上海易居房地產(chǎn)研究院12月16日發(fā)布了《2019年11月全國房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》。這份報(bào)告指出，1-11月，全國土地市場(chǎng)成交略有回升，但整體降幅依然較大；房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速小幅回落，房屋新開工面積同比增速小幅回落，表明資金面緊張和銷售乏力后，房企投資和新開工開始減速。雖然1-11月商品房銷售面積同比增速小幅提高，但從現(xiàn)階段的房地產(chǎn)調(diào)控政策、貨幣金融環(huán)境等來看，行業(yè)真正的向上拐點(diǎn)可能并未來臨。

日前，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布1-11月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況，易居研究院的此份報(bào)告則對(duì)這些數(shù)據(jù)進(jìn)行了針對(duì)性的分析和預(yù)測(cè)。

預(yù)計(jì)全年土地購置面積同比下降10%。1-11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積21720萬平方米，同比下降14.2%，降幅比1-10月份收窄2.1個(gè)百分點(diǎn)。報(bào)告認(rèn)為，今年以來土地購置面積同比降幅較大也與去年同期基數(shù)較高有關(guān)?？紤]到房企融資環(huán)境依然很緊，預(yù)計(jì)全年開發(fā)企業(yè)土地購置面積將比去年下降10%左右，而全年全國土地購置均價(jià)相比去年微漲的可能性較大。

預(yù)計(jì)全年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長10%。1-11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資121265億元，同比增長10.2%，增速比1-10月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。從結(jié)構(gòu)來看，住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為73.6%，住宅投資同比增長14.4%，增速回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，辦公投資同比增長2.5%，商業(yè)營業(yè)用房投資同比下降7.3%。報(bào)告認(rèn)為，在住宅庫存回歸合理區(qū)間后，部分城市開始增加供給，而商辦物業(yè)由于庫存較高，投資依舊乏力。整體來看，預(yù)計(jì)全年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將比去年增長10%左右。

預(yù)計(jì)新開工面積還將繼續(xù)回落。1-11月，房屋新開工面積205194萬平方米，增長8.6%，增速回落1.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開工面積151447萬平方米，增長9.3%。報(bào)告認(rèn)為，考慮到年底和明年年初銷售增速大概率繼續(xù)低位盤整，以及今年前三季度房企土地購置面積大幅下降，預(yù)計(jì)年底和明年年初新開工面積同比增速還將繼續(xù)回落。

預(yù)計(jì)全年商品房銷售與去年持平或微增。1-11月，全國商品房銷售面積148905萬平方米，同比增長0.2%，增速比1-10月份加快0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積增長1.6%，辦公樓銷售面積下降11.9%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降14.1%。單月數(shù)據(jù)來看，11月商品房銷售面積為15654萬平方米，環(huán)比增長11.2%，同比增長1.1%。報(bào)告認(rèn)為，10月份以來商品房銷售面積有所回升，與年末開發(fā)商為回籠資金加大銷售力度有關(guān)。在房住不炒的大背景下，隨著中央明確提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，預(yù)計(jì)全年商品房成交面積大概率與去年持平或微增。報(bào)告還認(rèn)為，從年初累計(jì)新開工面積與銷售面積的比值來看，目前維持在120%左右水平，如果未來銷售不能提高的話，將出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。

三類物業(yè)存銷比均進(jìn)入上行周期，商辦去庫存壓力更大。11月末，全國商品房現(xiàn)房存銷比為22.8月，環(huán)比上升0.8%。其中，住宅現(xiàn)房存銷比為14.1月，環(huán)比上升0.4%；辦公樓現(xiàn)房存銷比為42.3月，環(huán)比上升0.6%；商業(yè)營業(yè)用房現(xiàn)房存銷比為46.6月，環(huán)比上升1.4%。報(bào)告認(rèn)為，值得關(guān)注的是，三類物業(yè)現(xiàn)房存銷比均已進(jìn)入上行通道。其中辦公樓現(xiàn)房存銷比自2018年5月份以來連續(xù)震蕩上行；商業(yè)營業(yè)用房2018年9-12月連續(xù)4個(gè)月上行，2019年2月份小幅下降后又持續(xù)小幅上升，整體來看均已進(jìn)入上行通道；住宅現(xiàn)房存銷比自2018年8月以來連續(xù)小幅震蕩上行，整體來看存銷比已進(jìn)入上升通道，樓市供求關(guān)系轉(zhuǎn)變，漸趨供大于求。

預(yù)計(jì)房企資金壓力依然較大。1-11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金160531億元，同比增長7.0%，增速與1-10月份持平。報(bào)告認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金主要來源于定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款增長較多，自籌資金增速較去年同期有較大回落，房企資金壓力依然較大。從2018年年初起，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速超過企業(yè)到位資金同比增速的趨勢(shì)一直延續(xù)至今，11月開口為3.2個(gè)百分點(diǎn)。考慮到年末和明年年初整體銷售增速難以有較大起色，房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力將加劇。

結(jié)論：行業(yè)真正的向上拐點(diǎn)可能并未來臨

易居研究院研究員沈昕表示，近日中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議重申房住不炒，充分說明了中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的決心。房企方面，5月底以來房地產(chǎn)信托、境內(nèi)外發(fā)債、ABS、銀行貸款等融資渠道紛紛收緊。近日銀保監(jiān)會(huì)提出要完善房地產(chǎn)融資統(tǒng)計(jì)和監(jiān)測(cè)體系，嚴(yán)厲打擊各類違規(guī)行為。居民房貸方面，全國首套房貸平均利率已連續(xù)6 個(gè)月小幅上升。雖然10月份以來商品房銷售情況有所好轉(zhuǎn)，但這與開發(fā)商為回籠資金加大銷售力度有關(guān)。綜合考慮這些情況，預(yù)計(jì)短期內(nèi)全國性的調(diào)控政策不太可能松綁，房企融資環(huán)境還在持續(xù)收緊，全國樓市還將陸續(xù)降溫，房企的資金壓力也將加劇，預(yù)計(jì)年末和明年年初市場(chǎng)將整體保持穩(wěn)中有降，多項(xiàng)指標(biāo)增速將繼續(xù)回落。從現(xiàn)階段的房地產(chǎn)調(diào)控政策、貨幣金融環(huán)境等來看，行業(yè)真正的向上拐點(diǎn)可能并未來臨，目前銷售也可能只是低位反復(fù)震蕩狀態(tài)。

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