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范偉:不“撞衫”的復(fù)地
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 702 次
我這樣思想斗爭了很長時間,較后選擇了綠色。很幸運(yùn)沒有跟老潘撞衫。
今年5月,復(fù)地宣布,郭廣昌退任復(fù)地集團(tuán)董事長,范偉接任其職。這也許意味著他將有更多的時間和空間去思考復(fù)地的戰(zhàn)略。
在博鰲房地產(chǎn)論壇中的一個細(xì)節(jié)讓人感覺到范偉對企業(yè)經(jīng)營的思考。
范偉在論壇上以不“撞衫”來解釋企業(yè)的差異化選擇,他說:“昨天到了房間,博鰲房地產(chǎn)論壇組委會給了兩套服裝,一套是紅的,一套是綠的,我個人喜好是穿紅色,但是作為企業(yè)盡量要差異化,我就想大家會盡量做什么選擇。一般的大家會選擇紅色的比較多,我如果為差異化,會選擇綠色。但是如果所有人都象我這樣想,選綠色的人更多了。我這樣思想斗爭了很長時間,較后選擇了綠色。很幸運(yùn)沒有跟老潘撞衫?!?/P>
很長一段時間內(nèi),復(fù)地是復(fù)星系專業(yè)化的樣本,早在2002年的時候,復(fù)地就已經(jīng)踏上了全國性擴(kuò)張的步伐。2004年,復(fù)地就成功在H股上市,那個時候中國內(nèi)地H股上市的民營房地產(chǎn)企業(yè)不超過3家。
此外復(fù)地多年對地產(chǎn)金融的悉心經(jīng)營都比其他房地產(chǎn)企業(yè)要早得多。
復(fù)地幾乎所有的項目當(dāng)中均擁有境外基金的身影。例如,2004年的復(fù)地雅園是與摩根士丹利合作,復(fù)地香堤苑是與ING合作;2005年的復(fù)城國際同樣是與ING合作;2006年無錫新城項目是與加拿大某國際基金合作。
但對地產(chǎn)金融悉心經(jīng)營的同時,復(fù)地也被認(rèn)為是一家對金融杠桿使用較為保守的企業(yè)。很多時候,人們會認(rèn)為作為國內(nèi)較早利用資本市場進(jìn)行擴(kuò)張的企業(yè)之一,復(fù)地在近年來的成長速度似乎有所減慢。2006年,上海復(fù)地新增的土地儲備可建總建筑面積僅約85萬平方米。
2007年,上海復(fù)地曾掀起過一波拿地狂潮。這一年復(fù)地在一二線城市獲得了總計475萬平方米的土地儲備。但即便如此,面對大多數(shù)企業(yè)加速的規(guī)模擴(kuò)張,復(fù)地的成長速度依然顯得過慢。
過慢的擴(kuò)張速度顯然無法得到資本市場的認(rèn)同,復(fù)地的股價在2008年一度低于每股1港元,復(fù)地本身的價值并未在資本市場上得到放大。
在這樣的背景之下,范偉接任復(fù)地之后,應(yīng)該考慮到的問題是:在市場更為認(rèn)同擴(kuò)張性企業(yè)的時候,復(fù)地如何能夠保持自身的企業(yè)個性的同時讓復(fù)地快速成長。
以下是觀點地產(chǎn)新媒體在博鰲房地產(chǎn)論壇期間對范偉的采訪。
觀點地產(chǎn)新媒體:投資者或者外界關(guān)注復(fù)地的人,可能會認(rèn)為你們在這幾年的發(fā)展過程中保守了一點?怎么看待保守和發(fā)展之間的平衡?
