數(shù)字商業(yè)時(shí)代：按目前現(xiàn)狀持續(xù)下去，將會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生什么影響？會(huì)形成大量的泡沫嗎？

　　范小沖：在資本游戲下產(chǎn)生的“地王”所標(biāo)注的重置成本不是真正的土地市場(chǎng)成本，“地王效應(yīng)”以及由“地王效應(yīng)”引發(fā)的區(qū)域房?jī)r(jià)上漲，是典型的泡沫成因。

　　建立在虛高重置成本預(yù)期上的房?jī)r(jià)預(yù)期缺乏真實(shí)市場(chǎng)的支撐，偏離真實(shí)供需博弈，超越客戶的購(gòu)購(gòu)能力，建立在激情和對(duì)賭之上的泡沫早晚會(huì)有崩潰的。這種虛高的房?jī)r(jià)將會(huì)回歸理性，2008年泡沫崩潰的場(chǎng)景相信很多人還記憶猶新。

　　數(shù)字商業(yè)時(shí)代：“國(guó)進(jìn)民退”是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上較流行的一個(gè)詞。很多人認(rèn)為國(guó)企拿地推高了房?jī)r(jià)，站在這個(gè)特殊的環(huán)境下來(lái)看，“國(guó)進(jìn)民退”是否有其合理性？

　　范小沖：年初，國(guó)企是在承擔(dān)政府救市責(zé)任，通過(guò)投資房地產(chǎn)，重樹(shù)市場(chǎng)信心。國(guó)企入市，抬升地價(jià)，地方政府從高價(jià)賣(mài)地中受益，銀行的巨量信貸資金轉(zhuǎn)化為地方政府的財(cái)政收入。地價(jià)上漲推動(dòng)房?jī)r(jià)預(yù)期，民間資本逐步開(kāi)始跟進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)被迅速激活。然而國(guó)企的抱負(fù)絕不僅于救市，他們有效利用了國(guó)家救市的政策、資金及壟斷資源的優(yōu)勢(shì)，大肆圈地圈錢(qián)，以實(shí)現(xiàn)其自身重組、政策變現(xiàn)、低價(jià)融資和國(guó)慶獻(xiàn)禮等各自的目的，在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)政府救市中上演了中國(guó)所獨(dú)有的“國(guó)進(jìn)民退”的大戲。

　　數(shù)字商業(yè)時(shí)代：“國(guó)進(jìn)民退”這種現(xiàn)象你認(rèn)為會(huì)有持續(xù)性嗎？

　　范小沖：地價(jià)和房?jī)r(jià)的追高并不代表著房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。如果不是效率的提升，收入和就業(yè)的增加，而僅僅依靠投資政策和資源壟斷，“國(guó)進(jìn)民退”將不具可持續(xù)性。借助危機(jī)背景，在不對(duì)稱(chēng)的資源、政策推動(dòng)下和在非完全市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下形成的“國(guó)進(jìn)民退”扭曲了市場(chǎng)資源配置和打壓了市場(chǎng)活力和效率。

　　國(guó)企高價(jià)拿地變相推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)熱情，引發(fā)產(chǎn)能過(guò)剩，需求不足，實(shí)體資本大量出逃進(jìn)入股市和樓市炒作。這同國(guó)家救市、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、拉動(dòng)內(nèi)需、解決就業(yè)的目標(biāo)也是相悖的。

　　我們應(yīng)在國(guó)家戰(zhàn)略層面上認(rèn)真審視“國(guó)進(jìn)民退”的現(xiàn)象，使國(guó)家資本投入在更多關(guān)系國(guó)計(jì)民生基礎(chǔ)、能夠激發(fā)民間投資乘數(shù)效應(yīng)、促進(jìn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和提升就業(yè)上，而不是借助危機(jī)，依靠國(guó)企優(yōu)勢(shì)“與民爭(zhēng)利”。

　　

　　「地王」是毀約標(biāo)桿

　　“下定”不足24公里，賣(mài)房人寧愿給購(gòu)主2萬(wàn)元，也要?dú)Ъs。

　　地王不斷，二手房?jī)r(jià)格上漲不斷，業(yè)主毀約不斷，地產(chǎn)中介郁悶不斷。

　　采訪·撰文/韓笑 攝影/徐胤

　　“成交了，成交了！押金2萬(wàn)元，這次業(yè)主應(yīng)該不會(huì)反悔了。”

