全國>>

您的當(dāng)前位置:海南房產(chǎn)網(wǎng) - 搜游居 > 房產(chǎn)資訊 > 房產(chǎn)新聞 > 一線城市融資成本飆升七成 地產(chǎn)大鱷急辟二三線市場

一線城市融資成本飆升七成 地產(chǎn)大鱷急辟二三線市場

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng)  閱讀 779 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  在宏觀調(diào)控的高壓之下,在香港上市的主要內(nèi)地發(fā)展商的上半年業(yè)績卻表現(xiàn)亮麗,恒大地產(chǎn)(03333.HK)、富力地產(chǎn)(02777.HK)、雅居樂(03383.HK)、世茂房地產(chǎn)(00813.HK)等企業(yè)的盈利同比都有大幅上升。

  不過宏觀調(diào)控的陰霾不散,在內(nèi)地融資渠道萎縮之下,在港上市的內(nèi)地企業(yè)今年已經(jīng)接二連三地在海外發(fā)行高息票據(jù)和尋求貸款,它們的中期業(yè)績也透露出其融資成本的攀升對盈利情況造成的影響。比如富力地產(chǎn)和世茂房地產(chǎn)在今年上半年的融資成本就分別上升了74%和17.48%。

  中信銀行國際的高端副總裁兼中國業(yè)務(wù)頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家廖群對本報記者表示,“大部分發(fā)展商在前兩年都賺了不少錢,即使現(xiàn)在難以融資,其資金也可以撐一段時間。從4月份到現(xiàn)在調(diào)控了4個月,隨著銷售量下降,以及國內(nèi)銀行借貸的收緊,對某些發(fā)展商的現(xiàn)金流確實產(chǎn)生了負(fù)面影響。不過現(xiàn)在也存在其它融資渠道,比如PE、海外融資、地下信貸等?!?/P>

  廖群認(rèn)為,政府對這輪調(diào)控的決心比較大,到明年上半年都不要指望會有真正意義上的樓市反彈。

  融資成本上升

  中報顯示,由于去年底和今年初的銷售不錯,多家在香港上市的地產(chǎn)商資金狀況比此前外界推測的要好。

  比如,5月份頭祭降價大旗的恒大,借助八五折的效應(yīng),其上半年的銷售業(yè)績驚人。恒大地產(chǎn)主席許家印在香港對記者表示,恒大地產(chǎn)到6月底持有的現(xiàn)金為184.9億元,負(fù)債總額為252.7億元,加上銀行授信額度以及其它可收回的合約銷售資金,恒大可動用資金為495.2億元。凈負(fù)債率為43.3%。

  今年以來,這些內(nèi)地地產(chǎn)商都積極利用海外市場,發(fā)行了年利率從8%到14%不等的票據(jù)。其中,恒大年初和4月分別發(fā)行了年利率13%的優(yōu)先票據(jù)共13.5億美元;碧桂園在4月和8月分別發(fā)行了年利率11.37%和10.5%的優(yōu)先票據(jù)共9.5億美元;雅居樂在4月份發(fā)行年利率8.875%的優(yōu)先票據(jù)6.5億美元;花樣年(01777.HK)在5月發(fā)行年利率高達(dá)14%的優(yōu)先票據(jù)1.2億美元。此外,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)(03377.HK)也在7月發(fā)行了9億美元的可換股證券,年利率為8%。

  申銀萬國的一份研究報告指出,今年不斷有內(nèi)地發(fā)展商發(fā)債融資,主要是因為上半年銷售額未能完成預(yù)期的利潤目標(biāo),導(dǎo)致資金緊拙。而且下半年的政策不明朗,開發(fā)商的融資渠道可能會被堵塞,因此需發(fā)債融資。

  世茂房地產(chǎn)今年就有兩次融資行動。先是在5 月,與包括14 家金融機(jī)構(gòu)聯(lián)合籌組的銀團(tuán)簽署4.6億美元等值3 年期有擔(dān)保定期貸款融資,年利率為倫敦銀行同業(yè)拆息或香港銀行同業(yè)拆息加2.55 厘。而在7 月,世茂房地產(chǎn)又發(fā)行總額為5.00 億美元、年利率為9.65%的高息票據(jù)。

  世茂的中期業(yè)績報告中顯示,今年上半年,由于2010年的貸款增加,使得利息開支增加,其融資成本凈額從去年的1.854億元上升至2.178億元,升幅約17.48%。截至6月底,世茂共有現(xiàn)金及銀行結(jié)余90億元,凈負(fù)債比率從去年底的52%增加至75%。

  不過,富力地產(chǎn)的融資成本升幅更為驚人。今年上半年,富力的融資成本同比上升74%至4.676億元。業(yè)績報告透露,今年上半年,富力的平均未償還貸款上升了25%至263億元,同時因為資本化利息金額減少了1.9億元,從而導(dǎo)致融資成本凈額上升。

  去年發(fā)行60億元公司債的富力,今年卻沒有任何融資活動。董事長李思廉表示,暫時沒有任何融資計劃。富力手持現(xiàn)金約109億元,負(fù)債比率約為100%。由于下半年需支付地價為10億元,建筑成本等約48億元,公司每月支出約50億至60億元,因此目前資金足夠營運需要。而董事長助理陳志濠則預(yù)期,到今年底,富力的凈負(fù)債比可降至約90%。