范偉:這要看大家對房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)律的了解,因為畢竟很多投資者對這個行業(yè)還不是太了解,又因為行業(yè)會計準(zhǔn)則的要求,房地產(chǎn)公司的報表總體上的表現(xiàn)是比較波動的。
但是其實如果對這個行業(yè)的了解再深入一點??匆患曳康禺a(chǎn)公司不能夠僅僅簡單看它的報表,因為報表反映的是企業(yè)當(dāng)年銷售并且竣工的那部分所產(chǎn)生的利潤。對于企業(yè)而言,還有很大一塊資產(chǎn)是在銷樓盤和已儲備的土地,這些資產(chǎn)的價值每年都在變化,但是這些價值的變化在報表上是不能體現(xiàn)出來的。
評估一個房地產(chǎn)公司要從更全面的角度去分析評估。更深入地分析你可能知道,這家公司的報表可能的企業(yè)很少的那一部分,而更多的利潤藏在公司內(nèi)部沒有反映出來。
就復(fù)地而言,外界感覺上做得慢了一點,但這并不代表復(fù)地沒有創(chuàng)造價值。事實上我們還是在創(chuàng)造價值的,但是沒有反映在報表上,這可能需要更多的解釋。我們的想法是,一方面需要跟投資者解釋和分析,另一方面我們在前幾年報表反映可能會讓大家感覺復(fù)地的發(fā)展慢一點,但是往后幾年我們的成績自然會在報表上反映出來。不一定是復(fù)地是保守的,而是正好機(jī)緣巧合,這幾年報表看上去略微差一點。對這個問題我是這樣理解的。
我們希望投資者能夠重新認(rèn)識復(fù)地的成長,當(dāng)然重新的認(rèn)識要通過未來幾年業(yè)績的增長和報表的改善。此外,我們也要讓投資者看到公司復(fù)地?fù)碛羞@么優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn),我們從來沒有購過一塊很貴的地,沒有購錯一個項目。
觀點地產(chǎn)新媒體:那么我們應(yīng)該怎樣理解復(fù)地在這幾年所做的,或者說復(fù)地在未來可能呈現(xiàn)出來的價值?
范偉:我們的核心是要在房地產(chǎn)這個行業(yè)里面準(zhǔn)確地把握客戶的需求,準(zhǔn)確地把握這個行業(yè)的行業(yè)發(fā)展趨勢。我們通過研究客戶的需求,通過研究行業(yè)發(fā)展的趨勢去發(fā)現(xiàn)價值點。這和跟復(fù)星的意愿,和復(fù)星的基因是一樣的。復(fù)星是在整個中國發(fā)現(xiàn)價值點,看哪些行業(yè)在中國有成長機(jī)會。復(fù)地是在尋找機(jī)會,發(fā)現(xiàn)價值。應(yīng)該說我們很努力去做了,但是不是做到很專業(yè),遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過別人,現(xiàn)在我們還不敢這么說,但至少我們現(xiàn)在是往這個方向去做的。
除了發(fā)現(xiàn)價值,復(fù)地所作的另外一個方面的努力是找到資金的來源。房地產(chǎn)畢竟是一個資金密集型行業(yè),資金的來源很重要。復(fù)地做過一些嘗試,包括到香港上市,跟外資基金合作。我們可能還會有新的嘗試,例如未來在國內(nèi)成立房地產(chǎn)基金。所以復(fù)地一方面強(qiáng)調(diào)有業(yè)務(wù)的機(jī)會,能夠創(chuàng)造價值;方面強(qiáng)調(diào)要有資金的來源。
只有拓寬你的資金來源,才會有機(jī)會,兩個結(jié)合起來之后就是靠我們的執(zhí)行能力了,我的價值創(chuàng)造能力,這需要優(yōu)化管理,這是第三個方面。總體上復(fù)地作為房地產(chǎn)企業(yè)較為關(guān)注的還是這三個方面,這三個方面都要去磨煉。如果這三個都磨煉得很好的話,復(fù)地應(yīng)該是很有核心競爭的公司了。
觀點地產(chǎn)新媒體:未來兩到五年之間,復(fù)地有怎樣的發(fā)展計劃或者目標(biāo)?
范偉:剛才前面講了,復(fù)地背后的邏輯就是剛才的三個方面,我們還是希望抓住在中國房地產(chǎn)這個行業(yè)里面客戶的需求和行業(yè)發(fā)展的規(guī)律,從這中間去發(fā)現(xiàn)我們業(yè)務(wù)的機(jī)會,獲得我們的投資機(jī)會,然后利用多渠道的資金來源去做背后的支撐,靠我們內(nèi)部的管理團(tuán)隊的執(zhí)行能力,去實現(xiàn)這個目標(biāo),基本上就是這樣一個邏輯。但是你說具體數(shù)字,兩到三年的數(shù)字的目標(biāo),沒有什么特別的數(shù)字。
房地產(chǎn)這個行業(yè)是有規(guī)律的,但是這個規(guī)律也很難把握,要發(fā)現(xiàn)客戶的需求變化,發(fā)現(xiàn)行業(yè)的規(guī)律,這不是容易的事情,必須非常投入,非常專心,不光光是我一個人,還需要整個團(tuán)隊都有這方面水平的提高。多渠道的資金來源也是一樣的,畢竟整個金融環(huán)境,金融體系決定了融資需要得到投資者的肯定和信任,還需要給他們足夠的回報,這些都不是簡單的事情。
另外就是在區(qū)域擴(kuò)張過程中,那么多地方要建立新的團(tuán)隊,這些團(tuán)隊需要符合公司整體的價值觀,這些都是一件一件的事情,很難說哪一件事情特別重要,整個事情就是一個系統(tǒng)。
觀點地產(chǎn)新媒體:您如何看待這一年房地產(chǎn)市場的調(diào)整?