　　7月26日，位于北京廣渠路15號(hào)地附近的百子灣6號(hào)后現(xiàn)代城鏈家地產(chǎn)分店，經(jīng)紀(jì)人李驥（化名）和同事們歡呼著。這是一筆不小的生意：一套成交價(jià)格為220萬(wàn)元人民幣的房子，被購(gòu)方相中并支付給業(yè)主2萬(wàn)元訂金。按規(guī)定，3天后中介公司到手的中介費(fèi)就是7萬(wàn)多元。

　　這種喜悅很快落空。還不到24公里，經(jīng)紀(jì)人李驥就掉進(jìn)“冰窟”。當(dāng)日傍晚，業(yè)主找到李驥說(shuō)房子不賣(mài)了。

　　“這樣不合適吧，你已經(jīng)收了購(gòu)方2萬(wàn)元訂金?！崩铙K連忙反駁。

　　“不要緊，我退款，另外再賠償乙方2萬(wàn)元。這房子現(xiàn)在有一家中介說(shuō)不低于230萬(wàn)元能給我賣(mài)出去，即使賠給乙方2萬(wàn)元我還凈賺8萬(wàn)元人民幣呢?！睒I(yè)主坦誠(chéng)相告。
　　這筆生意“飛”了。李驥的心情可想而知。如果不是“地王”的出現(xiàn)，這種情況是不會(huì)出現(xiàn)的。

　　6月30日，經(jīng)過(guò)97輪競(jìng)價(jià)，總部位于廣東珠海的中化方興公司以40.6億元競(jìng)得底價(jià)為16.47億元的北京朝陽(yáng)區(qū)廣渠路15號(hào)地，成為繼2007年10月房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整以來(lái)，全國(guó)總成交價(jià)較高的“地王”。

　　“地王”一經(jīng)公布，周邊二手房?jī)r(jià)格應(yīng)聲而漲。和廣渠路15號(hào)地距離較近的“百子灣后現(xiàn)代城”二手房房源掛牌價(jià)格相比2009年5月底上漲了8%~10%，單套房源提價(jià)甚至超過(guò)10萬(wàn)元。

　　價(jià)格雖然上漲，但和市場(chǎng)預(yù)期的熱銷(xiāo)差別很大。數(shù)據(jù)顯示，廣渠路15號(hào)地新“地王”問(wèn)世后，周邊區(qū)域二手房成交總量下降了20%左右。

　　“這一區(qū)域二手房沒(méi)有預(yù)想中的火爆。例如后現(xiàn)代城7月只成交二手房46套，與今年2~3月房?jī)r(jià)低谷時(shí)期的成交量幾乎持平。主要原因是業(yè)主毀約現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)?！崩铙K說(shuō)。

　　漲價(jià)有理地王撐起業(yè)主信心

　　“我的底價(jià)是185萬(wàn)元。”7月28日，一位正準(zhǔn)備賣(mài)房的業(yè)主王莉娜（化名）正在電話里和李驥談價(jià)格。

　　“乙方同意185萬(wàn)元成交了?！笨墒?，當(dāng)李驥興奮地在電話中重復(fù)這句話時(shí)，業(yè)主在電話彼端“那我再想想”這句話，又給李驥潑了冷水，一種業(yè)主惜售的預(yù)感油然而生。

　　李驥的預(yù)感應(yīng)驗(yàn)了。次日，當(dāng)他給業(yè)主打電話詢問(wèn)時(shí)，業(yè)主的回復(fù)是“不賣(mài)了，房?jī)r(jià)還在漲呢，185萬(wàn)元成交太低了?！?BR>
　　又是一個(gè)在不足24公里內(nèi)的毀約案例，這讓李驥再次感到失落。如果不是北京廣渠路15號(hào)“地王”帶動(dòng)了周邊二手房?jī)r(jià)格猛漲，如果不是業(yè)主漲價(jià)預(yù)期強(qiáng)烈，毀約、惜售是基本不會(huì)出現(xiàn)的。

