，但同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)成為G D P的大支柱和地方財(cái)稅的主要來源，因此期望馬上有嚴(yán)厲政策出臺(tái)調(diào)控房?jī)r(jià)也不現(xiàn)實(shí)，因此預(yù)計(jì)明年武漢的房?jī)r(jià)將逐步企穩(wěn)。

　　北 海

　　“瘋狂的房子”誰購單

　　從每平方米幾百元到上千元，再從每平方米1000元到5000元，短短幾年時(shí)間，北海的房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)出“翻筋斗”的發(fā)展勢(shì)頭。2009年末，北海樓市再次呈現(xiàn)出“價(jià)量齊升”的景象。然而，記者深入采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，北海樓市炒作因素大于實(shí)際價(jià)格，一旦資金鏈斷裂，卷入其中的資金無疑將為較后的瘋狂購單。

　　記者近日來到北海市海珠等大酒店進(jìn)行暗訪，知情人士告訴記者，幾乎每家酒店里操著外地口音“喝早茶”的人，都是前來北海炒作房地產(chǎn)的，潤發(fā)大廈、蔚藍(lán)海岸、東方明珠花園、楓林藍(lán)灣、新力海景花園、華杰春秋園等諸多一手樓盤、二手房源基本上都被福建人、東北人、浙江人所壟斷。

　　記者在距離市區(qū)近40時(shí)辰車程的一座樓盤里，遇上了前來看房的遼寧人張騫襄。他說：“這樓盤開盤價(jià)才每平方米4000多元，我打算招集老鄉(xiāng)，把整座樓盤全購下來，然后等著升值。”

　　張騫襄告訴記者，“招集老鄉(xiāng)”的想法是參加了溫州購房團(tuán)之后才萌發(fā)的?！皽刂葙彿繄F(tuán)幾乎已經(jīng)把市的樓盤給壟斷了，幾乎是新樓盤一開盤，他們就拿著幾十個(gè)、上百個(gè)身份證去購房，時(shí)間就能將頭付手續(xù)給全部辦妥，然后就是等著坐地生財(cái)。我們東北老鄉(xiāng)實(shí)力不夠雄厚，但只要團(tuán)結(jié)起來，弄下一兩個(gè)樓盤應(yīng)該不成問題。”

　　常年在北海生活的本地人覃剛說：“我在大型國企工作，年收入超過8萬元，本來計(jì)劃今年下半年投資購樓的，但房?jī)r(jià)一下子漲到5000元至6000元/平方米，每棟樓房開盤都像超市打折促銷一樣火爆，都是外地人炒起來的?！?/P>

　　在接受記者采訪過程中，“被外地人炒起來”幾乎成為北海本地人和炒房者共同的答案。在炒房者心目中，北海樓市的飆升源于以下幾個(gè)原因：

　　——國家戰(zhàn)略吸引眾多投資，北海樓市“必漲無疑”。2008年1月1日國務(wù)院正式批準(zhǔn)《廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》后，大量資本迅速涌入北海；2009年10月28日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議討論并原則通過《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)廣西經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的若干意見》，這些戰(zhàn)略決策推動(dòng)大批資本涌入北部灣。北海已成為各路資本的熱土———跨國公司、央企的產(chǎn)業(yè)資本、金融大鱷的金融資本、廣東浙江等地的民營資本，甚至是炒房的游資、熱錢的蜂擁之地。

　　——前期“漲幅小”，后期定有“資金跟進(jìn)”。炒房者一個(gè)始終如一的“理論”是：北海房地產(chǎn)價(jià)格遠(yuǎn)低于其他城市的房地產(chǎn)價(jià)格。如今一些樓盤價(jià)格高達(dá)每平方米5000元至6000元甚至上萬元，仍然被視為“低于海南?？?、三亞3萬元至6萬元/平方米”的價(jià)格。價(jià)格仍然偏低引發(fā)的邏輯就是“還將有大量資金跟進(jìn)”，因此，“炒房定賺”成為口口相傳的事情。

　　——通貨膨脹預(yù)期，一購就漲，跟進(jìn)就賺“理論”。這幾乎成為東北人、浙江人、福建人在當(dāng)?shù)丶匈徺彿康禺a(chǎn)的“信心支柱”。他們認(rèn)為，2008年下半年的金融危機(jī)不僅沒有使得北海房地產(chǎn)價(jià)格下跌，卻凸顯出北海房地產(chǎn)逆市飆升的狀態(tài)，這表明樓市還有很大空間。而全球市場(chǎng)上各國的“救市政策”已經(jīng)投入的大量資金，肯定會(huì)有相當(dāng)一部分游資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，北海的自然條件、政策支持，以及未來的“通脹預(yù)期”，將成為樓市持續(xù)攀升的有力支持。

