近日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》

萬眾矚目的是第12條：

允許改建房屋用于租賃。允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

商業(yè)地產(chǎn)去庫存放大招

自營改增后，國務(wù)院又發(fā)力，商業(yè)地產(chǎn)去庫存大招來了，16省發(fā)布商改住細(xì)則！以后做差了的商場可改建公寓，這個(gè)政策的意義非同小可，將成為中國商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型謀變的一大新趨勢，開發(fā)商是時(shí)候換換思路了...

商場通過政府審批改建公寓后，土地使用年限和容積率還是不能變，但是！但是，這次政府終于下狠心了，連土地用途都能調(diào)整為居住用地。目前，繳納補(bǔ)齊完土地出讓金，就可辦理商改住。

這什么概念?就是把商場改建的公寓拉到和普通住宅同樣的政策待遇。要知道，商業(yè)用地的水電可是住宅用地的3倍，這一改，立馬提升物業(yè)的市場價(jià)值及回報(bào)，開發(fā)商也多了更多選擇。

目前已公布商改住細(xì)則的城市包括：廣東、河北、遼寧、吉林、甘肅、河南、江西、福建、海南、山西、四川、陜西、貴州、內(nèi)蒙古、新疆、寧夏。

政府的老謀深算

這些年，中國商業(yè)地產(chǎn)受到直接的沖擊，商業(yè)地產(chǎn)去庫存壓力巨大。今年中國房地產(chǎn)的去庫存雖已完成了1/3左右，但目前商業(yè)地產(chǎn)去庫存仍接近11年，政府不得不窮則思變。

改革開放30多年來，多少政府畫餅的新城、CBD、經(jīng)開區(qū)、副、高鐵概念區(qū)如今默默漸行，當(dāng)初的宏偉規(guī)劃，大手筆的商業(yè)用地，如今則是市場俯視下的冷冷清清，很多時(shí)候商業(yè)用地被愈加謹(jǐn)慎的開發(fā)商壓在手上，這也是無奈啊。

如今在國內(nèi)一二線城市存在住宅供應(yīng)不足，而商業(yè)地產(chǎn)卻漸漸出現(xiàn)過剩的現(xiàn)象，再加上電商沖擊及大勢不佳，商業(yè)地產(chǎn)確實(shí)遇到了瓶頸。而這次的新政就是要為商業(yè)地產(chǎn)去庫存保駕護(hù)航，提供更多彈藥。

而且，政府高層也開始注意到苦哈哈的年輕一代及新市民當(dāng)下的居住難題。這新政在某種意義上也能增加供應(yīng)，用的還是開發(fā)商的錢，結(jié)局還是緩解社會矛盾，何樂而不為？

其實(shí)，這政策也并非突然之舉，這些年來，早有諸多有當(dāng)?shù)乇尘暗陌l(fā)展商在不得不為時(shí)直接建成后違規(guī)商改住，這次國務(wù)院放閘也算是眾望所歸，畢竟全球范圍這樣的突破之舉比比皆是。

美國案例之Arcade

美國史上古老的商場，位于羅德島普羅維登斯市的Arcade，在2008年停業(yè)關(guān)閉。這座古希臘式建筑建于1828年，見證了當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)繁榮，深受喜愛。

終發(fā)展商只耗資了700萬美元，就將這個(gè)古老的大商場，改造成了一間間超chic小公寓！如今火的不要不要的。

改造后商場的1層是17間精品店和餐廳，物盡其用成為了社區(qū)商業(yè)。雖說，原本為商業(yè)空間匹配的進(jìn)深、原柱網(wǎng)、梁成坑，采光、消防以及排水的改造，都給商場轉(zhuǎn)型公寓帶來了一定的難度，但并非不能解決。

2、3層改動(dòng)，變成了45間小而美的公寓，公寓面積20㎡-40㎡不等，租金低至每月550美元起。這些公寓雖小，內(nèi)部卻應(yīng)有盡有，租客大愛。

新政下的商業(yè)新機(jī)遇

目前中國住宅租賃市場涉及人口達(dá)1億以上，整個(gè)市場容量已經(jīng)突破1萬億元。

要知道，我國住房租賃市場供應(yīng)主體還只是以個(gè)人為主，占90%以上，而在發(fā)達(dá)國家，專業(yè)的租賃企業(yè)提供房源占比達(dá)30%，是中國的3倍多，這一巨大市場將成為開發(fā)商的必爭之地，連萬科都在加速推進(jìn)這塊新蛋糕。

2016年房價(jià)全面上漲，有個(gè)統(tǒng)計(jì)，全國住宅租金在3月份就漲了14.8 %。到了2017年漲勢稍稍維穩(wěn)，但房價(jià)高高在那，潛力依舊。

