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房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū):近兩三年內(nèi)房?jī)r(jià)將維持高位盤(pán)整

  編輯:小陸   發(fā)布日期:2020-09-08 10:40:28  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來(lái)源:中國(guó)新聞網(wǎng)  閱讀 1133 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶(hù)型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶(hù)型面積均為建筑面積。

9月7日,中國(guó)社會(huì)科學(xué)院生態(tài)文明研究所與社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社聯(lián)合發(fā)布《房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū):中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告No.17(2020)》指出,綜合各種相關(guān)因素分析,近兩三年內(nèi)中國(guó)房?jī)r(jià)總體上將維持高位盤(pán)整態(tài)勢(shì)。

“除少數(shù)三、四線(xiàn)城市和個(gè)別地段、個(gè)別樓盤(pán)外,整體上的房?jī)r(jià)大漲大落都是小概率事件。新冠肺炎疫情對(duì)2020年住房交易會(huì)有短期影響,對(duì)房?jī)r(jià)總體走勢(shì)影響則是極小概率。”

為什么房?jī)r(jià)將維持高位盤(pán)整?

藍(lán)皮書(shū)給出的理由是:

其一,房?jī)r(jià)大跌極少可能。中國(guó)住房市場(chǎng)需求依然旺盛,城市人口增加的基本居住需求、市民改善性的居住需求和危舊房改造升級(jí)需求三者疊加效應(yīng)依然繼續(xù),住房供給不能滿(mǎn)足居住需求的總體態(tài)勢(shì)不可能在短期內(nèi)有根本改觀(guān)。這是雖然有歷史上 嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控, 近三年全國(guó)商品房成交均價(jià)仍有7.6%增速的根本原因所在。

其二,房?jī)r(jià)大漲缺少動(dòng)力支持。從現(xiàn)實(shí)來(lái)看,中國(guó)房?jī)r(jià)已在高位,大漲之后要有一個(gè)喘息期,繼續(xù)快速上漲既乏力,又將面臨較高的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。從中央的決策意愿來(lái)看,近期國(guó)家控制房?jī)r(jià)大漲的決心不會(huì)變,對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控從緊的政策方向也不會(huì)變。隨著多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度的全面落實(shí),樓市需求壓力將有所減輕,房?jī)r(jià)大漲也會(huì)失去動(dòng)力。

其三,防范房?jī)r(jià)大跌風(fēng)險(xiǎn)。雖然中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的決策思維慣性依然強(qiáng)烈,但調(diào)控目標(biāo)由控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲和去庫(kù)存轉(zhuǎn)向?yàn)榉€(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期表明,房地產(chǎn)調(diào)控政策正在向著與客觀(guān)規(guī)律相吻合的方向邁進(jìn)。

為何“穩(wěn)房?jī)r(jià)”會(huì)有不同解讀?

藍(lán)皮書(shū)指出,房?jī)r(jià)停止不動(dòng)是穩(wěn)定,但計(jì)入物價(jià)上漲因素等于房?jī)r(jià)相對(duì)下降。房?jī)r(jià)上下小幅波動(dòng)也是穩(wěn)定。若房?jī)r(jià)上升速度低于人均可支配收入增長(zhǎng)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展,也可視為穩(wěn)定,因?yàn)榫用褓?gòu)房支付能力在相對(duì)增強(qiáng)。

房?jī)r(jià)上升速度高于人均可支配收入增長(zhǎng)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展,短期發(fā)生應(yīng)保持定力,靜觀(guān)其變,要更多地通過(guò)市場(chǎng)力量進(jìn)行調(diào)節(jié);多年連續(xù)發(fā)生則應(yīng)保持警惕,力求避免。

房地產(chǎn)政策面臨四點(diǎn)轉(zhuǎn)變

2019年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確,要加大城市困難群眾住房保障工作,加強(qiáng)城市更新和存量住房改造提升,做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造,大力發(fā)展租賃住房。根據(jù)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的精神,實(shí)際上在保障房、老舊小區(qū)改造和租賃住房等方面會(huì)形成各類(lèi)新的支持政策。

藍(lán)皮書(shū)指出,房地產(chǎn)政策面臨四點(diǎn)轉(zhuǎn)變:

,住房供應(yīng)體系從“重市場(chǎng)”到“重保障”。在“房住不炒”的背景下,我國(guó)住房供應(yīng)體系也發(fā)生了明顯變化,從重市場(chǎng)端轉(zhuǎn)為市場(chǎng)、保障并重,租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)體系和多層次、多渠道、多元化的住房保障體系逐漸成型。2020年住房保障建設(shè)的力度不會(huì)放松。一些人口凈流入量大的城市保障類(lèi)住房需加大供應(yīng)量,同時(shí),保障性住房后續(xù)管理需要進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范。

