被稱為“地產(chǎn)思想家”的萬(wàn)通集團(tuán)董事局主席馮侖是一個(gè)很愛(ài)說(shuō)“大”話的人。很多時(shí)候，他發(fā)表觀點(diǎn)的范圍已完全超出了一位地產(chǎn)商的語(yǔ)境。從地產(chǎn)到全局，從歷史到時(shí)事，從工作到風(fēng)月，從男人到女人——馮侖都能說(shuō)出一番大道理來(lái)。

　　經(jīng)濟(jì)危機(jī)讓中國(guó)企業(yè)不得不面對(duì)一個(gè)異常困難的時(shí)期。很多企業(yè)的表現(xiàn)證明，它們并沒(méi)有對(duì)此做好充分的準(zhǔn)備——這其中包括馮侖的很多同行。如何面對(duì)新的考驗(yàn)？前不久，《浙商》記者赴京與馮侖作了一番對(duì)話。

　　房地產(chǎn)業(yè)非市場(chǎng)化？

　　《浙商》：房地產(chǎn)市場(chǎng)低靡的態(tài)勢(shì)已經(jīng)持續(xù)一年多了，您覺(jué)得導(dǎo)致這種態(tài)勢(shì)的原因在哪里？

　　馮侖：從房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，較近的3－5年，一個(gè)特征式的問(wèn)題在于房地產(chǎn)問(wèn)題住宅化，住宅問(wèn)題道德化，道德問(wèn)題去市場(chǎng)化。

　　頭先，房地產(chǎn)問(wèn)題住宅化，也就是大家把住宅等同于房地產(chǎn)。在中國(guó)，大概有三分之二的房地產(chǎn)市場(chǎng)是住宅，三分之一是非住宅，為什么會(huì)這樣呢？我們從全球經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，人均GDP在6000美金以前，一個(gè)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心，也就是其主流產(chǎn)品還是解決居住問(wèn)題，但即使是這樣，還是有一部分非住宅。而我們往往拿住宅來(lái)談房地產(chǎn)，所以導(dǎo)致了房地產(chǎn)問(wèn)題住宅化。

　　，住宅問(wèn)題道德化。住宅問(wèn)題原本是一個(gè)簡(jiǎn)單的居住保障問(wèn)題，每一個(gè)城市的情況不一樣。據(jù)我們了解，這幾年，很多人的住房問(wèn)題都解決了，自有的房子（產(chǎn)權(quán)房）比例在6成以上，人均住房已達(dá)30多平米。但的確有少數(shù)貧困家庭存在住房難，如果把這些貧困家庭的問(wèn)題放大變成全社會(huì)的問(wèn)題，較后加以道德化，于是就變成天天在討論窮人、富人差距的問(wèn)題了。

　　一旦道德化了，大家就無(wú)以復(fù)加地去關(guān)注，較終形成道德問(wèn)題去市場(chǎng)化?，F(xiàn)在很多政府供應(yīng)房屋的量，已經(jīng)超過(guò)低收入人群所需要的量，于是導(dǎo)致保障問(wèn)題福利化，福利問(wèn)題更是去市場(chǎng)化。去市場(chǎng)化導(dǎo)致的結(jié)果是我們的價(jià)格完全失真，定價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)就不是簡(jiǎn)單的供求關(guān)系了。比如說(shuō)政府推出了大量的廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房、貼租房等，這一堆東西定價(jià)都不是簡(jiǎn)單的供求關(guān)系?，F(xiàn)在由政府來(lái)主導(dǎo)定價(jià)，不是市場(chǎng)主導(dǎo)定價(jià)。

　　《浙商》：據(jù)您的了解，目前房地產(chǎn)企業(yè)和整個(gè)行業(yè)的真實(shí)現(xiàn)狀是怎樣的？

　　馮侖：這個(gè)市場(chǎng)已經(jīng)變成了非市場(chǎng)化。比如企業(yè)購(gòu)了土地，必須先一次付清50年或是70年的租金，但如果企業(yè)在兩年內(nèi)不開(kāi)發(fā)，便要收回，這等于我租的東西的權(quán)利得不到保障。其次，企業(yè)購(gòu)到的土地如何使用，也要受到政府的限制。第三，房地產(chǎn)企業(yè)售樓快，社會(huì)叫你“炒房”；售得慢，說(shuō)你“囤地”。更重要的是，當(dāng)你還沒(méi)有做完一項(xiàng)工程，政府就得讓你先繳稅，包括所得稅；如果你賠錢了，還不給退稅。所以，我們大家可以發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)科去年的財(cái)務(wù)報(bào)表很有意思，70億的稅，40億的利潤(rùn)。從細(xì)節(jié)來(lái)看，這已經(jīng)不是市場(chǎng)行為了，跟市場(chǎng)沒(méi)有關(guān)系了。