整個(gè)住宅租賃市場正迎來時(shí)刻。于是，在這樣的大商機(jī)的背景下，商場轉(zhuǎn)型公寓變得越來越具誘惑性。

開發(fā)商是時(shí)候換思路了！

這些年中國商業(yè)地產(chǎn)畸形爆量開發(fā)，目前一年開業(yè)的商場就有500多個(gè)，存量的和做差了的太多太多。在中國，很多商場處在閑置或者半閑置狀況，處于甩賣處理階段，有些事物業(yè)有欠缺和問題的，有些地段則并不差。

而且很多發(fā)展商，當(dāng)初是被迫無奈開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，搭商管班子不成功的比比皆是，這樣的換思路，商改住重拾物業(yè)價(jià)值的新機(jī)會絕不該放過。

附：住房租賃市場的若干意見

國辦發(fā)〔2018〕39號

各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，國務(wù)院各部委、各直屬機(jī)構(gòu)：

實(shí)行購租并舉，培育和發(fā)展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，是實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居目標(biāo)的重要途徑。改革開放以來，我國住房租賃市場不斷發(fā)展，對加快改善城鎮(zhèn)居民住房條件、推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程等發(fā)揮了重要作用，但市場供應(yīng)主體發(fā)育不充分、市場秩序不規(guī)范、法規(guī)制度不完善等問題仍較為突出。為加快培育和發(fā)展住房租賃市場，經(jīng)國務(wù)院同意，現(xiàn)提出以下意見。

一、總體要求

（一）指導(dǎo)思想。全面貫徹黨的十八大和十八屆三中、四中、五中全會以及城鎮(zhèn)化工作會議、城市工作會議精神，認(rèn)真落實(shí)國務(wù)院決策部署，按照“五位一體”總體布局和“四個(gè)全面”戰(zhàn)略布局，牢固樹立和貫徹落實(shí)創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享的發(fā)展理念，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系。支持住房租賃消費(fèi)，促進(jìn)住房租賃市場健康發(fā)展。

（二）發(fā)展目標(biāo)。到2020年，基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場體系，基本形成?；尽⒋俟?、可持續(xù)的公共租賃住房保障體系，基本形成市場規(guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權(quán)益保障充分的住房租賃法規(guī)制度體系，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的目標(biāo)。

二、培育市場供應(yīng)主體

（三）發(fā)展住房租賃企業(yè)。充分發(fā)揮市場作用，調(diào)動(dòng)企業(yè)積極性，通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源，提高住房租賃企業(yè)規(guī)模化、集約化、專業(yè)化水平，形成大、中、小住房租賃企業(yè)協(xié)同發(fā)展的格局，滿足不斷增長的住房租賃需求。按照《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2015〕85號）有關(guān)規(guī)定，住房租賃企業(yè)享受生活性服務(wù)業(yè)的相關(guān)支持政策。

（四）鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)。支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拓展業(yè)務(wù)范圍，利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務(wù)；鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租庫存商品住房；引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與住房租賃企業(yè)合作，發(fā)展租賃地產(chǎn)。

（五）規(guī)范住房租賃中介機(jī)構(gòu)。充分發(fā)揮中介機(jī)構(gòu)作用，提供規(guī)范的居間服務(wù)。努力提高中介服務(wù)質(zhì)量，不斷提升從業(yè)人員素質(zhì)，促進(jìn)中介機(jī)構(gòu)依法經(jīng)營、誠實(shí)守信、公平交易。

（六）支持和規(guī)范個(gè)人出租住房。落實(shí)鼓勵(lì)個(gè)人出租住房的優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)個(gè)人依法出租自有住房。規(guī)范個(gè)人出租住房行為，支持個(gè)人委托住房租賃企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)出租住房。

三、鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)

（七）完善住房租賃支持政策。各地要制定支持住房租賃消費(fèi)的優(yōu)惠政策措施，引導(dǎo)城鎮(zhèn)居民通過租房解決居住問題。落實(shí)提取住房公積金支付房租政策，簡化辦理手續(xù)。非本地戶籍承租人可按照《居住證暫行條例》等有關(guān)規(guī)定申領(lǐng)居住證，享受義務(wù)教育、醫(yī)療等國家規(guī)定的基本公共服務(wù)。

四、完善公共租賃住房

（九）推進(jìn)公租房貨幣化。轉(zhuǎn)變公租房保障方式，實(shí)物保障與租賃補(bǔ)貼并舉。支持公租房保障對象通過市場租房，政府對符合條件的家庭給予租賃補(bǔ)貼。完善租賃補(bǔ)貼制度，結(jié)合市場租金水平和保障對象實(shí)際情況，合理確定租賃補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。

（十）提高公租房運(yùn)營保障能力。鼓勵(lì)地方政府采取購買服務(wù)或政府和社會資本合作（PPP）模式，將現(xiàn)有政府投資和管理的公租房交由專業(yè)化、社會化企業(yè)運(yùn)營管理，不斷提高管理和服務(wù)水平。在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生和青年醫(yī)生、青年教師等專業(yè)技術(shù)人員，凡符合當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民公租房準(zhǔn)入條件的，應(yīng)納入公租房保障范圍。

五、支持租賃住房建設(shè)

