8月25日，中國人民銀行發(fā)布公告，從10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以 近一個月相應(yīng)期限的LPR為定價基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個基點(diǎn)。

　　這是一次利率形成機(jī)制的改革，是前不久實施的LPR改革的一部分。在LPR形成機(jī)制更加市場化的基礎(chǔ)上，房貸利率以LPR作為定價基準(zhǔn)，其市場化程度必然會大大提高。

　　目前，個人房貸利率主要是以央行發(fā)布的貸款基準(zhǔn)利率作為定價基準(zhǔn)?！袄孰p軌”中存貸款基準(zhǔn)利率的影響，也主要是通過個人房貸利率體現(xiàn)。央行要通過LPR形成機(jī)制改革，實現(xiàn)貸款利率“兩軌合一軌”，就必須改變房貸利率形成機(jī)制，使其定價基準(zhǔn)從貸款基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換為LPR。

　　當(dāng)然，人們也關(guān)注改革是否使房貸利率水平發(fā)生變化。根據(jù)新的機(jī)制，按8月20日5年期以上LPR計算，新發(fā)放的首套個人住房貸款利率不得低于4.85%，二套個人住房貸款利率不得低于5.45%。現(xiàn)在的房貸利率是以貸款基準(zhǔn)利率（5年期以上為4.90%）為基礎(chǔ)打折或上浮一定比例。不同城市打折或上浮的比例不同，如上海首套房貸款利率可執(zhí)行9.5折甚至9折，而北京等多數(shù)城市則要上浮10%-20%。大致來說，目前全國范圍內(nèi)，首套房貸利率在貸款基準(zhǔn)利率的0.9-1.1倍的范圍內(nèi)，即落在4.41%-5.39%的區(qū)間；二套房貸利率在貸款基準(zhǔn)利率的1.1-1.2倍的范圍內(nèi)，即落在5.39%-5.88%的區(qū)間。

　　可見，新機(jī)制確定的首套房貸和二套房貸利率下限，都處于目前實際房貸利率的區(qū)間內(nèi)。也就是說，在機(jī)制改革的前后，個人住房貸款利率保持基本穩(wěn)定。對于一些城市來說，機(jī)制改革之后房貸利率會小幅上升，例如上海；對于另一些城市來說，機(jī)制改革之后房貸利率會小幅下降，例如北京。

　　在形成機(jī)制改革的過程中保持房貸利率基本穩(wěn)定，有兩方面的重要意義。首先，這可以使改革的推進(jìn)更加順利。其次，這傳遞了不刺激房地產(chǎn)市場的信號。在經(jīng)濟(jì)下行壓力加大的情況下，市場中存在央行降息的預(yù)期，不少人將LPR改革、房貸利率改革看成“變相降息”，維持LPR以及房貸利率水平基本穩(wěn)定，可以引導(dǎo)市場正確預(yù)期。8月26日，央行開展一年期MLF操作1500億元，利率為3.30%，與此前持平。央行不降低MLF利率引導(dǎo)LPR下行，顯示了戰(zhàn)略定力，將重點(diǎn)放在機(jī)制改革上，而不是短期刺激經(jīng)濟(jì)。

　　短期內(nèi)，形成機(jī)制改革不會使房貸利率大幅波動，上升或下降的幅度都會比較小。但長期來看，形成機(jī)制的改革必然會對房貸利率的走勢產(chǎn)生影響。在新的機(jī)制下，房貸利率將由三部分組成，每個組成部門都由不同的主體確定。

　　 部分是公開市場操作利率，主要是中期MLF的利率，這是由央行決定的。LPR由公開市場操作利率加點(diǎn)形成，中期MLF利率將是其基礎(chǔ)。目前一年期MLF利率是3.30%，在利率改革的過渡期可望維持穩(wěn)定，但未來可能回到2017年之前3.0%的水平。

　　第二部分是LPR在公開市場操作利率的基礎(chǔ)上的加點(diǎn)，這是由18家報價行集體確定的。各報價行會根據(jù)自己的資金成本、市場供需、風(fēng)險溢價等因素確定加點(diǎn)幅度。去年來，市場利率整體是下行的，但過去的LPR形成機(jī)制沒有很好地反映市場利率的變化，在新機(jī)制下，銀行的適應(yīng)會有一個過程，使加點(diǎn)與之前比變化不大。但隨著銀行更加準(zhǔn)確地評估資金成本、市場供需、風(fēng)險溢價，加點(diǎn)將有所減少，使LPR有一定幅度的下降。由于LPR對房貸利率的影響 直接，房貸利率將是銀行在LPR報價中重點(diǎn)考慮的因素。

　　第三部分是房貸利率在LPR基礎(chǔ)上的加點(diǎn)下限，這是由人民銀行省一級分支機(jī)構(gòu)，指導(dǎo)省級市場利率定價自律機(jī)制確定的。省級機(jī)構(gòu)將根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點(diǎn)下限。

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