任志強(qiáng) 華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁

　　正當(dāng)統(tǒng)計局和國土局對土地在房地產(chǎn)商品房開發(fā)中到底占多少比例的調(diào)查未公布結(jié)果時，由國土資源部土地利用司和中國土地勘測規(guī)劃院共同編寫的《2008中國城市地價狀況》報告公布了40個城市地價房價比為2—4成，并創(chuàng)造了一個新名詞“成本地價房價比”或“同時點(diǎn)地價房價比”。根據(jù)這份報告他們認(rèn)為是“房價預(yù)期影響地價”而不承認(rèn)是地價在推高房價，甚至認(rèn)為“土地升值轉(zhuǎn)化為房企利潤”，以此想將房價升高的責(zé)任推給開發(fā)商。

　　什么是成本地價房價比，趙松所長解釋為：從商品房成本的角度將土地獲取時的樓面地價水平與房屋開盤銷售時的房價比——即為成本地價房價比。

　　似乎所有官方的研究機(jī)構(gòu)都在犯著同一個錯誤，他們都只會按計劃經(jīng)濟(jì)的計算方式靜態(tài)的計算土地供給的初始價格，即土地獲取時的樓面地價周長不變，測算土地占房價的比重。只知道土地附著時間的變化可能會升值，卻不知道持有這些土地時，這些土地的成本也在不斷的提高，持有土地是要支付持有成本的。專家們夢想著用“物業(yè)稅”來加大住房的持有成本，難道不知道土地的持有也有成本？

　　土地在購購時一次性支付了全部的土地出讓金，但能在同時就生產(chǎn)出房子并開始銷售嗎？在規(guī)劃、設(shè)計、申報、審批(一次批不了，要多次審批)的周期中，在基礎(chǔ)設(shè)施施工到開始領(lǐng)取銷售許可證之前的這段周期中，開發(fā)商不是在為每一平方米的土地支付著土地使用稅的稅收嗎？在持有這些土地的周期中沒有資金占用的成本嗎？一次性支付的資金是天上掉下來的嗎？所有的樓面都是可以銷售的面積嗎？難道規(guī)劃的所有容積率里不包括為社區(qū)服務(wù)的各種基礎(chǔ)設(shè)施和配套面積嗎？而這些面積又都能分?jǐn)偟戒N售面積之中嗎？而這些難道不支付土地成本嗎？

　　目前國土部鹿心社副部長在新聞發(fā)布會上再次高調(diào)宣稱，中國的地價僅占房價的15—30％，全國平均為23.2％，這個地價的水平遠(yuǎn)低于美國、加拿大、英國、韓國、日本、新加坡，并認(rèn)為地價推高房價沒有道理。

　　真不知道政府官員的腦袋瓜里都裝了些什么，至少土地制度不同的差別應(yīng)讓中國這些管理土地的高官們知道，中國的土地是四十年至七十年的使用權(quán)，中國永遠(yuǎn)無法享受土地的升值收益，而擁有產(chǎn)權(quán)的土地是享有完全的土地升值收益的權(quán)利，租用與購購的價格怎么好意思放在一起對比呢？總不能為掩蓋地價推動房價的事實(shí)用些連自己都無法相信的欺詐手段吧。

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　　如果按全國平均房價4000元/平方米，平均地價23.2％的初始成本計，購購?fù)恋貢r有契約稅、未建成之前有土地使用稅、購購?fù)恋赜薪ㄔO(shè)期的資金成本，還有不少于5％的不可銷售面積的地價分?jǐn)?，再加上土地增值稅，這個比例大約就超過了35％了。

　　總不能賣土地的只管土地的賣出時的價格，而不管因土地賣出時的各種稅費(fèi)及限定條件引發(fā)的土地價格變化吧。開發(fā)商賣房子時，計算房價時，總不能不計這些成本吧。那這些因取得土地而產(chǎn)生的費(fèi)用難道不是地價中的組成嗎？

　　賣車的可以不管稅收、養(yǎng)路費(fèi)等其他費(fèi)用，因?yàn)椴皇且粋€主體。但對于土地而言，因土地而產(chǎn)生的一系列稅費(fèi)盡管不是一個部門所征收，但都進(jìn)入了政府一家的口袋里，當(dāng)然要統(tǒng)一計入房價的成本之中了。如果政府用不同部門分別收取和土地有關(guān)的相關(guān)費(fèi)用，然后又各算各的賬，各自只公布自己收取到的那一部分錢，就認(rèn)為土地的成本在房價中的比例不高，不仍然是在欺騙群眾嗎？

　　如果將政府所有部門的收費(fèi)或稅收都加在一起也許這個數(shù)字或土地在房價中所占的比重就大大不同了。注意全國工商聯(lián)在兩會中提出的報告中并沒有單獨(dú)認(rèn)為地價超過了房價的50％，而是在房價的構(gòu)成中土地和稅費(fèi)就占到了50％以上，這里尚未計算政府的各種收費(fèi)如審批的費(fèi)用、市政的費(fèi)用、辦證的費(fèi)用、規(guī)費(fèi)等等。

　　盡管只按4000元/平方米的全國平均房價中土地初始成本占23.2％(不知道是凈地出讓的調(diào)查，還是毛地出讓的調(diào)查；不知道是商品房住宅還是包括其他；不知道是否有廉租房代建或經(jīng)濟(jì)適用住房參數(shù))加上各種因土地而產(chǎn)生的稅費(fèi)，合計約占35％(約1400元/平方米)，那么剩下的建安費(fèi)用、管理成本、利潤還剩多少呢？此外還有營業(yè)稅、所得稅等其他的各種稅費(fèi)。開發(fā)商所得利潤不管是多少都無法與政府從土地上收取的收益相比。