　　《浙商》：您覺(jué)得接下來(lái)的幾年，這個(gè)行業(yè)會(huì)趨于怎樣一個(gè)走勢(shì)？

　　馮侖：中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在未來(lái)的三年之內(nèi)，住宅這部分會(huì)在低價(jià)位巨量成交?？傮w而言，交易量會(huì)增加，但價(jià)格不會(huì)有所上漲。因?yàn)槿ナ袌?chǎng)化的結(jié)果一定是普遍的短缺和平均的低水平。

　　《浙商》：在今年的全國(guó)“兩會(huì)”上，我們聽(tīng)到很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)政府所提出的一些建議，比如說(shuō)降稅，或者取消一些相關(guān)的稅賦，您對(duì)政府有什么樣的要求？

　　馮侖：我沒(méi)有任何要求，我們做企業(yè)的，只要看清楚問(wèn)題，找到我們生存的地方就行了。因?yàn)檫@個(gè)問(wèn)題已經(jīng)被道德化，已經(jīng)不容討論了。這就是目前作為我們企業(yè)對(duì)于生存環(huán)境較感困惑的地方。

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　　《浙商》：處在這樣一個(gè)生存的縫隙里，萬(wàn)通是如何找到它的出路的？

　　馮侖：較近三五年，萬(wàn)通不做保障性住宅，而是在商品住宅中再細(xì)分市場(chǎng)。比如說(shuō)，我們會(huì)去做一些度假產(chǎn)品、健康產(chǎn)品、養(yǎng)老產(chǎn)品。其次，借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，中國(guó)未來(lái)的房地產(chǎn)問(wèn)題會(huì)呈現(xiàn)寫(xiě)字樓化。從全球角度來(lái)看，商用不動(dòng)產(chǎn)的市值會(huì)高于住宅不動(dòng)產(chǎn)。在紐約，商用不動(dòng)產(chǎn)的市值與住宅的比重是3比1，盈利能力較持久的是商用不動(dòng)產(chǎn)。房地產(chǎn)商的存活是靠市場(chǎng)，不是靠錢、靠貸款。有市場(chǎng)，我們可以利用創(chuàng)新和服務(wù)贏取客戶口袋里的錢，那我們就“活”了，而且這是一良性的循環(huán)。如果中國(guó)這個(gè)市場(chǎng)不存在，我們會(huì)到國(guó)外去做。

　　《浙商》：進(jìn)軍國(guó)際市場(chǎng)，萬(wàn)通有自己的目標(biāo)嗎？

　　馮侖：萬(wàn)通已經(jīng)參與重建紐約世貿(mào)新大樓。世界貿(mào)易遺址所有者紐約與新澤西港務(wù)局在3月26日已與我們?cè)诩~約正式簽署租約，從而使我們成為世貿(mào)重建后一號(hào)樓的個(gè)簽約租戶。在海外，我們稱之“中國(guó)”，在國(guó)內(nèi)，我們稱之“萬(wàn)通”。我們先做兩萬(wàn)平米，后續(xù)的投資還在洽談之中。這個(gè)項(xiàng)目，我們?cè)谥袊?guó)積累了4年的經(jīng)驗(yàn)，終于做成了。未來(lái)的“中國(guó)”將包括活動(dòng)、商務(wù)、寫(xiě)字樓和俱樂(lè)部，大部分是和運(yùn)營(yíng)商一起經(jīng)營(yíng)，小部分場(chǎng)地租給其他中國(guó)企業(yè)。

　　“我只干三件事”

