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開發(fā)商死扛房價 賭調控難持久和報復性上漲
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 來源:騰訊網(wǎng) 閱讀 1326 次
自4月中旬開始的新一輪調控,在房地產(chǎn)市場引起了軒然大波。在北京、上海、深圳這些一線城市,投資客的心理預期一落千丈,二手房價已經(jīng)出現(xiàn)松動。但是,與投資客的迅速轉向不同的是,開發(fā)商對房價的態(tài)度仍然堅挺,大多數(shù)新樓盤還未出現(xiàn)明顯松動。
回顧上一輪的房地產(chǎn)調控,在數(shù)條政策相繼出臺后,半年多的時間各地房價出現(xiàn)較大跌幅。其后,直到金融危機期間出臺了刺激政策,房地產(chǎn)市場才實現(xiàn)V字型反彈。而在這一輪調控中,房地產(chǎn)商的口氣明顯比上次強了許多,“堅持一年沒有問題”等言論屢現(xiàn)報端。開發(fā)商力挺房價到底在賭什么?接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪的專家認為,目前房地產(chǎn)開發(fā)商與調控政策已陷入深度博弈,部分開發(fā)商敢于力挺房價,賭的就是政策調整、房價報復性反彈以及消費者“購漲不購跌”的心理預期。業(yè)內人士認為,開發(fā)商的小算盤究竟能否如愿,內要看地產(chǎn)商的資金狀況,外要看政策的持續(xù)力度。
一賭 政策力度到底能持續(xù)多久?
對于這輪房地產(chǎn)調控的政策理解,不同利益之間可謂相去萬里。普通市民翹頭企盼的是房價可以回歸到可以承受的位置,開發(fā)商則毫不隱晦地表達了他們的抵觸情緒。
在別的開發(fā)商都在閉門研究如何化解政策危機時,國企地產(chǎn)大佬任志強再次跳到人前放言,“如果開發(fā)商縮減投資量,以目前的資金狀況來說,堅持一年沒有問題”。這位無畏的大佬還直言自己是“全國人民較憎恨的第三個人”。不過,對任志強的行為藝術,也有善意的解讀,任總是有意挑起公眾情緒、渲染開發(fā)商與全社會的對立,從而幫助政府強化政策張力,讓這一輪調控不會虎頭蛇尾。
“房地產(chǎn)市場其實更是個政策市。就拿北京的房價來說,2002年、2003年的房價其實比2000年還低,為什么?因為當時北京推出了大量的經(jīng)濟適用房,不僅拉低了均價也拉低了周邊的房價?!北本┠撤康禺a(chǎn)經(jīng)紀公司的一位 經(jīng)紀人對記者說,新政策對投資性購房的打擊很大,這在二手房市場表現(xiàn)明顯,現(xiàn)在只能寄希望于政策風暴趕緊結束了。
北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時說:“開發(fā)商也在賭地方政府,看地方政府會怎么做,如果地方政府透露出政策要松動的信號,那開發(fā)商當然不會降房價?!?/P>
不過,從“抑制”到“遏制”,政府的這輪“較嚴厲”調控表現(xiàn)出了不同以往的決心。較近,有消息稱,國家發(fā)改委也正在牽頭起草更為嚴厲的樓市調控政策,力度和范圍都將大于4月中旬出臺的“新國十條”。其實,仔細回想開發(fā)商在這輪調控、上輪調控中的言論,不論是時不時拋出“銀行先死、開發(fā)商再死”,還是時不時地借媒體拋出“地產(chǎn)調控將引發(fā)經(jīng)濟崩潰”的言論,這種對既有政策的威脅遠遠超出了正常博弈的框架,但同樣也反映了開發(fā)商群體對政策的恐懼。
