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酒店式公寓亂花迷眼 焦點網(wǎng)少有解析投資指南

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 742 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  上周go2map,南京全市共有12家樓盤開盤推出2400多套房源,其中小戶型的公寓占半壁江山 (論壇 新聞)。

  小公寓總價不高,多為精裝修交付,在目前銀行限貸、限購山雨欲來的情勢下,確實是剛需和投資客不錯的選擇。但市場上的公寓性質(zhì)混雜,性價比各有不同。如何選購適合自住又有升值空間的公寓樓,業(yè)內(nèi)人士提醒購購前一定要謹(jǐn)慎對比,徹底了解其產(chǎn)權(quán)、交易契稅以及水電性質(zhì)等。

  去年12月23日,南京市規(guī)劃局頒布的《酒店式公寓規(guī)劃審批管理規(guī)定》明確,酒店式公寓是指具有居住功能,但不同于一般住宅平面和功能的建筑形式。其除了在酒店式公寓用地上建設(shè)外,還可在商業(yè)辦公用地或居住用地上兼容建設(shè)。目前,南京市場上的的酒店式公寓主要為住宅型和商用型,兩者的主要區(qū)別在于用地性質(zhì)和產(chǎn)權(quán)年限。

  A 住宅型公寓

  此類公寓為住宅性質(zhì)天龍八部,產(chǎn)權(quán)70年。

  典型代表:勝泰華府 (論壇 新聞)、藍(lán)晶國際 (論壇 新聞)、君悅湖濱 (論壇 新聞)、京隆國際公寓、中海凱旋門 (論壇 新聞)、仁恒國際公寓

  這類公寓的特點是戶型面積小網(wǎng)絡(luò)超女,多為30-60平米。精裝修交付標(biāo)準(zhǔn),拎包入住。多處在繁華地段,周邊配套設(shè)施完善,物業(yè)管理提供高于普通住宅的額外優(yōu)質(zhì)服務(wù),銷售價格一般高于區(qū)域整體水平。水電性質(zhì)為民用。

  住宅型公寓的居住舒適度明顯優(yōu)于商用性質(zhì)公寓,每個標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)置的公寓間數(shù)不超過20間。電梯配比多為每層1:10,如湖濱假日公寓總共10層,2梯19戶;勝泰華府標(biāo)準(zhǔn)層每層設(shè)置17間公寓,藍(lán)晶國際每層18間公寓。設(shè)有陽臺,方便晾衣。多數(shù)通有煤氣管道,不影響正常的家庭生活。

  住宅性質(zhì)的公寓交契稅按照90平米以下普通住宅的契稅比例交1%。這也是其優(yōu)于商用房的特點之一,便于今后轉(zhuǎn)手。

  B 商用型公寓

  此類公寓為商業(yè)辦公性質(zhì),產(chǎn)權(quán)40年。

  典型代表:藍(lán)岸3G (論壇 新聞)、中北星鉆 (論壇 新聞)、天正桃源 (論壇 新聞)88公寓、德盈國際廣場 (論壇 新聞)的挑高公寓、上尚城 (論壇 新聞)、艾尚天元居

  此類公寓面積較小圖行天下,主力戶型主要在90平米以下,裝修檔次較高,大多位于城市核心繁華地帶、商圈周邊,交通方便。商用水電,酒店式物業(yè)管理,生活成本高。

  一些改造的小戶型酒店式公寓,戶型單一,無獨立廚房、客廳,缺乏足夠的儲存空間,只具備旅店的暫住功能,雖然在價格上有一些優(yōu)勢,但從綜合角度考慮,既不適宜日常起居,也會讓投資貶值。

  此外,這類公寓偏低。多數(shù)酒店式公寓項目只有60%多的,較多也只有70%左右,這就在無形之中抬高了其套內(nèi)使用面積的折合單價,降低了其性價比,并直接影響其保值增值功能。   

  還有一個重大缺點是稅費增收額很高。根據(jù)規(guī)定,商業(yè)性質(zhì)用房如果不滿5年出手需要交納5種稅費,分別是:

  1.營業(yè)稅=現(xiàn)出售價*5.55%

  2.印花稅=現(xiàn)出售價*0.05%

  3.土地增值稅=現(xiàn)出售價*3%

  4.個稅=現(xiàn)出售價*20%

  5.交易手續(xù)費:5元/平方米

  除去交易手續(xù)費,4種稅加起來高達(dá)28.6%。

  以一套面積30㎡總價30萬元的房子為例chinaren,5年內(nèi)轉(zhuǎn)手需承擔(dān)的稅額將達(dá)到30萬元*28.6%=85800元。這樣高的一個稅費,直接影響了購房者的率,也不利于出手。

  C 65年產(chǎn)權(quán)酒店式公寓

  南京還有一種65年產(chǎn)權(quán)的酒店式公寓,這類公寓產(chǎn)權(quán)界定不清晰,因為此類公寓多數(shù)為混合用地。有些是住宅性質(zhì),有些是商業(yè)性質(zhì),爭議較大。

  典型代表:城市之光國際公寓、玉橋國際公寓、得盈國際廣場平層公寓、御湖國際、萬達(dá)廣場、三味公寓

  此類公寓基本設(shè)施同70年的公寓一致,民用水電、煤氣管道,設(shè)有陽臺,舒適度較商住房高。先進(jìn)要確權(quán)的是這類公寓性質(zhì)到底是住宅還是商業(yè)。

  今年1月5日出臺的《購房補貼發(fā)放實施細(xì)則》中明確,酒店式公寓不享受購房補貼。65年的酒店式公寓,作為住宅類別的,需要交納1%的契稅,不享受購房補貼。而一些商業(yè)辦公及混合類用地性質(zhì)的房子,則要繳納3%的契稅。

  于是一度出現(xiàn)同一個樓盤,前后兩批房源不一致的尷尬局面。城南的一家樓盤前期業(yè)主表示已經(jīng)辦了房產(chǎn)證焦點裝修家居網(wǎng),面積大于60平米的,戶口都落進(jìn)去了。這家樓盤后一批開盤房源卻傳出消息,可能無法落戶口,無法按普通住宅交稅、貸款。在當(dāng)年土地出讓文件中,記者看到,5號樓、10號樓和這次開盤的房源同屬3號地塊,性質(zhì)為“辦公(酒店式公寓)”。如果按照較新文件,應(yīng)歸“在商業(yè)辦公用地或酒店式公寓用地上建設(shè)的酒店式公寓”,配建標(biāo)準(zhǔn)不再按照住宅而是按照“公建配套”。

  小戶型固然都好,但出身很重要。專家提醒,購房者在購購之前,一定要弄清楚公寓姓“商”還是姓“住”。

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