（十一）鼓勵(lì)新建租賃住房。各地應(yīng)結(jié)合住房供需狀況等因素，將新建租賃住房納入住房發(fā)展規(guī)劃，合理確定租賃住房建設(shè)規(guī)模，并在年度住房建設(shè)計(jì)劃和住房用地供應(yīng)計(jì)劃中予以安排，引導(dǎo)土地、資金等資源合理配置，有序開展租賃住房建設(shè)。

（十二）允許改建房屋用于租賃。允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。允許將現(xiàn)有住房按照國家和地方的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范改造后出租，改造中不得改變原有防火分區(qū)、安全疏散和防火分隔設(shè)施，必須確保消防設(shè)施完好有效。

六、加大政策支持力度

（十三）給予稅收優(yōu)惠。對依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個(gè)人，給予稅收優(yōu)惠政策支持。落實(shí)營改增關(guān)于住房租賃的有關(guān)政策，對個(gè)人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅；對個(gè)人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策；對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，適用6%的增值稅稅率；對一般納稅人出租在實(shí)施營改增試點(diǎn)前取得的不動(dòng)產(chǎn)，允許選擇適用簡易計(jì)稅辦法，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。對個(gè)人出租住房所得，減半征收個(gè)人所得稅；對個(gè)人承租住房的租金支出，結(jié)合個(gè)人所得稅改革，統(tǒng)籌研究有關(guān)費(fèi)用扣除問題。

七、加強(qiáng)住房租賃監(jiān)管

（十三）落實(shí)地方責(zé)任。省級人民政府要加強(qiáng)本地區(qū)住房租賃市場管理，加強(qiáng)工作指導(dǎo)，研究解決難點(diǎn)問題。城市人民政府對本行政區(qū)域內(nèi)的住房租賃市場管理負(fù)總責(zé)，要建立多部門聯(lián)合監(jiān)管體制，明確職責(zé)分工，充分發(fā)揮街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等基層組織作用，推行住房租賃網(wǎng)格化管理。加快建設(shè)住房租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺，推進(jìn)部門間信息共享。

2018年2月4號一號文件《實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的意見》發(fā) 布，是“休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游”砥礪奮進(jìn)的一 年，到2050年，鄉(xiāng)村全面振興，農(nóng)業(yè)強(qiáng)、農(nóng)村美、農(nóng)民富全面實(shí)現(xiàn)；鄉(xiāng)村振興，產(chǎn)業(yè)興旺是。必須堅(jiān)持質(zhì)量興農(nóng)、綠色興農(nóng)，以農(nóng)業(yè)供給側(cè)結(jié) 構(gòu)型改革為主線，加快構(gòu)建現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)體系、生產(chǎn)體系、經(jīng)營 體系，提高農(nóng)業(yè)創(chuàng)新力、競爭力和全要素生產(chǎn)率，加快實(shí)現(xiàn)由農(nóng) 業(yè)大國向農(nóng)業(yè)強(qiáng)國轉(zhuǎn)變。

★2018年鄉(xiāng)村振興+田園綜合體+特色小鎮(zhèn)峰會

【峰會時(shí)間】 2018年3月17-18日 

【峰會地點(diǎn)】 中國●青島

【參會對象】 1、各級政府及相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)；2、房地產(chǎn)企業(yè)董事長、總經(jīng)理、高管團(tuán)隊(duì)；3、旅游開發(fā)、特色小鎮(zhèn)、休閑農(nóng)業(yè)、農(nóng)莊民宿、養(yǎng)生養(yǎng)老、投資機(jī)構(gòu)等企業(yè)高管；4、策劃規(guī)劃、園林景觀、建筑設(shè)計(jì)等單位中高層負(fù)責(zé)人

【主辦單位】華城匯文創(chuàng)科技有限公司

峰會內(nèi)容： 

☆如何實(shí)施推進(jìn)“鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略”？

☆如何實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略總體要求？ 

☆如何解決土地問題？

☆如何搶占鄉(xiāng)村振興萬億級市場？ 

☆如何精準(zhǔn)獲取“田園綜合體”扶持基金？ 

☆如何抓住特色小鎮(zhèn)與田園綜合體的政策機(jī)遇？ 

☆如何培育、導(dǎo)入特色產(chǎn)業(yè)，破解“房地產(chǎn)化”傾向？ 

☆如何研判田園綜合體、特色小鎮(zhèn)引爆業(yè)態(tài)和產(chǎn)業(yè)布局？

☆如何拓寬“田園綜合體”“特色小鎮(zhèn)”投融資渠道？ 

☆如何推動(dòng)傳統(tǒng)農(nóng)莊、農(nóng)場、合作社向田園綜合體轉(zhuǎn)型？

☆如何打造田園綜合體及特色小鎮(zhèn)持續(xù)性現(xiàn)金流的商業(yè)模式？

☆ 如何讓文化科技融合的新型消費(fèi)業(yè)態(tài)，新產(chǎn)業(yè)與盈利模式引 爆萬億級的田園綜合體、特色小鎮(zhèn)市場？

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