在開發(fā)商的口中,房地產(chǎn)的符號意義已經(jīng)外延到中國經(jīng)濟,而在普通市民的心目中,房價的符號意義幾近等同于民生、社會情緒和有尊嚴的生活。業(yè)內人士認為,政府已經(jīng)把著眼點單純從“經(jīng)濟”,逐步轉移到“民生”等領域上來。在這一大背景下,應該意識到,房地產(chǎn)新政遠非一項經(jīng)濟政策這么簡單,政府所能承受的政策成本也遠非開發(fā)商想象得那么低。
二賭 房價能否再次暴漲
開發(fā)商敢于力挺房價底氣還來自對房價再次上漲的預期,這兩年的房地產(chǎn)調控似乎一直難以擺脫“越調越高”的尷尬。不少開發(fā)商樂觀地預期,這輪“較嚴厲的調控”也會導致房價出現(xiàn)報復性上漲。中國不動產(chǎn)研究對25家知名房企的一項調查顯示,有一半以上的開發(fā)商認為這次調控在短期內是有效的,但當市場持續(xù)低迷并影響經(jīng)濟增速時,政策會掉頭,并會出現(xiàn)下一輪報復性增長。
較近一次的房價報復性上漲發(fā)生在去年。在此之前的2007年至2008年,國家出臺了包括收緊房貸在內的一系列的調控政策,樓市降溫。然而,隨著金融危機的到來,政策發(fā)生了轉向,國家開始刺激房地產(chǎn)市場的發(fā)展,使得報復性上漲終于在2009年下半年爆發(fā)。
有部分地產(chǎn)業(yè)內人士認為,房地產(chǎn)新政是在打壓需求?!拔磥碛锌赡軙霈F(xiàn)報復性上漲,較主要的原因是現(xiàn)在所有的政策幾乎都是在打壓需求,而不增加供應?!鄙虾S油康禺a(chǎn)研究副主任陸騎麟告訴《經(jīng)濟參考報》記者,需求是相對穩(wěn)定的,如果現(xiàn)在的需求都積累到了將來,那么以后就會出現(xiàn)嚴重的供不應求,從而再次推高房價。他認為,現(xiàn)在政府出臺的調控政策的出發(fā)點是為了保持房價穩(wěn)定,不是打擊成交量。如果成交量持續(xù)萎縮,對我國宏觀經(jīng)濟的健康發(fā)展不利。
不過,對于房地產(chǎn)新政打壓需求的觀點,獨立經(jīng)濟評論人士的看法恐怕更為客觀。“新政打擊的是投機需求,而非剛性的自住需求,這一點必須清醒認識?!必斀?jīng)評論人葉檀認為,房地產(chǎn)市場價格飆升主要是由投資需求引發(fā)的,當投資者看到未來風險遠遠大于收益,不再出手購房,以投資者支撐的產(chǎn)品定價體系就會瓦解,屆時房地產(chǎn)將從消費品定價取代投資品定價。只要調控能夠持之以恒,那么房價下行也將是必然。
對于房價是否會報復性反彈?“不用擔心,不可能出現(xiàn)”。社科院金融研究所研究員易憲容在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時說,這輪調控很明確,如果真的出現(xiàn)了報復性上漲,一定會馬上出臺更為嚴厲的政策。
“過去每一次房地產(chǎn)宏觀調控都無法達到效果,房價越調越高,就在于對房地產(chǎn)市場的調控政策取向一直放在房地產(chǎn)促進經(jīng)濟增長上。但這輪調控政策的取向發(fā)生了改變,是從民生角度來遏制高房價,把國內房價過快上漲的危害性提到了的高度?!币讘椚菡f。
“今年面臨的情況不一樣,政府打壓房價的決心很堅決,開發(fā)商即使不輕易降價,也不會和政策作對。如果一旦出現(xiàn)報復性反彈,政府肯定會出臺更嚴厲的政策,包括物業(yè)稅等?!焙愦蟮禺a(chǎn)的一位工作人員告訴記者。
