12月23日，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議在京召開。會議對2019年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作進行全面總結(jié)，同時提出了對明年工作的5大要求以及9大重點工作任務(wù)。

通過對2018年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議的內(nèi)容進行對比，可以看到住建部工作會議的5個變化。

1、長效機制表述由“建立和完善”變成“穩(wěn)妥實施”

對于2019年的工作進展和成效方面，住建部工作會議指出，穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制方案，落實城市主體責(zé)任制，穩(wěn)步推進“一城一策”試點，房地產(chǎn)總體保持平穩(wěn)運行，實現(xiàn)了穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的目標。

解讀：自2016年以來，房地產(chǎn)長效機制已經(jīng)提出4年。2018年住建部工作會議提出“加快建立和完善房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制”，此次住建部工作會議明確“穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制方案”。

今年1月，中共中央總書記、國家主席、中央軍委主席 在防范化解重大風(fēng)險專題研討班上發(fā)表重要講話時 次提及“要穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制方案”。

由此，對于長效機制的表述已從2018年底的“建立和完善”變成了“穩(wěn)妥實施”。

2、堅決防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險

對于明年的工作要求，住建部工作會議指出，堅持“穩(wěn)”字當(dāng)頭，全面落實因城施策、穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期的長效管理調(diào)控機制，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行，堅決防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險。

解讀：此次工作會議進一步強調(diào)三大攻堅戰(zhàn)，對房地產(chǎn)而言，主要是“防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險”，華泰地產(chǎn)研究團隊報告指出，隨著整體市場熱度回落，未來需要防范的是各地方區(qū)域的“下行”風(fēng)險，以及重點房企的杠桿風(fēng)險。

3、細化公租房針對群體

對于2020年的重點工作，進一步規(guī)范發(fā)展公租房，強化對環(huán)衛(wèi)、公交等行業(yè)困難群體的精準保障。嚴格把握棚改范圍和標準，穩(wěn)步推進棚戶區(qū)改造。總結(jié)推廣試點經(jīng)驗，進一步完善支持政策，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作。改革完善住房公積金制度。

解讀：繼續(xù)強調(diào)公租房，未提共有產(chǎn)權(quán)房，細化公租房的針對群體。同時新增老舊小區(qū)改造工作的表述。全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席、住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌認為，“此次會議明確，解決住房問題的立足點在于人，就是解決哪些人群的住房問題，因此不提建多少保障房，而是明確城市困難群眾的住房保障問題，這里包括困難家庭、農(nóng)民工、環(huán)衛(wèi)、公交等行業(yè)困難群體等”。

4、 提到政策性租賃住房

對于2020年的重點工作，住建部工作會議亦明確，著力培育和發(fā)展租賃住房，促進解決新市民等群體的住房問題。進一步培育機構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)，加快建立和完善政府主導(dǎo)的住房租賃管理服務(wù)平臺。重點發(fā)展政策性租賃住房，探索政策性租賃住房的規(guī)范標準和運行機制。

解讀：與2018年相比，此次會議中將租賃住房分成了市場化租賃和政策性租賃兩個領(lǐng)域。其中，政策性租賃住房 提到。

2017年7月，九部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，提出人口凈流入的大中城市要充分發(fā)揮國有企業(yè)的 和帶動作用，支持相關(guān)國有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)。

《通知》指出，選取部分人口凈流入的大中城市開展試點，通過試點總結(jié)經(jīng)驗，形成一批可復(fù)制、可推廣的試點成果，向全國進行推廣。目前，住建部已會同有關(guān)部門選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點。

截至目前，對政策性租賃住房尚無明確的概念界定。根據(jù)目前已經(jīng)試點的城市情況看，政策性租賃住房通常是以政府及住房租賃企業(yè)作為租賃住房的供應(yīng)主力；同時以新建配建租賃住房、改建存量住房為供應(yīng)方式；房地產(chǎn)投資信托基金、企業(yè)債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品等金融產(chǎn)品為建設(shè)運營重要資金來源；以公租房保障對象和新市民等為優(yōu)先供應(yīng)對象；同時此類住房只租不售等。

貝殼研究院 分析師許小樂指出，對于市場化租賃而言，堅定機構(gòu)化、規(guī)?；姆较?，發(fā)揮市場的作用，本質(zhì)上是對租賃供給端升級優(yōu)化，機構(gòu)化的提升能夠有效改變市場“散亂差”的格局。這一態(tài)度一定程度上表明了政府對于長租公寓價值的認可，近年來長租公寓行業(yè)出現(xiàn)的一些問題是發(fā)展中的問題，需要對新事物有一定的包容，更要通過發(fā)展來解決。同時，要更好發(fā)揮政府對市場監(jiān)管的作用，前提是對市場行為的充分了解，建立和完善租賃管理服務(wù)平臺，提高租賃備案登記率，為監(jiān)管打好基礎(chǔ)設(shè)施。

政策性租賃住房的責(zé)任更多在于政府，尤其是在地方城市政府。地方政府需要將有限的資源發(fā)揮 的價值，探索規(guī)范標準和運行機制，核心在于租賃土地供應(yīng)制度、投融資制度、運營管理制度等，提高供需匹配度，降低運營成本，提高覆蓋效率。

5、提出提升城市品質(zhì)和人居環(huán)境質(zhì)量

面對2020年重點工作內(nèi)容，住建部工作會議還提出，著力提升城市品質(zhì)和人居環(huán)境質(zhì)量，建設(shè)“美麗城市”。建立和完善城市建設(shè)管理和人居環(huán)境質(zhì)量評價體系，開展“美麗城市”建設(shè)試點。

解讀：明年重點之一是提升城市品質(zhì)和人居環(huán)境質(zhì)量。對房企而言開發(fā)品質(zhì)的監(jiān)控力度要加強，小區(qū)物業(yè)品質(zhì)也需要提升。

顧云昌認為，明年是全面實現(xiàn)小康社會的收官之年，首先應(yīng)在住房質(zhì)量以及居住質(zhì)量上實現(xiàn)全方位“小康”，包括居住的綠化、交通、配套、學(xué)校等。全面實現(xiàn)小康，是“全面的人、全面的生活”，除里住房，還要在衣、食、行等方面下力氣。

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