　　“我2005年購(gòu)了后現(xiàn)代城小區(qū)一套104平方米的房子，當(dāng)時(shí)每平方米價(jià)格是8000元左右。家里還有多處住宅，所以后現(xiàn)代城的房子一直出租，每月租金是4500元。我的房子是全款支付，沒(méi)有還貸壓力。我之所以不賣(mài)，是因?yàn)榉績(jī)r(jià)還在漲，我可以繼續(xù)出租，預(yù)計(jì)到年底較少也得多賣(mài)20000元?！蓖趵蚰葘?duì)《數(shù)字商業(yè)時(shí)代》記者說(shuō)。

　　在王莉娜看來(lái)，廣渠路15號(hào)地拍賣(mài)，11家房地產(chǎn)公司中只有兩家民營(yíng)公司，其他都是央企或是有國(guó)企背景的地產(chǎn)商，例如華潤(rùn)、保利、遠(yuǎn)洋等等。今年的“地王”與往年不同，國(guó)企拿地較多，說(shuō)明企業(yè)看好房地產(chǎn)前景，這給了她繼續(xù)持有的信心。

　　本刊記者在廣渠路15號(hào)地周邊鏈家、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、麥田、中大恒基等多家二手房中介公司調(diào)查中了解到，與李驥有著相同遭遇的經(jīng)紀(jì)人為數(shù)不少。開(kāi)發(fā)商的預(yù)期，在一定程度上刺激了業(yè)主的預(yù)期。

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)市場(chǎng)部總經(jīng)理肖勁在接受記者采訪時(shí)說(shuō)，一個(gè)好項(xiàng)目的出現(xiàn)，預(yù)示著未來(lái)周邊的配套會(huì)更好，這些都是對(duì)周邊的利好，再加上本身土地價(jià)格的變化，就導(dǎo)致未來(lái)商品的售價(jià)會(huì)增加，就會(huì)帶動(dòng)周邊二手房的價(jià)格上漲。

　　毀約無(wú)罪 一個(gè)小區(qū)500多個(gè)漲價(jià)夢(mèng)

　　到7月30日，廣渠路15號(hào)“地王”已誕生整整一個(gè)月，對(duì)于房產(chǎn)中介來(lái)說(shuō)，感受較深、的變化除了業(yè)主毀約、提價(jià)以外，就是物業(yè)保安對(duì)小區(qū)的監(jiān)管也是越來(lái)越嚴(yán)格，“有時(shí)候甚至像防賊一樣”。

　　同日，本刊記者和李驥進(jìn)入后現(xiàn)代城小區(qū)，在將要進(jìn)入10號(hào)樓時(shí)，突然門(mén)口蹦出一位保安，大聲喊道：“你找誰(shuí)？”李驥連忙停住向前走的腳步，用眼神示意讓記者先進(jìn)入10號(hào)樓大廳。本刊記者在大廳等候3分多鐘，李驥才跑進(jìn)來(lái)。
　　“哎，現(xiàn)在看房的人太多了，保安管得特別緊。要是發(fā)現(xiàn)了二手房中介打扮的人（西服褲和白色襯衫）都要仔細(xì)盤(pán)問(wèn)。我轉(zhuǎn)了一圈，看保安不在才進(jìn)來(lái)。”李驥為成功突破保安的防線自豪地說(shuō)。

　　即使毀約現(xiàn)象的發(fā)生頻率大大超過(guò)以往，但李驥帶客戶看房的頻次還是有增無(wú)減。鏈家地產(chǎn)后現(xiàn)代城門(mén)店經(jīng)理告訴記者：“現(xiàn)在打電話咨詢的人比今年3~5月份有大幅度的提升，看房的人也增加了近一倍。”

　　住在后現(xiàn)代城12號(hào)樓（緊鄰廣渠路15號(hào)）的許小菲（化名）是王莉娜的租戶，她靜靜地坐在自己用4500元人民幣租來(lái)的“蝸居”窗前的紅色沙發(fā)上，望著對(duì)面還是一片雜草橫生的“地王”，背后是包括李驥在內(nèi)的兩家二手房中介公司的經(jīng)紀(jì)人分別對(duì)著4位看房者口若懸河的“推銷(xiāo)噪音”，許小菲心里有些不快。