  轉(zhuǎn)向二三線城市

  深耕二三線城市,已經(jīng)成為多家地產(chǎn)商的共識。

  以恒大為例,今年上半年的合約銷售額中89.3%來自于長沙、重慶、太原、成都等二三線城市。同期恒大新購的26幅分布于21個城市的土地儲備,其中20個為二三線城市,期內(nèi)新增土地儲備成本約為738元/平方米。

  許家印表示,截至6月底,恒大擁有土地儲備共7238萬平方米。得益于提前進(jìn)入二三線城市的策略,恒大總土地儲備平均成本僅為519元/平方米,今年上半年恒大的合約銷售均價為6282元/平方米,同比上升32.5%

  世茂房地產(chǎn)今年上半年錄得核心業(yè)務(wù)純利為15.7億元,同比上升425% 。主席許榮茂表示,“以自住需求為主的多數(shù)二三線城市總體上表現(xiàn)得更為穩(wěn)定。早于2006 年開始,世茂房地產(chǎn)已把戰(zhàn)略向二三線城市轉(zhuǎn)移,因此在宏觀調(diào)控的市場下,2010年上半年的業(yè)績猶勝去年同期。”

  世茂在今年上半年新增11 幅地塊,規(guī)劃建筑面積約660 萬平方米;從土地成本來看,新增土地儲備的平均樓面地價約2366元/平方米。截至6 月底,世茂的每平方米平均土地成本為1865 元。

  此外,廣東的雅居樂今年上半年的主要收入也來自二線城市。截至6月底,其土儲約為3115萬平方米,平均樓面成本約為1326元/平方米。

  廖群表示,此輪調(diào)控開始之后,大城市的下跌幅度更為顯著。

  根據(jù)中國指數(shù)研究院的分統(tǒng)計,全國商品房銷售面積今年上半年按年增長15.4%,但5月和6月分別按年下跌3.5%和2.7%,7月更下滑15.4%。在全國十大城市中,除了武漢,上半年新房成交量均按年出現(xiàn)大幅下滑,北京、上海下滑40%以上,深圳和杭州的滑落速度更超過60%。

掃一掃或者搜索微信號:Lcy18876761354

海南房產(chǎn)網(wǎng)微信

長按識別二維碼

免費看房熱線(0898-66691855

QQ號:點擊這里給我發(fā)消息

遠(yuǎn)離城市霧霾,帶上您最愛的人一起享受海島陽光!

免責(zé)聲明:凡注明為其他媒體來源的信息,均為轉(zhuǎn)載自其他媒體,其目的在于促進(jìn)信息交流,并不代表本網(wǎng)贊同其觀點或?qū)ζ鋬?nèi)容真實性 負(fù)責(zé)。本站轉(zhuǎn)載時會標(biāo)明出處,版權(quán)歸原載媒體和作者所有。如所載內(nèi)容涉及侵權(quán),請及時和本站聯(lián)系刪除。

更多大家關(guān)注的樓盤

  • 魯能山海天

    魯能山海天

    14000元/平方米

    文昌-月亮灣|海南省文昌市龍樓銅鼓嶺國際生態(tài)旅游區(qū)內(nèi)

  • 博鰲海御

    博鰲海御

    0元/平方米

    瓊海-博鰲海景|瓊海博鰲濱海大道

  • 官塘學(xué)院小鎮(zhèn)

    官塘學(xué)院小鎮(zhèn)

    14000元/平方米

    瓊海-官塘溫泉|海南省瓊海市官塘白石嶺風(fēng)景區(qū)

  • 恒大金碧天下

    恒大金碧天下

    20000元/平方米

    儋州-濱海新區(qū)|儋州市白馬井濱海新區(qū)

  • 石梅山莊

    石梅山莊

    23000元/平方米

    萬寧-興隆|萬寧市興隆石梅灣興梅大道1號

  • 天來泉二期

    天來泉二期

    12000元/平方米

    瓊海-官塘溫泉|瓊海市官塘溫泉旅游開發(fā)區(qū)天來泉大道

  • 中國海南·?;◢u

    中國海南·海花島

    21000元/平方米

    儋州-濱海新區(qū)|海南儋州濱海新區(qū)濱海大道中國海南?;◢u展示中心

  • 富力灣

    富力灣

    19000元/平方米

    陵水-香水灣|陵水縣香水灣旅游度假區(qū)B區(qū)南段

  • 龍憩園中園

    龍憩園中園

    0元/平方米

    萬寧-興隆|海南省興隆旅游度假區(qū)興梅大道中段西側(cè)

  • 龍棲灣新半島

    龍棲灣新半島

    33000元/平方米

    樂東 - 樂東縣|樂東縣九所龍棲灣

服務(wù)熱線:0898-66691633 | E-mail:qinzhenjiang@qq.com | 地址:海南省瓊海市愛華東路部隊車庫旁 | 公司全稱:海南中信宜居投資管理有限公司

海南房產(chǎn)網(wǎng)版權(quán)所有 ©2016-2021 All Rights Reserved 瓊ICP備10000445號  

  • 商務(wù)通
  • 網(wǎng)站客服熱線
  • 關(guān)注網(wǎng)站微信公眾號