范偉:行業(yè)波動是常態(tài),不可能不波動。較近這幾年市場波動的頻率給人感覺比以前更快了,以前房地產(chǎn)波動周期可能是五年到八年,但目前就國內(nèi)而言,從05年到現(xiàn)在已經(jīng)有好幾次了。這說明市場波動的頻率更快了,而且波動的幅度可能也會比一般的人想象得大。
去年房價、土地價格變動的幅度比較大。在這種情況之下,如果一個企業(yè)想謀求長期發(fā)展,那就需要控制和防范風(fēng)險,這很關(guān)鍵。事實上風(fēng)險防范無非是控制企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu),控制企業(yè)資產(chǎn)流動性的結(jié)構(gòu),這是較為重要的兩個方面。
但企業(yè)防范風(fēng)險意味著市場往下的時候企業(yè)不至于冒太大的風(fēng)險,這意味著市場向上的時候你也沒有吃到的肉。如果你要防范風(fēng)險,你就必須預(yù)知這樣的結(jié)果。市場好的時候不要去羨慕人家,冒險的人去吃了一大塊肉,沒什么好羨慕的,他是冒了比你更大的風(fēng)險才吃到那塊肉,萬一市場不好,他可能死掉。所以這點是很重要的,人家說事后諸葛亮,看到人家吃到大肉了,就后悔了,認(rèn)為自己怎么不冒大一點的險,你做這個選擇的時候你就知道你是冒了多大的風(fēng)險,你在追求多大的收益,這個東西是很公平的。
觀點地產(chǎn)新媒體:上海這邊較近的土地拍賣,復(fù)地都沒有去,為什么?
范偉:較近一段時間大家比較饑渴,地價會比較高,現(xiàn)在政府對土地供應(yīng)的基本原則大家應(yīng)該都看到了,基本原則還是盡量想辦法會加大土地供應(yīng)。既然政府想要加大土地供應(yīng),我想未來機(jī)會會有的,何必急于去搶呢?如果有更多土地推出,已經(jīng)購地的企業(yè)不可能那些東西全部都購走了,所以對我們而言,總是會有機(jī)會的。
觀點地產(chǎn)新媒體:能談?wù)剰?fù)地拿地的訣竅嗎?
范偉:我們應(yīng)該保持我們自己的心態(tài),不會急著去追捧一些土地。購不到我可以等,總有機(jī)會,因為本身地產(chǎn)這個行業(yè)不像其他的快速制造品,原材料都不能停的。我們自己有很多項目在做,不是今天不購這個項目,明天就沒事情做了,因此我們強(qiáng)調(diào)保持心態(tài)。
關(guān)鍵問題就是剛才前面講的,我們這么做的時候,我們自己心里也想明白了,因為我們不愿意冒太大的風(fēng)險,所以我們做好這個心理準(zhǔn)備。
觀點地產(chǎn)新媒體:您的意思是在速度和質(zhì)量面前您會選擇質(zhì)量。
范偉:對。
觀點地產(chǎn)新媒體:商業(yè)地產(chǎn)在復(fù)地整個戰(zhàn)略上是做一種什么樣的考慮?
范偉:我們會慢慢增加一些非住宅的投入。原因很簡單,公司的資產(chǎn)規(guī)模大了之后,尤其是上市之后,整個總資產(chǎn)大了,這需要我們從整個風(fēng)險防范去考慮問題。業(yè)務(wù)多元化可能是防范風(fēng)險的一種模式,因為單一做住宅的風(fēng)險可能更大。所以我們從04年開始,慢慢增加一點非住宅類的投入,非住宅類的投入對我們來講其實是兩個環(huán)節(jié),一個就是開發(fā),一個就是開發(fā)以后的持有,這兩個環(huán)節(jié)我們現(xiàn)在都在做。當(dāng)然,還是在開發(fā)上。所以從企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略方面,我們背后的邏輯是多元化業(yè)務(wù)可以對系統(tǒng)性風(fēng)險進(jìn)行防范。
觀點地產(chǎn)新媒體:前段時間您賣的一個商業(yè)地產(chǎn)的項目,外面評價說把它作為非核心的資產(chǎn)?為什么說是非核心的資產(chǎn)?
范偉:那是我們05年收購“頭府”這個項目,當(dāng)時兩個項目是打包在一個項目公司旗下的,我們收購了一個項目公司,帶回來了兩個項目,一個是住宅項目,還有一個就是加州大廈。加州大廈總體體量不大,而且是
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