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為試探“金九銀十”北京部分樓盤8月逆市提價
編輯:海南房產網 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 來源:瓊海房產信息網 閱讀 1238 次
開發(fā)商能撐多久?從北京房企近期的動作看,大幅漲價者大有人在。
某網站統(tǒng)計數據顯示,8月北京樓市近100個樓盤中有近1/3的樓盤選擇逆市漲價,漲價幅度較高的樓盤就是萬科的萬科公園五號。此外,8月中旬開盤的霞公尊府預售價突破10萬元/平方米,創(chuàng)造了北京樓市預售價的新高。將于9月開盤的PARK北京,也將定位指向了全球較昂貴的公寓——位于倫敦的“海德公園一號”。
樓市調控背景下,樓盤漲價與天價開盤的舉動極為異常,背后的原因何在?《每日經濟新聞》記者為此展開了實地調查。
萬科公園五號漲幅居前
某網站的調查數據顯示,8月北京樓市近100個樓盤中,33個樓盤漲價,比7月增加12個;降價樓盤為11個,比7月減少20個;53個樓盤的價格未動。其中,萬科公園五號以11.11%的漲價幅度位居漲價榜榜頭。
據了解,7月萬科公園五號的均價為4.5萬元/平方米,但目前,搜房網上標示的樓盤均價為5.3萬元。
記者以購方身份致電萬科公園五號售樓處,一位工作人員介紹說,目前萬科公園五號一些房源的均價為4.6萬元,而有些房源的均價為5.3萬元~5.5萬元/平方米。如此粗略計算,萬科公園五號的銷售均價可能已突破5萬元/平方米。
對于萬科公園五號的提價行為,北京美聯物業(yè)副總經理楊明麗認為主要的原因在于,該樓盤在售的主力戶型為小戶型,銷售均價會比大中戶型高。此外,萬科一直信奉應市定價的策略,目前萬科公園五號周邊樓盤,如棕櫚泉國際公寓、公園大道等樓盤的二手房價格已近5萬元/平方米,因此萬科公園五號的銷售均價從4.5萬元/平方米提升至近5萬元/平方米,也屬適應市場。
對此,北京萬科營銷總監(jiān)肖勁在接受《每日經濟新聞》記者采訪時指出,萬科公園五號銷售均價提升只是極少數銷售房源呈現出來的統(tǒng)計數據。
10萬元單價創(chuàng)預售價紀錄
北京樓市近段時間的“漲聲”引人,但霞公尊府以突破10萬元的預售天價開盤更讓人側目。
8月14日,位于井的霞公尊府在拿到銷售許可證的當天,便推出了74套公寓,銷售均價為106320元/平方米,突破10萬元大關。
楊明麗介紹,此前北京開盤預售價極高的代表性樓盤是釣魚臺七號院,這個樓盤去年7月開盤時的預售價為7萬元/平方米,但目前的均價也高達10萬元/平方米。
在調查中,霞公尊府一位銷售人員介紹說,目前該樓盤房源的面積為350~590平方米不等,價格區(qū)間為8.5萬~13.7萬元/平方米,主力戶型為440~590平方米的三居和四居。購方頭次購房的頭付比例為30%。
記者粗略計算,按10萬元/平方米來計算,一套440平方米的主力戶型總價高達4400萬元,30%的頭付即為1320萬元。
霞公尊府為什么以如此高的價格開盤?上述銷售人員說:“我們這個樓盤就是北京飯店二期,優(yōu)勢就是地段的性,目前北京飯店附近已無地塊可供開發(fā)?!?/P>
來自北京市房地產交易管理網的信息顯示,霞公尊府開盤近半個月,目前還未有成交記錄。
目前,北京樓市天價開盤消息中的另一個焦點樓盤是PARK北京。該樓盤在宣傳中已將自己與全球較昂貴的公寓——位于倫敦的 “海德公園一號”相比肩。樓盤的張姓銷售總監(jiān)向記者介紹說,該樓盤欲在9月開盤,售價待定。當被問及預售價是否會達到10萬元/平方米時,這位銷售總監(jiān)回答說:“不會這么高”。
開發(fā)商心理微妙變化
楊明麗指出,8月北京樓盤漲聲一片,主要原因是成交層面虛假繁榮惹的禍。
美聯物業(yè)的統(tǒng)計數據顯示,6月底到7月中旬,北京樓市一手房周成交套數基本在近1100套;7月26日~8月1日的一周,一手房成交套數升至1959套;8月2~8日,一手房成交套數為1572套。7月26日~8月8的兩周內,北京一手房成交套數大幅度增長,主要原因是幾個熱銷樓盤的入市帶動起來的,如保利茉莉公館、萬科長陽半島、國風上觀等。
這兩周成交量的上升,對早已疲勞的北京開發(fā)商的定價心理產生了虛假繁榮的引導作用,他們誤以為市場已進入熱銷階段,導致8月樓盤價格上漲。
較典型的代表為北京房山地區(qū)的陽光邑上、綠城百合公寓和天恒樂活城三個樓盤,在房山地區(qū)的萬科長陽半島熱銷后,8月,同區(qū)域三個樓盤的銷售均價均提升了近10%。
之所以認為7月26日~8月8的成交回暖是虛假繁榮,楊明麗認為一個重要的佐證是,在這幾個熱銷樓盤售盡后,市場成交量重新回歸原態(tài),如8月9日~15日一手房成交量降至992套,向幾大熱銷樓盤推出前的周成交量靠攏。中國指數研究院指數研究研究副總監(jiān)何田在接受記者采訪時也基本贊同楊明麗的觀點。
在接受《每日經濟新聞》記者采訪時,廣東刀客地產研究機構總經理謝逸楓認為:“隨著政策進入平淡期,加上‘金九銀十’即將到來,開發(fā)商此時選擇漲價,主要目的是試探市場。如果房價上漲還有人購購,說明房價下降的可能性不大?!?/P>
至于霞公尊府天價開盤的現象,楊明麗認為,主要是一種逆市一搏的心理。同時,對于高端樓盤,降價會對其品牌形象帶來惡性影響。
但據本報記者調查,時下北京高價開盤的樓盤,其銷售表現一般。除了霞公尊府開盤近半月無一套成交外,7月29日,頭創(chuàng)禧瑞都以均價69268元/平方米推出了186套房源,目前僅成交25套;7月底以近6萬元/平方米開盤的紅璽園,在166套可售房源中,只成交了8套。
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