天下沒有無緣無故的愛，自然也不會有無緣無故的恨。那么眾所周知的網(wǎng)絡(luò)與媒體中大量的對房地產(chǎn)行業(yè)、對房地產(chǎn)商、對房價的抱怨，或者說是仇恨，又是從何而起的呢？也許會有無數(shù)種原因和猜想。

　　歷史的背景：

　　1、福利分房制度

　　中國自1949年內(nèi)務(wù)部令“一切房屋歸公”之后，知道1998年國務(wù)院23號文止，近50年的時間實行的是住房實物福利分配制度。除1949年之前原有的私房之外，改革開放之后只在少數(shù)開放城市實行了有計劃審批或有差別化的商品房制度，超過90％以上的住房仍是實物分配為主，因此1998或部分延續(xù)至2000年之前的住房都為分配制。于是在此界限之前的絕大部分已就業(yè)或已婚的家庭都有了住房。

　　從2005年的人口普查資料看，1998年房主35歲以上的家庭基本都擁有了實物分配的住房，經(jīng)濟情況好的單位27、28歲的也分配了住房，經(jīng)濟情況差的單位則年齡要大些。總體看，建國初期出生的一代高峰人群基本都擁有了有分配制的住房。

　　1998年時房改房或租賃型公房合計占總存量約90％，其他類住房所占的比重較低，商品住房僅占存量的不到5％。近十年的商品房建設(shè)速度加快，至今商品住房所占的比重在總存量中仍不到30％。

　　2、人口年齡結(jié)構(gòu)

　　早期中國的人口政策可以反映出中國正處于住房需求高速增長的特殊階段。1949—1957年間中國的生育率標(biāo)準(zhǔn)較高，平均約為33％。由于大躍進造成的饑餓感與死亡，1958—1961年出現(xiàn)了暫時性出生率快速下降，而在1963年之后又反彈到了43％，并且在70年代早期形成了高生育率的波嬰兒潮。

　　正是由于這兩次嬰兒潮的擴張，形成了中國目前發(fā)展階段中的人口紅利期，即15—59歲較有活力的人口數(shù)量巨大，并且仍在增長中。既是中國波嬰兒潮進入家庭分裂（重組小家庭）的高峰期，也是上下兩頭撫養(yǎng)關(guān)系數(shù)較低的黃金消費期。

　　3、城市化率的快速提高

　　30年的改革讓中國的城市化率每年以0.8—1.5個百分點的速度上升。從改革前的2億多人口已上升超過了6個億，并且城市的人均居住面積在不斷擴大之中，已達人均27平方米，每年均以約1平方米的速度在擴大。城市的集中化趨勢也讓100萬人口以上的大城市巨增。社會對住房的需求隨人口增長和城市化集中的周期而加劇。

　　現(xiàn)實的問題：

　　1、家庭分裂速度加速

　　人口年齡結(jié)構(gòu)為前提引發(fā)的住房剛性需求在近幾年巨增。按統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，近幾年我國城鎮(zhèn)人口每年的新增家庭戶數(shù)在快速增長。

　　1999—2003年期間，每年城鎮(zhèn)新增家庭比上年增加10萬戶左右，僅從1999年的6815287戶新增變?yōu)?136447戶，每年約平均增長1.1％，五年時間新增家庭戶數(shù)年僅擴大了32萬戶。

　　但近幾年家庭分裂加劇，2007年城鎮(zhèn)家庭新增戶數(shù)已超過了900萬戶，比上一個五年的平均新增戶數(shù)擴大了6.5倍，年增近200萬戶，這是個短期幾年內(nèi)仍會持續(xù)的特殊變化期。

　　但住房的年住宅竣工量仍維持在4至6億平方米左右，年竣工的住房套數(shù)1999年為194.6萬套，2003年為302.11萬套，2007年約為460萬套（包括經(jīng)濟適用住房），遠(yuǎn)不能滿足市場的需求。

　　2000—2007年，全國登記結(jié)婚的數(shù)量從年848.5萬對，擴大到年945萬對，增長超過11％。而離婚則從121.3萬對擴大到189.3萬對，增長了56％。同樣說明了家庭分化速度的加劇，而總撫養(yǎng)比則從42.56％下降到37.42％了。

