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助力“住有所居” 住房租賃專項整治 加快長效機制建設(shè)
編輯:admin 發(fā)布日期:2019-11-16 16:39:36 有效期:發(fā)布當天 來源:中國建設(shè)報 閱讀 722 次
住房租賃關(guān)乎城市吸引力,關(guān)乎人民福祉,是解決新市民住房問題、實現(xiàn)全體人民住有所居目標的重要途徑。過去幾年,住房租賃市場快速發(fā)展,租房中介如雨后春筍般涌現(xiàn),租賃房源供應(yīng)量隨之增加,租賃需求得到滿足。但同時,惡意抬價、虛假房源、違規(guī)隔斷、裝修污染超標等亂象也頻繁出現(xiàn),令不少租房者苦不堪言。
為解決住房租賃行業(yè)難點、痛點問題,維護租戶合法權(quán)益,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部近期多次召開整治住房租賃中介機構(gòu)亂象工作推進會,對住房租賃中介機構(gòu)亂象整治工作做出部署,并提出加快長效機制建設(shè)。據(jù)不完全統(tǒng)計,近期已有包括內(nèi)蒙古、陜西、北京、深圳、廣州、合肥、南京、珠海、長春、南寧等多地相繼出臺住房租賃新規(guī),通過增加房源供給、規(guī)范市場管理、打擊黑中介等措施,促進住房租賃市場健康發(fā)展;越來越多的城市開展住房租賃專項檢查,精準出擊,通過罰款、下線整改等方式整治住房租賃行業(yè)亂象。
部分規(guī)?;薪楣芾砟芰υ庖?/p>
一直以來,國內(nèi)長租公寓運營模式被稱為“二房東”,即通過租房差價盈利的一類新型“中介”?!吨袊嗄曜庾∩钏{皮書》顯示,當前,不管是租客還是業(yè)主,都傾向于通過長租平臺找房或托管房屋。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,六成租客更傾向于通過長租平臺租房,業(yè)主與中介機構(gòu)——自如簽約的房屋平均托管時長,由2017年的3.2年增長至5.06年,超過95%的業(yè)主希望平臺對房屋進行裝配升級后再出租。與傳統(tǒng)中介不同,托管給長租公寓不僅不用負責裝修、管理、打掃,還能獲得比直接出租更高的租金,這正是不少業(yè)主愿意將房屋交付中介管理的原因。
住宅租賃市場的快速擴張與長租公寓的急速發(fā)展緊密相連。租賃需求主要來自流動人口,《中國流動人口發(fā)展報告》顯示,截至2018年,中國流動人口數(shù)超過2億,租房群眾達1.8億,顯示出住房租賃市場需求之巨。
培養(yǎng)以長租公寓為代表的住房租賃市場,成為從供給側(cè)解決城鎮(zhèn)居民住房問題的一項重要舉措,得到了來自中央和地方各項政策的支持。中商產(chǎn)業(yè)研究院報告指出,自2015年開始,有關(guān)長租的政策紅利不斷釋放,中央多次出臺文件專門扶持租房租賃產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展,明確加快機構(gòu)化、規(guī)范化租賃企業(yè)的發(fā)展。地方隨之跟進,截至2017年年底,共有20多個?。ㄖ陛犑校┏雠_相關(guān)鼓勵扶持住房租賃市場發(fā)展的政策。
政策推動下,長租公寓受到資本青睞,大量資金涌入該領(lǐng)域,有的被投進既有品牌,更多的是用來創(chuàng)立新的品牌公寓。從房地產(chǎn)中介,到房地產(chǎn)開發(fā)商,到酒店運營商紛紛試水,形成了集中式與分散式2種模式。集中式長租公寓以萬科泊寓、YOU+、魔方為代表,指租賃企業(yè)包下整棟樓來進行翻新裝修后再統(tǒng)一出租;分散式長租公寓即由租賃平臺從分散的房東手中取得房源,經(jīng)過標準化改造或裝修后,統(tǒng)一出租管理,以自如、青客、優(yōu)客逸家為代表。
然而作為新興行業(yè),長租公寓尚未形成系統(tǒng)成熟的管理模式。不少企業(yè)管理能力與房源數(shù)量、市場占有額增長速度不匹配,導(dǎo)致租賃市場各類亂象叢生。長租公寓“爆雷”、租金上漲等問題頻現(xiàn)報端,盈利壓力下出現(xiàn)的“甲醛房”、“租金貸”飽受詬病,人們對居住安全的憂慮日益加重。
“虛假房源”問題則更為普遍。與龐大的市場需求相比,房東直租房少之又少,導(dǎo)致租客只能求助中介。不少有過租房經(jīng)歷的人表示,通過中介租房看似便捷,但經(jīng)常出現(xiàn)看中的房子實際上已經(jīng)租出去、對方提出要大幅加價或趁機介紹其他房源、實際情況與圖片和文字描述落差大等情況,很難快速找到真正合適的房子。
小型中介違規(guī)成本低
除了大規(guī)模租賃中介存在管理失當問題,在中央和地方政府發(fā)布的住房租賃中介機構(gòu)亂象專項整治通報名單中,不知名小型中介的 數(shù)量遠超大規(guī)模租賃企業(yè),且不少小中介違法、違規(guī)行為更為嚴重。
根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部近日披露的租賃中介機構(gòu)違法違規(guī)典型案例,有“黑中介”蓄意制造房源緊張假象,在租賃合同中設(shè)置明顯不利于承租人的條款,騙取承租人交納多種押金,房屋出租后雇人酒后滋事,迫使承租人提前搬離,主動違約放棄押金租金;有中介違規(guī)開展租賃消費貸款業(yè)務(wù),誘導(dǎo)承租人簽訂嵌套租賃消費貸款條款的租賃合同,租賃合同解除后仍自動扣除承租人租金;有中介在未經(jīng)出租人委托的情況下,擅自對外發(fā)布房源信息;也有中介“高收低租”后克扣租金等,給承租人造成嚴重損失。