　　糾纏地價在房價中所占的比重之爭在于政府從房價中的收益更多，還是開發(fā)商暴利更黑；在于土地的天價推高了房價，還是房價的暴漲推高了地價，這個問題其實(shí)只在于土地是壟斷性供給還是市場自由的配置和選擇。為什么非購購?fù)恋厣系膬r格會低很多呢？以為沒有了購購?fù)恋氐沫h(huán)節(jié)，那么因此而產(chǎn)生的契稅、土地使用稅、購購?fù)恋氐馁Y金成本、非銷售面積分?jǐn)偟耐恋爻杀竞屯恋卦鲋刀惖榷纪瑫r不再發(fā)生了。這也證明僅僅計算土地出讓時的地價初始價格而不計算同時必然發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用完全是一中自欺欺人的宣傳，而非公布地價的實(shí)際成本和比重關(guān)系。

　　但市場并不是過家家的游戲，而是要用真金白銀來支付每一筆費(fèi)用的。

　　現(xiàn)代管理考核中有一個叫EVA的管理體系，就是要用扣除資本使用成本之后的盈利能力考核被委托人為股東創(chuàng)造財富的能力。國資委正在研究按這種方式對國企的管理者進(jìn)行考核，而社會中已有大量的企業(yè)在按此種辦法對管理層進(jìn)行考核。

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　　投資人將資金支付給管理者時，會頭先考慮這個投資是否能獲得超額的利潤，如投資人將資金購購債券、委托銀行信貸可以獲得5％或6％的利潤，那么用于有風(fēng)險的投資時一定是因?yàn)檫@個投資可以獲得超過銀行委托信貸或購購債券等更安全的投資的收益，即超過前者5—6％，否則又怎么會有人進(jìn)行投資呢？

　　EVA的考核就是先要扣除這些社會平均收益，或者說銀行信貸利率之后，看經(jīng)理人能給股東創(chuàng)造多少收益。

　　當(dāng)開發(fā)商購購一塊土地時，不管其支付土地出讓金的現(xiàn)金流是來自于自有資金還是銀行信貸都會將資金占用期的占用費(fèi)用計算到土地成本之中，否則政府又為什么要一次性的收取七十年的土地出讓金，而不是分期付款呢？為什么不是等有了商品房的銷售收入再收取土地出讓金呢？為什么不分七十年收取土地出讓金呢？大約這都是為了從資本占用成本的角度出發(fā)，多占有一些資金占用成本的便宜吧。那么為什么計算土地成本的人卻只計算出讓時的初始價格，而不計算開發(fā)商的土地使用稅收和資金占用成本呢？難道土地的增值稅也不是土地成本嗎？

　　用正面的順差計算按10000元/平方米的銷售價格如有2000元/平方米的銷售毛利率，則要扣除5.5％的營業(yè)稅和1—2％的預(yù)交土地增值稅，25％的利潤所得稅，凈利為：

　　2000-(2000-550-200)*25％=937.5元。

　　則該項目每平方米的銷售利潤為9.3％，要按3年生產(chǎn)周期計算年利潤率為3.1％，則遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于銀行存款利率和債券利率。可以說該投資沒有為股東創(chuàng)造任何財富，反而是虧損的。

　　如果按8000元/平方米成本的投資利潤率計算為11.7％，同樣按3年計，年為3.9％，也低于信貸利率和部分債券的價格，而其與5000多元的土地價格就更無法相比了。

　　如果按10000元/平方米的銷售價格有3000元/平方米的銷售毛利率計算，同樣的扣除，則銷售凈利1687.5元/平方米，年銷售利潤率為5.62％，投資利潤率為24.1％。這樣就要再多交納土地增值稅(較高稅率60％)，年利潤率約為6.5％。

　　如果沒有銀行貸款和商品房銷售制度，則上述利潤率遠(yuǎn)不足以吸引各種資金投入到房地產(chǎn)行業(yè)中來。

　　而如果4000元/平方米的土地初始價格，實(shí)際的土地成本大于5000元/平方米，10000元/平方米的銷售價格就很難將毛利率提高到20％，更不用說30％了。各種建筑、管理成本過低就根本建不出能賣10000元/平方米的好房子。

　　除了土地的4000元/平方米之外的房價中還有多少稅呢？規(guī)劃設(shè)計要交營業(yè)稅；建設(shè)單位有各種稅；建筑材料要交增值稅和營業(yè)稅；中介、廣告都有營業(yè)稅；設(shè)備、潔具、廚具、水箱、空調(diào)等要有增值稅、營業(yè)稅，然后這些稅再都進(jìn)入房價之中再交營業(yè)稅，然后又集中于房價中交契稅、印花稅等。

　　汽車等工業(yè)生產(chǎn)中購購發(fā)動機(jī)、輪胎等是可以以增值稅發(fā)票沖扣稅收，減免二次重復(fù)納稅的，但房子中的空調(diào)、潔具等都會重復(fù)的交納三次稅收。

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　　土地本來是租來的，但租金一次性支付之后，這些土地的租金又變成了房價的納稅基數(shù)，在營業(yè)稅、契約稅等納稅中還要為政府收取的土地租金再納一次稅，而這些都不應(yīng)算在土地的成本或因土地而產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用中嗎？

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