　　《浙商》：當(dāng)一個(gè)企業(yè)已經(jīng)發(fā)展得不錯(cuò)的時(shí)候，實(shí)際上也面臨著更大的挑戰(zhàn)。在萬(wàn)通，你扮演著怎樣一個(gè)角色？

　　馮侖：我們屬于戰(zhàn)略引導(dǎo)型企業(yè)，會(huì)很理性地去規(guī)劃很多事情，然后一步步地把它做好。我在公司做了17年董事長(zhǎng)，沒(méi)有做過(guò)經(jīng)理。我發(fā)現(xiàn)我能干的工作并不多，但是很費(fèi)神。因?yàn)槲揖透扇虑椋?，看別人看不見(jiàn)的地方；，算別人算不清的賬；第三，做別人不做的事情。

　　這其實(shí)非常難。所謂看別人看不見(jiàn)的地方，就是看未來(lái)、看潛在的風(fēng)險(xiǎn)、看趨勢(shì)、看人才，這就是我天天做的事情。這些屬于錢以外的東西，并不是說(shuō)花多少錢就有這個(gè)能力，而是要長(zhǎng)期去積累和研究去學(xué)習(xí)。

　　，算別人算不清的賬。比如說(shuō)我們要找一個(gè)合作伙伴，可能有五個(gè)人站在你門(mén)口都可以給你錢，有土錢、洋錢，有笨錢、聰明錢，你找誰(shuí)？所以作為一個(gè)企業(yè)、一個(gè)專業(yè)人，這種能力就是你怎么在算不清的賬里找到確定。

　　第三，做別人不做的事。例如履行企業(yè)公民的責(zé)任，去救災(zāi)、去環(huán)保，做各種各樣的事情。這些事情是經(jīng)理人不太愿意做的事情，因?yàn)橛终季τ忠鲥X，董事長(zhǎng)就要做他們不做的事情。

　　《浙商》：今年在國(guó)內(nèi)，萬(wàn)通的投資會(huì)處在一種收縮的狀態(tài)嗎？

　　馮侖：過(guò)去15年里，大量房地產(chǎn)公司都是這樣倒掉的。在上一個(gè)周期當(dāng)中，像剩下來(lái)的萬(wàn)科等公司，他們的土地一點(diǎn)都不多。這條規(guī)律提醒我，要學(xué)會(huì)“反周期”運(yùn)作：順市賣房，逆市拿地。通俗來(lái)說(shuō)，即在繁榮的時(shí)候按照蕭條的狀態(tài)做準(zhǔn)備，在蕭條的時(shí)候按照繁榮的狀態(tài)擴(kuò)張。萬(wàn)通因此從2002年以后，就做了一個(gè)反周期安排：繁榮時(shí)候在郊區(qū)擴(kuò)張，蕭條的時(shí)候在城區(qū)擴(kuò)張。尤其近幾年來(lái)，公司反周期的大量出貨，以降低債務(wù)結(jié)構(gòu)，增加流動(dòng)性。同時(shí)，公司也積極研究地產(chǎn)商業(yè)模式，汲取美國(guó)模式經(jīng)驗(yàn)，其中一個(gè)舉措就是上面所說(shuō)的在美國(guó)新的世貿(mào)建一個(gè)“中國(guó)”。

　　今年，我們將會(huì)披露很多重要的項(xiàng)目，比如萬(wàn)通參與的三亞海棠灣休閑旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，之后在重慶、南京、青島這些城市，包括天津?yàn)I海新區(qū)我們都會(huì)有所作為，今年將是我們擴(kuò)張較多的一年。另外，企業(yè)應(yīng)對(duì)周期波動(dòng)還有一巨大法寶，即公司組織變革。

　　《浙商》：今年萬(wàn)通會(huì)同時(shí)運(yùn)作幾個(gè)項(xiàng)目？

　　馮侖：現(xiàn)在，萬(wàn)通有6個(gè)項(xiàng)目，而住宅項(xiàng)目將近有30個(gè)。我們一直能夠活到今天，因?yàn)樵谶^(guò)去的20年，我們始終比別人早一點(diǎn)離開(kāi)危險(xiǎn)。我們的能力不在于比別人會(huì)做，而在于先會(huì)思考，再做！ (本文來(lái)源：浙商 作者：潘欣怡)

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