鏈家網(wǎng)CCO( 內(nèi)容官)徐東華此前指出,“黑中介”產(chǎn)生主要有4點原因:一是企業(yè)準入門檻低、經(jīng)營規(guī)模小,有時處于監(jiān)管視線之外;二是消費者防范意識不強;三是違規(guī)成本較低,一經(jīng)查處,通常是同一批人改頭換面后另起爐灶;四是房屋租賃服務(wù)交付周期長、規(guī)?;髽I(yè)運營成本比靈活的小中介高很多,房屋租賃中介市場競爭不是品牌企業(yè)的良性競爭,導(dǎo)致靠低價、惡性競爭的“黑中介”還有存活空間。
不少法律界人士也認為,當前租賃中介準入與違法成本過低,導(dǎo)致租賃中介質(zhì)量參差不齊,產(chǎn)生問題后可以很快注銷,或是短時間內(nèi)改頭換面、另起爐灶,加大了對“黑中介”的打擊與治理難度。
重拳出擊背后 長效機制亟待完善
為治理租賃市場亂象、維護承租人合法權(quán)益,中央和地方近來動作頻繁,從召開座談會議,到組織專項檢查行動,約談租賃企業(yè),打出一套整治“組合拳”,對住房租賃市場亂象形成了威懾。
9月19日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召開住房租賃中介機構(gòu)亂象專項整治工作推進會,強調(diào)要通過專項整治,糾正和查處住房租賃中介機構(gòu)違法違規(guī)行為,堅決取締一批“黑中介”,有效遏制住房租賃中介機構(gòu)亂象。11月4日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等6部門公布了各地在整治住房租賃中介機構(gòu)亂象中查處的7起違法違規(guī)典型案例。
在地方,各地紛紛開展專項檢查與整治活動。一線城市如北京、上海、深圳已開始行動。北京市在 批專項整治漠視侵害群眾利益問題工作中,清理整治違法群租房5224處,下架各類違法違規(guī)房源信息102萬余條,查處380家存在違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)。上海、深圳都在近期部署了開展住房租賃中介機構(gòu)亂象專項整治工作。
武漢、杭州、南京、成都在內(nèi)的非一線城市也積極推進。以武漢為例,武漢房管局近日公布了住房租賃中介機構(gòu)亂象整治工作成果。今年以來,武漢已分批集中清理815家房產(chǎn)租賃中介,暫停52家機構(gòu)網(wǎng)簽功能和152個經(jīng)紀從業(yè)人員UK使用權(quán)限。
行業(yè)亦積極自查,行業(yè)協(xié)會積極發(fā)揮作用。在中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會舉辦的全國住房租賃中介機構(gòu)“守法經(jīng)營、誠信服務(wù)”公開承諾活動上,針對住房租賃中群眾反映強烈的突出問題,100家住房租賃中介機構(gòu)簽署了承諾,包含不發(fā)布虛假房源信息、不違規(guī)收費及惡意克扣押金、不暴力驅(qū)逐租客等9項內(nèi)容。
廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會和廣州市房地產(chǎn)租賃協(xié)會組織召開了住房租賃中介機構(gòu)“守法經(jīng)營、誠信服務(wù)”公開承諾大會,400余家房地產(chǎn)中介機構(gòu)、住房租賃企業(yè)和互聯(lián)網(wǎng)房源信息發(fā)布平臺企業(yè)參加大會并簽署承諾書,承諾不發(fā)布虛假房源信息、不賺取租金差價等。
專項整治行動效果顯著,在全國刮起一陣“整治”旋風。但同時也存在整治效果不持續(xù)、無法根除亂象之隱憂。9月19日召開的會議上,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提出要加快長效機制建設(shè),不斷優(yōu)化住房租賃市場環(huán)境,讓群眾租房更安心。9月27日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部再度召開整治住房租賃中介機構(gòu)亂象工作推進會,對各地開展整治住房租賃中介機構(gòu)亂象工作提出明確要求,其中提到要做到標本兼治,把“當下改”與“長久立”結(jié)合起來,對重點問題進行重點研究,把專項整治中形成的好經(jīng)驗好做法用制度形式固化好。
在密集調(diào)控的背景下,住房租賃市場長效治理機制如何落地更為引人關(guān)注。恒大研究院副院長夏磊發(fā)文指出,對于繼續(xù)推進租售并舉的住房供應(yīng)體系,需要強化行業(yè)監(jiān)管,規(guī)范行業(yè)運行;落實地方政府管理本地區(qū)租賃住房市場的主體責任,提高中介從業(yè)門檻,建立行業(yè)運行標準,披露管理機構(gòu)和人員的信用信息,限制機構(gòu)盲目擴張規(guī)模,設(shè)立營業(yè)保證金制度,嚴懲管理機構(gòu)欺詐行為。
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