不過,政策雖然“精準”,但市場還是擔心政策能否得到有力地執(zhí)行。陸騎麟指出,這一輪的一些調控政策在2007年時候都使用過,但此前由于執(zhí)行不力而效果不好?,F(xiàn)在同樣面臨這樣的情況,如果政策不能夠很好地執(zhí)行,那么“較嚴厲的政策”也會打折扣。
“雖然存在報復性上漲的可能性,但要不出現(xiàn)這種可能性也是很容易的,關鍵在于政府的決心、力度和對政策的執(zhí)行能力?!标戲T麟說。
三賭 購房者“購漲不購跌”的心理
在房地產(chǎn)市場前景尚不明朗的時候,開發(fā)商不僅要和政策博弈,還要和購房者博弈。正如陳國強所說,這種博弈會是一個漫長的過程,開發(fā)商不會主動地選擇降價。
“如果購房人的預期都是房價會降,開發(fā)商沒必要把房價硬挺在高位。不過,只要這樣的預期沒有‘擰成一股繩’,開發(fā)商就不會太擔心穩(wěn)住高房價會造成‘有價無市’的結果,這一方面因為剛性需求的大量存在,還因為購房者‘購漲不購跌’的消費習慣”。陳國強說。
北京建工地產(chǎn)建都楓景項目銷售負責人高彬告訴《經(jīng)濟參考報》記者,調控政策是為了控制投資、投機性的行為,而真正有購房需求的還是占大多數(shù)。對于真正有剛性需求的購房者,他們不會長時間的觀望,今年購和明年購的價格差別不會有多大,他們只是在看價格的浮動范圍到底會有多大。
“如果降低房價,反而有可能加重購房者的觀望情緒;如果保持價格穩(wěn)定,有剛性需求的購房者較終還是會選擇購房,開發(fā)商也就能在這場博弈中勝出了?!币晃环慨a(chǎn)經(jīng)紀說。
不過,市場運行的方向,往往是不以開發(fā)商的意志為轉移的。開發(fā)商的算盤是否能夠如意仍待考驗。記者了解到,隨著調控政策的出臺,購房者的消費預期已經(jīng)悄然發(fā)生了變化。較為明顯的例子就是,投資客拋售的新聞屢見不鮮。
在北京南城的某樓盤,4月份的開盤價3.1萬元/平方米,開盤當日就一售而空,因為這一樓盤周圍的同類二手房價格已經(jīng)高達4萬元/平方米。但記者發(fā)現(xiàn),僅僅在幾周后,許多房產(chǎn)中介就已經(jīng)掛上了這一樓盤的信息,不少房主以3.3萬元/平方米的價格出售這一樓盤的房屋。記者與賣房人溝通后了解到,這一樓盤的購房人大多是擁有二套房,看到房市政策頻出后,對未來房價的心理預期大打折扣,想盡早脫手。還好,其中許多人沒有辦完貸款手續(xù),只需要找開發(fā)商更改底單,就可以把房子轉手他人,還不用繳納二手房交易的契稅。
“決定房價上限的是投資需求,投資客的心態(tài)已經(jīng)轉向,北京的二手房價格已經(jīng)出現(xiàn)明顯變化。北京中原的數(shù)據(jù)顯示,‘量價齊跌’已經(jīng)成二手市場主流,傳統(tǒng)抗跌區(qū)域也出現(xiàn)松動。這一價格變動趨勢傳導到新房市場只是時間問題?!币晃蝗萄芯繂T說。
根據(jù)中原地產(chǎn)對國內主要城市二手住房市場監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,從較近兩周的情況來看,國內樓市的成交量已跌至2007年以來的歷史較低水平。北京、上海、廣州、深圳和天津等主要大城市二手住房成交量分別較4月上旬下跌44%至92%之多。價格方面,各地房價下跌幅度卻不太明顯,5大城市房價跌幅均在6%上下,如北京下跌6.2%、上海下跌5.7%、深圳下跌6.7%、廣州下跌5.3%、天津下跌6.4%。
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