　　盡管有些所謂的專家們并不承認(rèn)這種分裂速度增加產(chǎn)生的剛性需求，認(rèn)為購購力約束這些需求無法實現(xiàn)。但這些新增的家庭絕沒有睡在大街上，那么就至少要有這樣多套住房來滿足他們的基本生活，不管是建、購、租都要有個地方。無疑這其中的相當(dāng)多一部分是通過購購商品房而解決的。北京2004—2007年新婚家庭的調(diào)查中，44％的家庭購購了一手商品房，當(dāng)然還有二手房和父母購新房換出來的舊房了。

　　但至少這種住房需求會隨著年齡結(jié)構(gòu)和家庭分裂速度增長這個事實是不可否認(rèn)的。

　　遺憾的是的宏觀調(diào)控只從房地產(chǎn)的投資增長過快考慮，而不從中國人口結(jié)構(gòu)必然產(chǎn)生的巨大剛性需求考慮，沒有充分的計算和估計出2003年之后這種人口結(jié)構(gòu)引發(fā)的家庭結(jié)構(gòu)變化的加速。反而是關(guān)緊了土地和銀行信貸的兩個閘門，造成了一面是人口結(jié)構(gòu)產(chǎn)生的需求巨增和一面是土地嚴(yán)格控制下的抑制供給。這一張一緊的對立，無疑會讓房價在供不應(yīng)求中暴漲。需求無法滿足的焦慮自然也就轉(zhuǎn)化為仇恨了。

　　雖然這個仇恨的臟水灑在了開發(fā)商身上，但根子卻并不應(yīng)由開發(fā)商負(fù)責(zé)。如果的調(diào)控政策充分的考慮了這個人口結(jié)構(gòu)的變化，2003年適度擴大土地供給和支持?jǐn)U大住房生產(chǎn)，也許就根本不會發(fā)生房價過快增長的一幕了。

　　2、日益升高的更新?lián)Q代需求

　　雖然有歷史長達50年的福利實物分配，大多數(shù)人有房居住了，并通過房改購房的方式用較低的支出變成了私有財產(chǎn)，但這些早期建設(shè)的住房標(biāo)準(zhǔn)低、配套差、面積小、戶型不合理的占多數(shù)，已經(jīng)無法適應(yīng)日益提高的物質(zhì)生活需求。

　　80年代的標(biāo)準(zhǔn)圖紙中，一居室小于40平方米、二居室小于60平方米、三居室小于80平方米、100平方米以上的住房建設(shè)在80年代的末期和90年代的初期還要有高干和高知的指標(biāo)，否則是無法通過規(guī)劃審批的。

　　但這些只有20多年樓齡的房屋卻早已無法滿足現(xiàn)代的生活了。絕大多數(shù)這些戶型是沒有客廳，而是只有門廳、過道的設(shè)計;只好將居室變成起居室，看電視時常常是坐在床上;廚房平均4—6平方米，連冰箱也只能放在臥室里;廁所并不能做衛(wèi)生間，只好在廚房中洗衣洗臉。因此改善型需求與人口結(jié)構(gòu)的矛盾并列，加大了剛性住房建設(shè)的需求。

　　1980年城鎮(zhèn)戶均建筑面積僅為57平方米。

　　1991—1995年間，新建住房戶均面積僅為79.1平方米。

　　1996—2000年間，新建住房戶均面積僅為94.3平方米。

　　2000—2005年間，新建住房戶均面積僅為110平方米左右。

　　而新建住宅年生產(chǎn)量僅為總存量的4％左右，新建住房中大戶型所占比重在總存量中仍很低。北京市90平方米一下的住房占總量的85％以上，而100平方米以上的住房不到15％的比重?？梢姼纳菩托枨蟮臐撛谀芰薮蟆?

