近十年來，我們的GDP或者說經濟發(fā)展在大幅增加，但實際政策上是“國進民退”的十年。

　　中國房地產行業(yè)是伴隨著中國產權制度的突破與改革而成長起來的行業(yè)。

　　當然，這是一個極其籠統(tǒng)的說法，從某種程度而言，大多數(shù)市場經濟之后發(fā)展起來的行業(yè)都是伴隨著中國產權制度改革而興起的。但房地產行業(yè)本身特殊，其牽涉到中國土地產權制度改革和企業(yè)產權改革兩個較為根本的問題。

　　正是在這樣的認知基礎之上，我們專程赴北京，采訪了華遠集團總裁任志強先生，以期在中國房地產行業(yè)面臨轉型，以及2009博鰲房地產論壇即將召開的時候，能夠為“復蘇與改變中的房地產新未來”這個論壇主題找到一種思想基調。

　　華遠集團剛將自己的總部搬到了“華遠企業(yè)號”不久，任志強先生在自己的新辦公室中接受了我們的采訪。

　　恰逢方興地產以40.6億的價格拿下北京廣渠路15號地，2009年國有企業(yè)拿地“兇猛”。于是，圍繞產權制度改革，并在此基礎上延伸出的“國進民退”的主題，開始了一場充滿“批判力度”的采訪……

　　采訪時長超過兩個公里，本文將摘錄其中主要思想和精彩論點刊登。詳細采訪內容將刊登在《觀點》雜志“2009博鰲房地產論壇特刊”。

　　觀點地產新媒體：中國房地產行業(yè)乃至中國市場經濟發(fā)展到今天，我們覺得有思考和反省的必要。不僅僅是在企業(yè)和市場層面的，可能還有制度層面的，尤其是土地產權制度改革和這個行業(yè)市場競爭主體的民營化。兩個方面都牽涉到產權制度等一系列的問題，不知道您怎么看這個問題？

　　任志強：現(xiàn)在很多人之所以要講產權，是因為我們現(xiàn)在制度在倒退。我們的改革以十年為一個階段的話，可以劃分成三個階段。

　　鄧小平南巡講話之前應該是我們改革的個十年，主要傾向于農村的土地承包制度和農村的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展，這個是在農村進行的產權制度突破。所以我們的改革在個十年取得了改革的重大成果是，1.5億人口脫離了貧困；

　　個十年是在城市里進行的產權制度改革，包括土地的制度，91年實現(xiàn)土地的有償出讓，以及93年提出了“國退民進”，在這個階段城市改革與發(fā)展還是比較快的。但這個十年里頭，我們大概只有6000萬人口脫貧，比個十年脫貧人口大概減少了一半；

　　第三個十年實際上是較不好的十年，名義上來看我們的GDP或者說經濟發(fā)展在大幅增加，但實際政策上是“國進民退”的十年，基本上是從03年開始成立國資委以后較為突出。國有企業(yè)開始越來越強大，國有企業(yè)開始越來越具有壟斷性，央企的壟斷性越來越集中化。

　　實際上我們能夠從國有企業(yè)和民營企業(yè)的不同待遇上，可以發(fā)現(xiàn)我們在產權制度改革上是倒退的。但產權問題是解決產權經濟問題的基礎。秦曉今年有一個說法，希望把國有企業(yè)權“消滅了”，秦曉的說法就是“沒有必要在關系到國家命脈重要領域進行把控”。我覺得國資委的任務應該是把國有企業(yè)都消滅了，而不是做大做強，套現(xiàn)資金用于社保等公共事業(yè)。

　　觀點地產新媒體：房地產行業(yè)的產權制度改革呢？

　　任志強：房地產行業(yè)來講真正的改變是產權制度的改變，不解決產權制度，是不可能的。在鄧小平南巡講話之前，房地產行業(yè)基本上是國有化的，因為那個時候還沒有土地有償出讓制度，所以必須是國有企業(yè)將國有土地的利潤轉化為國有資產，然后通過國有資產的調撥轉化為公共事業(yè)。鄧小平南巡講話之后允許非國資進入房地產行業(yè)，實際上我們房地產行業(yè)發(fā)展是允許這些人進入以后，是在土地有償出讓這個制度發(fā)展的基礎之上發(fā)展起來的。這實際上是產權制度的突破，使得大量民營企業(yè)可以參與房地產行業(yè)。

　　現(xiàn)在來看，民營企業(yè)占了這個行業(yè)的主體地位，國有企業(yè)較低的時候只占到8%，現(xiàn)在有所回升，但大概也就是20%強?，F(xiàn)在國有企業(yè)的市場占有率高了，“國進民退”。

　　觀點地產新媒體：現(xiàn)在有沒有產權制度改革的好辦法？

　　任志強：在產權制度改革的問題上，我覺得還沒有具體的解決辦法，可能要等到“80后”的人成為國家專業(yè)人的時候，現(xiàn)在沒有什么辦法。

　　觀點地產新媒體：但有些人認為小產權房是農民對產權制度的自主突破？

　　任志強：我個人不贊同小產權房，很多經濟學家認為否定小產權房會損害農民的利益，我個人不這么認為。小產權房是集體利益，集體在代表農民行使權利，但實際上農民在這個上面得不到多大的利益，可能是對農民利益的極大損害。

　　例如在太原的情況，太原現(xiàn)在有幾個很大的開發(fā)商，全都是鎮(zhèn)長和鄉(xiāng)長出身，他們就是利用小產權房發(fā)的財，和這次上海倒塌的房子一樣，較后發(fā)現(xiàn)24個股東里邊23個股東是當?shù)氐墓賳T。他們還不錯，做的是大產權房，而更多的這一類人做的小產權房?，F(xiàn)在如果去核查的話，基本都是這樣一種情況（鄉(xiāng)長和鎮(zhèn)長利用小產權房發(fā)家）。有些會給農民一些利益，但是農民并不知道這中間到底有多少利潤?？赡苁怯幸粋€億的利潤，但實際所有農民只分到了100萬。這樣的案例可以找到很多，關鍵問題應該是土地私有化。

　　土地不私有化是不行的，集體所有制是一個沒有明確產權概念的東西。集體企業(yè)的東西實際上就是選出了一個代表出來，這個代表說了算，并不是集體當中所有人可以參與決策。這些代表控制了大量的權利，他們之所以有機會不是他們有能力，而是他們鉆了制度的空子。如果土地私有化了，他們就鉆不了這個空子。

　　觀點地產新媒體：回到剛才的問題，2009年產生的很多“地王”都是國有企業(yè)拿的。

　　任志強：我們認為國有企業(yè)永遠不行的問題就在這，國有企業(yè)需要的是業(yè)績，這個業(yè)績不是利潤業(yè)績，是營業(yè)額業(yè)績。國有企業(yè)沒有資金成本的壓力，民營企業(yè)要計算資金成本的壓力，但國有企業(yè)很多不計算資金成本，這里頭可能就差了18%。三年周期一年是6%的利息，就是18%的利息，國有資本不計算。所以國有企業(yè)比別人有更高的成本承受能力，有20%的資本差，民營企業(yè)當然拼不過，這是不一樣的。

　　另外，上市公司國有企業(yè)的股東回報要求不是那么高的。民營企業(yè)不一樣，民營企業(yè)一定是要掙錢的，所以民營企業(yè)不敢去拿這么高的地。

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