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房地產藍皮書:專家呼吁建立租售并舉政策
編輯:admin 發(fā)布日期:2019-05-26 10:40:52 有效期:發(fā)布當天 來源:中國網 閱讀 659 次
由中國社會科學院城市發(fā)展與環(huán)境研究所和社會科學文獻出版社主辦的2019年中國房地產高峰論壇暨《房地產藍皮書》發(fā)布會日前在中冶大廈9層第二會議室(北京(樓盤)朝陽區(qū)曙光西里28號)舉行。
以下為文字實錄:
北京大學不動產研究鑒定中心主任、教授馮長春:謝謝王主任,各位上午好。非常高興來參加藍皮書的發(fā)布和研討。時間關系,我就談幾點粗淺的認識,特別是房地產的轉型發(fā)展。
我的認識: ,進一步需求為導向,深化供給側改革,進一步完善基礎性的制度和政策。土地的供給、住房的供給包括保障,還有住房的金融,住房的規(guī)劃,甚至住房的一些法律政策,這些基本的制度和政策才能夠促進房地產市場的均衡或者平穩(wěn)發(fā)展。其中比如土地的供給,主要是靠政府壟斷的土地供給,沒有根據需求因城怎么樣供給土地,我想能不能多渠道的供給土地。比如現在很多大城市,從外延向內生的挖潛來促進發(fā)展,我們的存量的土地進行再開發(fā)利用,由土地的使用者和 進一步進行協(xié)商,使用這個土地。
比如說我們現在實行集體建設用地和城市土地統(tǒng)一的市場建立,有一些集體建設性用地再開發(fā),是不是也可以進入住宅的商品市場來滿足它的需求,現在很多是限制。比如還有一些法律的、金融的政策,我們現在提倡發(fā)行租賃住房的REITs的政策, 關鍵的是發(fā)行REITs要有法律規(guī)定,我們立法往往滯后,可能會帶來一些市場風險。一方面我們通過發(fā)行REITs可以籌集資金,加快公共租賃住房的建設和發(fā)展,但是面臨著對REITs發(fā)行以后對市場的風險,主要是對投資者,能不能通過好的收益給投資者帶來分紅,這些都是市場規(guī)范化,你的準入,資產的優(yōu)良程度等等對你發(fā)行
比如說我們現在實行集體建設用地和城市土地統(tǒng)一的市場建立,有一些集體建設性用地再開發(fā),是不是也可以進入住宅的商品市場來滿足它的需求,現在很多是限制。比如還有一些法律的、金融的政策,我們現在提倡發(fā)行租賃住房的REITs的政策, 關鍵的是發(fā)行REITs要有法律規(guī)定,我們立法往往滯后,可能會帶來一些市場風險。一方面我們通過發(fā)行REITs可以籌集資金,加快公共租賃住房的建設和發(fā)展,但是面臨著對REITs發(fā)行以后對市場的風險,主要是對投資者,能不能通過好的收益給投資者帶來分紅,這些都是市場規(guī)范化,你的準入,資產的優(yōu)良程度等等對你發(fā)行債券或者REITs都有影響,所以涉及到法律的先行和金融一些制度的完善和保障,這樣才能夠保持房地產市場的發(fā)展。
第二,我一直呼吁,對住房市場的發(fā)展來講,我們要多主體的供給、多渠道的保障,必須要先做好規(guī)劃,按照時序、需求來不斷地開工建設、竣工交付使用,這樣才能滿足市場的需求。剛才王主任在發(fā)布藍皮書的時候也提到,去年供給就減少了,銷售增加,未來幾年可能就會造成供給周期的延長,可能價格也會產生影響。所以首先要做好規(guī)劃,按照不同人群的需求,一個城市、一個區(qū)域需要保障的人群有多少,需要開發(fā)建設多少房子,通過市場配置需要解決多少房子,需要有一個詳細的規(guī)劃,過去我們的規(guī)劃可能只是流于政府管理的需要,但是沒有真正把規(guī)劃落地,要把規(guī)劃真正落地并有計劃、有步驟的供給,對于住房需求者來講才可以有期望。我可以根據計劃是去享受保障房或者通過市場解決自己的住房,做好住房規(guī)劃。
第三,現在說房住不炒,提出要建立多主體的供給、多渠道的保障政策。從多主體、多渠道來講,我 近在思考,是不是能夠發(fā)揮過去單位、企業(yè)解決職工住房的政策來考慮,有一些有實力、有條件的比較好的企業(yè),單位,可以自建住房,滿足職工的需要,這樣就可以減少政府來保障的壓力,把這些責任,一方面屬于保障部分的,就落實到企業(yè)單位。另外需求可以通過市場來配置,通過市場來滿足,實現多渠道的供給。一些單位通過自建,一方面解決了職工或者是中低收入者住房的需求,同時也可以解決一些城市問題。比如說單位建的房子,可能和工作的地點相對比較近,解決了職住平衡的問題,也緩解了大城市交通的壓力,所以要加大多主體供給的政策。
第四,我們也提出了要建立租售并舉的政策。現在完全靠政府保障,比如建公共租賃住房或者是共有產權住房,現在也出現了一些問題。根據報道,像北京和其他一些城市共有產權住房,對于市場響應來講不太熱烈,可能位置比較偏或者是產權的問題等等。租售并舉,一方面我們要保證中低收入特別是外來的新市民的住房問題,同時也要滿足大量常住流動人口的租房問題,剛才王主任也談到住房的租賃市場,發(fā)揮市場的作用來解決租住住房的問題。目前很多都是通過中介,要發(fā)揮中介的作用,一是要規(guī)范中介租賃的行為,要有一些規(guī)則,同時也要給市場一些指引,租金應該保持在什么水平,有一些學者或者是專家提出學習德國管理租賃住房市場的經驗,從政府和城市來講,對于租賃市場應該有一些管理措施和規(guī)范措施,但是不要用一些強制性的手段,還要讓市場發(fā)育、發(fā)展,要有一些優(yōu)惠的政策。比如以前增加它的稅收,現在這個市場是一個灰色市場,很多租賃的都沒有去登記和交稅,如果一交稅,規(guī)范了市場,也可能增加了租房的成本,把稅收都增加了租房者的身上,所以一方面是促進它的發(fā)展,另一方面能夠滿足住房者的需求,比如租金的水平可能進行一些測算,一個城市按照分區(qū),我們也測算過北京,把北京分成好多區(qū),建立一個基準租金的水平,我提出一個“基準租金水平”的概念,這類房子在市場上,在這個區(qū)域有一個平均租金的水平,把它叫做基準租金,根據市場的需求,要租房的這些人,通過規(guī)范的中介,根據具體區(qū)位和樓層、朝向可以修正可以得到具體的租金,基準租金的作用就是可以控制監(jiān)管,不要讓它大起大落,對于租房者的承受能力來講,他可以去選擇,給他一個指引,讓租房市場更加透明。另外,我們在管理的時候,在基準水平的基礎上可以增加多少幅度,這樣就可以既滿足租房者的需要,對被租房的人也有一個出租的規(guī)范行為。所以,租售并舉的情況,一方面加大保障性的租賃住房的建設,同時充分發(fā)揮市場租賃住房的作用,解決大量的中低收入的進入城市的常住流動人口的需要。
時間關系,我就談這點認識。
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