　　而美國1950年的存量戶型戶均面積已達91.4平方米，1970年達到139.5平方米，1990年為193.4平方米，2000年為210.6平方米。中國2007年全部存量住房的中位數(shù)僅為68平方米，與美國的住房標(biāo)準(zhǔn)至少相差了70年以上的發(fā)展階段。

　　這些改善型需求同樣在房價的上漲中無法實現(xiàn)這種增長的愿望。

　　同樣在改善型需求旺盛時，國家的調(diào)控政策本應(yīng)是降低二手房的交易稅費，加速二手房的流通市場建設(shè)。民眾在50年的工資分配制中缺少住房含量，本可以通過房屋的增值得到一些補償，但連續(xù)多年的調(diào)控措施卻是在二手房交易流通環(huán)節(jié)中，不斷的強制性加征各種稅費，并不斷提高稅率，交易稅收從契約稅上調(diào)比率開始，到個人所得稅、土地增值稅、營業(yè)稅和印花稅等等。于是開發(fā)商再一次被當(dāng)成了靶子。國家征收的稅收似乎應(yīng)由開發(fā)商在一手商品房的價格戰(zhàn)給以補償，否則這種改善型需求無法滿足的責(zé)任就要由開發(fā)商來承擔(dān)了。

　　尤其是套住房提高頭付和貸款利率的政策，更是在改善型需求無法滿足的怒火上加了一桶油，對開發(fā)商的怨就變成了深深的恨。

　　但如果沒有這些重稅和融資成本的提高，沒有土地與銀行信貸閘門的關(guān)緊，以及因此造成的土地價格飛漲和供求關(guān)系嚴(yán)重的不平衡，又怎么會有改善型需求無法滿足的怒火呢？

　　自1998—2003年中國的房價并未發(fā)生暴漲式的變化。

　　年均漲價幅度小于2.7％，商品房平均增長均為3.5％，而城鎮(zhèn)同期的居民人均年收入和人均可支配收入（名義）增長速度分別為10.7％和9.3％，高于房價上漲的三倍多，說明房價收入比的差距是日益縮小的趨勢。

　　正是宏觀調(diào)控政策的失當(dāng)，才讓房價在2004—2007年隨土地地價占房價的比例不斷的提高過程中水漲船高而已。不過是在政府從土地中獲取了遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過開發(fā)商利潤數(shù)倍的利潤之后，分了一杯湯而已。但較終所有的消費者都將無法實現(xiàn)夢想的罪名扣在了開發(fā)商的頭上，其實開發(fā)商只是在代人受過而已。

　　3、住房制度的不公平

　　住房制度的不合理性，讓更多的民眾無法從財產(chǎn)性分配中獲得低價的住房，則將更多的仇恨轉(zhuǎn)向了市場。

　　傳統(tǒng)的福利分配時，住房的面積受到了嚴(yán)格的控制，局長級的干部大約也只有120平方米的住房。而今那些利用經(jīng)濟適用住房政策低價購購的公務(wù)員住房，局長級的面積已擴大到了180—240平方米。市場上的房價則與享受政策補貼的房價相差上萬元/平方米，讓當(dāng)初的房改價優(yōu)惠相比之下都差之千里了。表面看，當(dāng)初約為市場價40％左右的房改價購房讓業(yè)主占了巨大的便宜，而如今享受經(jīng)濟適用住房政策的購購價則與市場價相差了一倍多，再加上面積的擴大，自然收益頗多了。

　　當(dāng)更多的人（絕大多數(shù)家庭）既無法享受這種政府的補貼，又無法靠存量住房發(fā)財實現(xiàn)改善時，就用市場的商品房價格與經(jīng)濟適用住房價格相比，并誤認(rèn)為這兩個價格之間的差價都是開發(fā)商的暴利，于是將所有對制度性腐敗產(chǎn)生的怨恨也同時加到了開發(fā)商的頭上。

　　好像是開發(fā)商沒有讓這些家庭享受到制度性腐敗的優(yōu)惠一樣。而制度并不是握在開發(fā)商的手中，哪怕是建設(shè)經(jīng)濟適用住房或兩限房的開發(fā)商也無權(quán)將房子賣給未經(jīng)政府審批的任何家庭。

　　4、特殊的家庭結(jié)構(gòu)

　　次嬰兒潮之后的計劃生育政策讓中國的家庭結(jié)構(gòu)不同于世界任何國家，突顯出四、二、一的陣容。抱孫子的傳統(tǒng)習(xí)俗將子女的結(jié)婚與住房的責(zé)任轉(zhuǎn)嫁到了父輩身上，恰恰福利分房制度又讓這些父母大多數(shù)有了安棲之處，可以在解決兒女住房的同時改善原有的居住環(huán)境與條件。

　　這種特殊的家庭結(jié)構(gòu)改變了僅僅以子女收入計算購房可支付能力的狀況，形成了父母購房、父母付頭付、子女還貸的中國

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