第二,住房保障體系從“棚改”到“舊改”。大規(guī)模棚改是導(dǎo)致2016年以來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲的一個(gè)重要因素。到2020年,基本完成現(xiàn)有的城鎮(zhèn)棚戶(hù)區(qū)、城中村和危房改造。用“舊改”取代“棚改”,吸引社會(huì)資本進(jìn)入,將會(huì)在一定程度上降低成本提高效率,尤其是可以在一定程度上降低地方政府的財(cái)政壓力,還能在一定程度上提升實(shí)體制造業(yè)的發(fā)展。

“2020年老舊小區(qū)改造的力度明顯會(huì)強(qiáng)化,各大城市也將繼續(xù)加大試點(diǎn)和對(duì)標(biāo)桿項(xiàng)目推廣的力度,包括電梯加裝、停車(chē)位設(shè)置、管道改造等領(lǐng)域會(huì)形成很多新的投資機(jī)會(huì)。相關(guān)的配套政策也會(huì)跟進(jìn),如公積金提取、財(cái)政補(bǔ)貼等內(nèi)容?!?/p>

第三,租賃市場(chǎng)體系從“規(guī)范發(fā)展”到“租賃住房”。雖然2019年租賃市場(chǎng)的發(fā)展面臨很多問(wèn)題,但是預(yù)計(jì)2020年依然會(huì)發(fā)力,這和租售并舉的發(fā)展目標(biāo)是有關(guān)的。

“2019年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議關(guān)于發(fā)展租賃市場(chǎng)的提法更加具體,提出要大力發(fā)展租賃住房,政策目標(biāo)直接指向這一具體的住房產(chǎn)品。因?yàn)橹挥卸嗲罃U(kuò)大租賃住房供給,住房租賃市場(chǎng)才能真正發(fā)展起來(lái)。那么,未來(lái)圍繞發(fā)展租賃住房的各種政策創(chuàng)新會(huì)不斷推出。預(yù)計(jì)在土地的供應(yīng)和保障、產(chǎn)品的創(chuàng)新等方面會(huì)有各類(lèi)新舉措。比如在產(chǎn)品創(chuàng)新領(lǐng)域,包括人才租賃住房、藍(lán)領(lǐng)公寓住房等,會(huì)成為供給端發(fā)力的重點(diǎn)?!?/p>

第四,土地市場(chǎng)體系從“改革試點(diǎn)”到“全面推開(kāi)”。2015年2月27日,十二屆全國(guó)人大常委會(huì)審議通過(guò)《關(guān)于授權(quán)國(guó)務(wù)院在北京市大興區(qū)等三十三個(gè)試點(diǎn)縣(市、區(qū))行政區(qū)域暫時(shí)調(diào)整實(shí)施有關(guān)法律規(guī)定的決定》,2020年3月11日,農(nóng)業(yè)農(nóng)村部辦公廳發(fā)布通知,全面推開(kāi)農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革試點(diǎn)。3月12日,國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于授權(quán)和委托用地審批權(quán)的決定》,將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項(xiàng)授權(quán)各省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn),以及試點(diǎn)將 基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地和國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)土地征收審批事項(xiàng)委托部分省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。

“房住不炒”“穩(wěn)房?jī)r(jià)”依然是市場(chǎng)主線(xiàn)

藍(lán)皮書(shū)同時(shí)指出“房住不炒”“穩(wěn)房?jī)r(jià)”依然是市場(chǎng)主線(xiàn)。2020年對(duì)于房?jī)r(jià)的管控依然會(huì)繼續(xù),“房住不炒”定位不會(huì)改變,房地產(chǎn)調(diào)控政策的底線(xiàn)思維是“三穩(wěn)”(穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期),既不會(huì)放水刺激也不會(huì)過(guò)度收緊。

但是“一城一策”作用有可能會(huì)被強(qiáng)化。各地將延續(xù)2019年中央“因城施策”號(hào)召,政策繼續(xù)“雙向調(diào)節(jié)”操作趨勢(shì)。部分熱點(diǎn)城市持續(xù)推進(jìn)限購(gòu)限售限價(jià)政策,維穩(wěn)房?jī)r(jià);部分存在去庫(kù)存壓力的城市,則以放寬落戶(hù)政策、降低人才購(gòu)房門(mén)檻或提供購(gòu)房、住房補(bǔ)貼為主,進(jìn)而達(dá)到定向放松的目的。

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