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央行銀監(jiān)會警示地產(chǎn)信貸風(fēng)險 意在迫使房企降價

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:中國經(jīng)濟(jì)時報  閱讀 711 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  這兩天,央行、銀監(jiān)會接連對房地產(chǎn)信貸政策以及信貸風(fēng)險表態(tài)。央行重申要嚴(yán)格執(zhí)行差別房貸政策,監(jiān)管層對房地產(chǎn)信貸尤其是開發(fā)貸款風(fēng)險發(fā)出了密集警告。

  “在房地產(chǎn)貸款中,個人抵押貸款的風(fēng)險非常小;而地產(chǎn)商的開發(fā)貸款則有一定風(fēng)險,但目前這種風(fēng)險尚在可控范圍。”民生證券副總裁、頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家滕泰在接受中國經(jīng)濟(jì)時報記者采訪時表示,中國房地產(chǎn)貸款大部分是優(yōu)質(zhì)貸款。

  房貸風(fēng)險總體可控

  滕泰說,之所以認(rèn)為中國房地產(chǎn)貸款大部分是優(yōu)質(zhì)貸款,一方面是因為很多貸款都有較好的資產(chǎn)抵押,抵押比率比較高;另一方面,商業(yè)銀行在發(fā)放貸款時,對貸款企業(yè)還款能力、項目執(zhí)行能力等方面的調(diào)查都非常嚴(yán)格。這與金融危機(jī)之前的美國房地產(chǎn)貸款完全不同:頭先,美國房地產(chǎn)市場本身并沒有過多的增長驅(qū)動力,其次,他們有許多次級貸款,這些次級貸款主要是針對80后、70后這些還款能力不強(qiáng)的群體發(fā)放。所以,比較而言,中國整體的信貸風(fēng)險都不大。

  記者從南方一家國際銀行行長那里了解到,個貸市場目前也沒有太大風(fēng)險。因為,當(dāng)前房價是在今年3月份之后一路狂漲而上形成的,即使在政策調(diào)控下下跌20%,也只是回到今年3月之前的水平,房價仍在高位運行。而且,今年3月之后,雖然房價大漲,但并沒有真正形成多少市場成交量,而銀行也沒有形成大規(guī)模的個貸額度。

  “風(fēng)險警示主要是指開發(fā)商的開發(fā)貸款。”北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理楊少鋒在接受本報記者采訪時介紹,目前銀監(jiān)會對商業(yè)銀行有指示,囤地的開發(fā)企業(yè)不能貸款,國土資源部也正在全國打擊囤地行為。“在這種情況下,囤積的土地已經(jīng)變成了開發(fā)企業(yè)的負(fù)擔(dān)?!?/SPAN>

  風(fēng)險警示可能迫使房企降價

  楊少鋒說,對于資金實力不夠、土地囤積較多、開發(fā)能力又比較弱的企業(yè),其目前的現(xiàn)金流非常危險。一方面市場成交量低迷,企業(yè)沒有資金流入;另一方面國土部加大對企業(yè)土地的清查力度,迫使企業(yè)不得不加大土地開發(fā)規(guī)模,而加大開發(fā)量即意味著資金投入也要加大。在這種情況下,開發(fā)企業(yè)既從銀行貸不到款,又無法通過市場銷售回款,資金鏈繃得太緊,很容易就會斷裂。

  事實上,目前已經(jīng)有一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為“部分房地產(chǎn)商存在資金鏈斷裂現(xiàn)象”。據(jù)了解,高層監(jiān)管人士也有這種表態(tài)。因為目前樓市交易持續(xù)萎縮,開發(fā)商銷售資金回籠不暢,令開發(fā)商資金鏈吃緊。而銀行信貸的持續(xù)收縮,也令開發(fā)商苦不堪言。

    “如果這種狀況持續(xù)下去,開發(fā)商就會越來越缺錢。”楊少鋒告訴記者,其實政府也很擔(dān)心市場出現(xiàn)大跌?!艾F(xiàn)在銀行為什么要做壓力測試,一方面是把風(fēng)險置于可控范圍內(nèi),另一方面也是希望通過信貸收緊的壓力讓房企加大土地開發(fā)量,加大銷售力度,其實就是迫使企業(yè)降價銷售?!?/SPAN>

  所以,房貸風(fēng)險警示并非意味著風(fēng)險真的很大,這只是監(jiān)管層傳遞的一種指導(dǎo)信號,就是目前銀行方面對開發(fā)商貸款采取的依然是收緊政策,企業(yè)要想緩解資金壓力,只能通過降價以求快速銷售。

  “當(dāng)然,并非所有房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈都脆弱不堪?!彪┱J(rèn)為,國內(nèi)開發(fā)商經(jīng)過多年發(fā)展,目前實力已經(jīng)相當(dāng)雄厚,不論是信貸實力還是資產(chǎn)規(guī)模,都跟過去不可同日而語。而且,過去十年,房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整不止一次,但都沒有出現(xiàn)上世紀(jì)90年代的爛尾樓情況,這說明市場需求隨著經(jīng)濟(jì)增長和居民收入增長也在不斷上升。較重要的是,房企的資本積累也已非??捎^。

  中國管理科學(xué)研究院研究員李開發(fā)在接受本報記者采訪時也認(rèn)為,目前開發(fā)商并不缺錢,資金壓力也還不是很大,否則,房價早就真正開始下降了。

  “房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈至少在2010年不會斷裂?!崩铋_發(fā)說,目前市場上不斷出現(xiàn)的房價“假摔”、明降暗漲現(xiàn)象,只能說明資金壓力還不到真正會壓垮房企的時候。

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