　　常年關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的專家徐海豐認(rèn)為，炒房者通過一整條“自欺欺人”的鏈條，將中西部地區(qū)的樓市串成一條美麗的“珍珠”，國家戰(zhàn)略政策導(dǎo)向沒有鼓勵(lì)發(fā)展房地產(chǎn)，資金跟進(jìn)也是無中生有。“串起珍珠的繩子本來就是泡沫，再美麗的炒房神話也會(huì)較終破滅?！?/P>

　　北海溫州商會(huì)會(huì)長(zhǎng)徐守斌告訴記者，2004年，北海多數(shù)樓盤是每平方米1000元至1300元，2009年的新開樓盤則為每平方米4500元至5000元，哪怕是北京、上海和深圳，漲幅也沒有這么高的。未來預(yù)測(cè)，到2012年，北海房?jī)r(jià)將達(dá)到8000元至1萬元/平方米。

　　中國銀監(jiān)會(huì)北海銀監(jiān)局的相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，令人擔(dān)憂的問題在于，房地產(chǎn)的飆升恰恰是以大量“熱錢”的炒作烘托起來的。一旦銀行銀根緊縮，無論是開發(fā)商還是炒房者，短缺的資金鏈將很可能造成整個(gè)樓市的持續(xù)低迷。

　　“只要晚上到北海街頭看看你就會(huì)發(fā)現(xiàn)，大量已經(jīng)售罄的樓盤空置率很高，房屋價(jià)格租售比差距也非常大，這才是北海樓市的‘真相’?！痹?jīng)歷過上世紀(jì)90年代北海樓市“泡沫”的市民歐陽常青說。

　　相當(dāng)一部分市民認(rèn)為，從投資20至30年的角度來考慮，現(xiàn)在購購每平方米5000元左右的房子還是值得的。但臨海的樓房折舊率卻需要理性考慮?！叭绻皇抢硇缘耐顿Y，只想如何通過炒樓‘賺快錢’，很可能成為樓市‘較后瘋狂’的購單者?！?/P>

　　西 安

　　房?jī)r(jià)“破五”令人生疑

　　2009年西安商品房市場(chǎng)呈現(xiàn)火熱景象，不僅成交量節(jié)節(jié)上升，商品住宅成交均價(jià)也頭次突破了每平方米5000元大關(guān)。持續(xù)活躍的西安樓市，將繼續(xù)保持火熱態(tài)勢(shì)，還是步入下調(diào)軌道？

　　近10年來，西安樓市的發(fā)展一直比較平穩(wěn)，商品房?jī)r(jià)格長(zhǎng)期都處于穩(wěn)步微升態(tài)勢(shì)中，全年成交面積一直徘徊在500萬平方米以內(nèi)，價(jià)格保持在3000元上下。成交量低、價(jià)格上不去等原因使西安樓市一直處在全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的二線邊緣位置。

　　據(jù)西安市房管部門統(tǒng)計(jì)，2009年前三季度西安市商品房銷售面積為816.9萬平方米，同比增長(zhǎng)73%；商品房住宅均價(jià)5026元，同比增長(zhǎng)2.39%。

　　西安一些房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在普遍沒有追加投資，沒有提高產(chǎn)品性能、小區(qū)綠化標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)品質(zhì)等外因的情況下，西安房?jī)r(jià)出現(xiàn)這樣的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，不能不使人聯(lián)想起房?jī)r(jià)泡沫，從而對(duì)超過5000元的均價(jià)產(chǎn)生質(zhì)疑。

　　頭先受到質(zhì)疑的是高房?jī)r(jià)的市場(chǎng)承受力，作為中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的二線城市，西安市商品房均價(jià)突破5000元大關(guān)后，在全國仍處于較低水平，但相對(duì)于西安市民的收入?yún)s處于偏高狀態(tài)。相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，西安居民能夠承受的房?jī)r(jià)在3500元到4000元之間，在房?jī)r(jià)“破五”之后，有多少人能夠承受得起這樣的房?jī)r(jià)，值得懷疑。

　　其次是每個(gè)樓盤的公布價(jià)與統(tǒng)計(jì)價(jià)也受到質(zhì)疑。目前西安樓市大盤林立，奇怪的是越是大盤打折幅度就越大，從95折到80折不等。一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果是按成交價(jià)統(tǒng)計(jì)，為什么不直接以成交價(jià)公布，而是在自己先期制定的銷售價(jià)格上進(jìn)行折扣？其目的無非是讓人們?cè)谑袌?chǎng)上看到這個(gè)所謂的均價(jià)，認(rèn)為房?jī)r(jià)一直在漲，這樣做只能使沒有購房的人迫于漲價(jià)現(xiàn)實(shí)而跟風(fēng)，追漲殺跌陷入房?jī)r(jià)陷阱，所以房屋均價(jià)超

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