既要培育機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；淖赓U企業(yè)，也要發(fā)展政策性租賃住房。

　　據(jù)報(bào)道，北京市 個(gè)集體土地租賃房項(xiàng)目預(yù)計(jì)2020年6月實(shí)現(xiàn)竣工交用。增加集體土地租賃房有利于降低北京的租房費(fèi)用，滿足更多中低收入者的居住需求。

　　 近幾年，由于房價(jià)上漲并帶動(dòng)房租上漲，在一些中心城市，年輕人租房承受巨大的壓力。因此，2018年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，要求“發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展”。

　　2019年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)“大力發(fā)展租賃住房”，將發(fā)展租賃住房作為住房保障工作的重要內(nèi)容。“大力”兩字體現(xiàn)了其重要性。 因此，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)2020年要重點(diǎn)抓好的工作中，包括“著力培育和發(fā)展租賃住房，促進(jìn)解決新市民等群體的住房問題”。住建部要求，進(jìn)一步培育機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化租賃企業(yè)，加快建立和完善政府主導(dǎo)的住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)。重點(diǎn)發(fā)展政策性租賃住房，探索政策性租賃住房的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)和運(yùn)行機(jī)制。這意味著政府將引導(dǎo)房屋租賃中介與租賃住房供應(yīng)的發(fā)展。

　　發(fā)展住房租賃市場的首要問題是完善存量市場的管理。目前，一些中介市場缺乏規(guī)則，存在違規(guī)行為，卻得不到應(yīng)有的懲罰，從而導(dǎo)致租房體驗(yàn)很差，不確定性很高。因此，近日住建部等六部門出臺(tái)了《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》，意在規(guī)范市場。

　　首先，要求主要城市在2020年底前建設(shè)完成住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)，用于管理住房租賃市場，包括機(jī)構(gòu)備案和開業(yè)報(bào)告、房源核驗(yàn)、信息發(fā)布、網(wǎng)簽備案等功能，建立數(shù)據(jù)庫。

　　其次，出臺(tái)一系列有針對(duì)性的規(guī)范和要求。比如，加強(qiáng)對(duì)租賃機(jī)構(gòu)發(fā)布房源的真實(shí)性要求，要求網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)核驗(yàn)房源信息發(fā)布主體資格和房源必要信息等；規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得賺取住房出租差價(jià)，住房租賃合同期滿承租人和出租人續(xù)約時(shí)不得再次收取傭金；退租時(shí)剩余租金、押金等應(yīng)當(dāng)及時(shí)退還承租人。

　　意見還要求住房租賃企業(yè)對(duì)出租房屋進(jìn)行改造或者裝修使用的材料和設(shè)備符合國家和地方標(biāo)準(zhǔn)，裝修后空氣質(zhì)量應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。此外，還重點(diǎn)提到管控租賃金融業(yè)務(wù)，并加強(qiáng)租賃企業(yè)金融監(jiān)管。這是因?yàn)?，在過去幾年，一些機(jī)構(gòu)化的中介企業(yè)將租賃業(yè)務(wù)金融化，其缺乏監(jiān)管的資金池 終釀成資金鏈斷裂等風(fēng)險(xiǎn)，傷害了房東和客戶。

　　這些規(guī)定針對(duì)的是租賃市場的 痛處和頑疾。下一步，應(yīng)該體現(xiàn)法治化治理的思想。很多規(guī)定早就有之，但仍然存在很多糾紛，一些租戶受到損失卻沒有明確的方式和渠道進(jìn)行維權(quán)。因此，對(duì)于《意見》提出的“建立糾紛調(diào)處機(jī)制”，需要以法治化的方式進(jìn)行強(qiáng)化。如果只是由企業(yè)和行業(yè)組織處理投訴，會(huì)使糾紛難以得到妥善處理。

　　在增加租賃住房供應(yīng)方面，既要培育機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；淖赓U企業(yè)，也要發(fā)展政策性租賃住房。而這需要土地和資金，需要提高地方政府的積極性，完善包括公租房在內(nèi)的保障房體系。這是長期以來的政策要求，需要進(jìn)一步發(fā)力。

　　鼓勵(lì)農(nóng)村用集體土地與商業(yè)機(jī)構(gòu)合作，建設(shè)集體土地租賃住房，是一個(gè)“好的選擇”。農(nóng)民以集體土地入股，商業(yè)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)建設(shè)和管理，雙方合作建設(shè)長租公寓，按比例分紅。這個(gè)模式的好處在于，首先不用一次性繳納土地出讓金，大幅降低了成本；其次，農(nóng)民可以持續(xù)獲得分紅，有利于農(nóng)民擁有長期穩(wěn)定收入；其三，降低了商業(yè)機(jī)構(gòu)資本支出以及成本等方面的壓力。

　　租賃住房是住房體系的補(bǔ)充，可以緩解年輕人的居住壓力。農(nóng)村集體土地直接入市，有望增加商品房供應(yīng)，并降低價(jià)格。因此，部分居住需求旺盛的城市應(yīng)該積極利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，滿足人們對(duì)美好生活的需求。

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