　　“這種日子什么時(shí)候到頭？每天晚上8點(diǎn)下班回家還要接待看房者。今年7月初，業(yè)主和我商量，現(xiàn)在價(jià)格大幅度回升，她想把房子掛在中介試試看能不能高價(jià)出售，目前為止我已經(jīng)接待了數(shù)十個(gè)購(gòu)房人。業(yè)主并不急于出手，主要是預(yù)期房?jī)r(jià)還能上漲，從較初185萬(wàn)元的底線，已經(jīng)提升到近200萬(wàn)元了，業(yè)主還在等待較好的時(shí)機(jī)?！泵β盗说脑S小菲疲憊地對(duì)記者說(shuō)。

　　據(jù)后現(xiàn)代城麥田地產(chǎn)公司經(jīng)紀(jì)人介紹，后現(xiàn)代城有4000多戶，有500多位業(yè)主已經(jīng)把房屋掛牌銷(xiāo)售，比今年年初掛牌銷(xiāo)售的房源高出一倍。不排除一些業(yè)主把房產(chǎn)掛出來(lái)“曬太陽(yáng)”，測(cè)試房子現(xiàn)在的市場(chǎng)行情。但在實(shí)際操作時(shí)，很多業(yè)主會(huì)惜售。

　　在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，從來(lái)沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)像今天這樣的局面：當(dāng)二手房?jī)r(jià)大幅度提升時(shí)，越來(lái)越多的業(yè)主不是選擇拋出房產(chǎn)而是采取惜售的做法，甚至不惜頻繁毀約，導(dǎo)致實(shí)際交易量在不可思議地不斷下跌。這個(gè)看似奇怪反常的現(xiàn)象背后說(shuō)明了什么？這說(shuō)明當(dāng)今中國(guó)的房地產(chǎn)投資人對(duì)利潤(rùn)追求的心理預(yù)期還在不斷膨脹，他們已經(jīng)把開(kāi)發(fā)商當(dāng)成標(biāo)桿，希望那些開(kāi)發(fā)商的拿地價(jià)格高些、再高些，較好不斷出現(xiàn)新的“地王”，只有這樣，那些新樓盤(pán)售價(jià)才會(huì)更高，他們才能獲得更大的利潤(rùn)。

　　7月，在業(yè)主漲價(jià)預(yù)期下，毀約、提價(jià)影響了李驥的業(yè)績(jī)。一次又一次的談判，至今未成交，7月以來(lái)連續(xù)幾次遇到這樣的事情，是他從事房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)三年以來(lái)遇到毀約較嚴(yán)重的一段日子。

　　“以前是購(gòu)房人毀約，現(xiàn)在是業(yè)主毀約，這是以前不多見(jiàn)的。更有業(yè)主不止一次調(diào)高價(jià)錢(qián)，這樣我們很難把握?！崩铙K很是沮喪。

　　

　　樓市收益勝于股市

　　“就算是一筆糊涂賬我也認(rèn)了，我希望自己趕的不是樓市上漲的末班車(chē)”。

　　采訪·撰文/齊鵬 韓笑 攝影/徐胤

　　72公里之內(nèi)，一套房子的價(jià)格每公里飚升近1400元，平均每秒鐘上漲約3.88元。猶豫了3天，在房主要求多支付10萬(wàn)元人民幣的情況下，陳欣（化名）果斷出手。

　　陳欣并不是“冤大頭”。作為一家公司的高管，陳欣有穩(wěn)定的家庭和不菲的收入。她是個(gè)注重理財(cái)?shù)娜?，但是過(guò)去一年股市持續(xù)低迷嚴(yán)重挫傷了她投資股票的熱情，“只要不賠錢(qián)堅(jiān)決賣(mài)出”是陳欣在股市低迷時(shí)給自己定的清倉(cāng)策略。

　　追漲不猶豫果斷下手

　　幸運(yùn)的是，4月份大盤(pán)站上2500點(diǎn)的時(shí)候，她的股票居然開(kāi)始飄紅。接下來(lái)的時(shí)間里，陳欣一邊從股

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