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“拿地操盤手”往事 富力70億 背后的謝強

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 1269 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。


   在成功拿下天津津南區(qū)咸水沽鎮(zhèn)“新地王”后,這位昔日的“拿地操盤手”是否能再續(xù)曾經(jīng)的輝煌。

  隨著富力以70.5億元的高價創(chuàng)下天津地王紀(jì)錄,隱藏在其背后的天津富力董事長謝強再一次在土地江湖中現(xiàn)身,素有“拿地操盤手”之稱的謝強已經(jīng)久未在土地市場中如此風(fēng)光過了。

  拿地往事

  13年前即已踏入地產(chǎn)圈的謝強其實成名甚早。1997年,曾在多家媒體任職、也曾在海南省政府擔(dān)任兩年常務(wù)副省長秘書的謝強因為一個偶然的機遇進入了地產(chǎn)圈,其個職位是北京京洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副董事長。兩年的打滾之后,能力出色的謝強在北京房地產(chǎn)圈內(nèi)已經(jīng)小有名氣。

  1999年,受廣州珠江地產(chǎn)老板朱孟依之托,謝強創(chuàng)建了北京珠江房地產(chǎn)公司并擔(dān)任總經(jīng)理,隨后組建了北京珠江世紀(jì)物業(yè)管理公司、北京合生綠洲房地產(chǎn)開發(fā)公司。2001年10月謝強改任北京珠江房地產(chǎn)開發(fā)公司董事長。

  這是謝強地產(chǎn)生涯較為輝煌的一段時期。謝強較出色的拿地能力在這個時期里得到了充分的體現(xiàn)。在此期間,謝強創(chuàng)下了談8塊地的地產(chǎn)業(yè)神話,兩年內(nèi),謝強為珠江地產(chǎn)在北京簽下了占地面積5500多畝的五塊大型開發(fā)用地,總開發(fā)面積370萬平方米,其擴張速度堪稱京城之較。

  事實證明,該5500畝土地資源成為了珠江日后在北京發(fā)展的基礎(chǔ)。目前,這5塊地已增值20多億元。

  成功將南方房企珠江地產(chǎn)在北京盤活,讓謝強一時名聲大噪,但令人意外的是,謝強卻選擇了從珠江地產(chǎn)離職,當(dāng)時有傳言稱謝強意欲打造自己的地產(chǎn)公司。

  但更讓人意想不到的結(jié)果卻是,謝強轉(zhuǎn)投富力地產(chǎn)(行情,資訊,評論),擔(dān)任了其北京公司總經(jīng)理一職,從此開始了他在富力的另一段職業(yè)生涯。

  而在進入富力之前,謝強還為富力表演了一次其高超的拿地手段。2002年2月28日,富力以31.6億元的高價擊退華潤、SOHO中國(行情,資訊,評論)等房企,拿下北京廣渠門東五廠48萬平方米的地塊,一舉成為當(dāng)時的“北京地王”。此次出手,正是由謝強主導(dǎo)。

  謝強將自己高超的拿地本領(lǐng)歸結(jié)為其“親和力”。在一次接受媒體訪問時,謝強表示,其個人親和力比較強,能和地方搞好關(guān)系,雖然之前可能不認識對方,但會天天找對方談。報的價格不是較高,但頭付款高,開發(fā)周期短,加上公司的產(chǎn)品質(zhì)量及資金實力,機會成本很大?!拔夷玫倪@些地,沒有一分錢的購地費,有沒有人提過?提過,不可能給?!敝x強表示。

  就這樣,富力在謝強的運籌之下,成功進入北京市場,然而卻在準(zhǔn)備收成之際,謝強卻突然暫別富力。

  這一次暫別,讓謝強告別了其熟悉的土地市場,也成為了其的職業(yè)生涯的分水嶺。

  消失的6年

  事實上,謝強無論是協(xié)助珠江地產(chǎn)還是富力拿地的時期,都是在國內(nèi)土地出讓方式將發(fā)生重大變革,招拍掛漸成主流之前的演出。雖然早在2002年5月,國土資源部就簽發(fā)11號文件《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》,要求從2002年7月1日起,所有經(jīng)營性開發(fā)的項目用地都必須通過招標(biāo)、拍賣或掛牌方式進行公開交易。但當(dāng)時各地政府并未予以嚴格執(zhí)行,這時的謝強表現(xiàn)拿地強悍的空間。

  彼時的謝強仍然是“搶手貨”,包括魯能地產(chǎn)、華遠集團以及不少外資企業(yè)、合資地產(chǎn)企業(yè)都紛紛向謝強拋出橄欖枝,但結(jié)果均被其婉拒。

  2004年8月31日,國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況檢查工作的情況》,要求各地必須于2004年8月31日前將歷史問題處理完畢,所有經(jīng)營性土地今后將通過招拍掛方式出讓。

  這意味著,沿用多年的土地協(xié)議出讓方式將退出房地產(chǎn)市場的舞臺,“拼關(guān)系、拼背景”的拿地邏輯被徹底否定?!皟r高者得”將成為日后土地市場的制勝法寶。

  2005年,因富力集團在北方戰(zhàn)略發(fā)展的需要,謝強重新回到了富力的懷抱,然而,謝強或許未能預(yù)料到此時市場已變,自己已經(jīng)面對陌生的土地出讓市場。

  2005年8月1日,北京清河毛紡廠地塊正式拍賣,參與現(xiàn)場拍賣的有富力、華潤、順馳、珠江、國融、城建、北辰和勝策等7家房企,經(jīng)過80回合的激戰(zhàn),華潤以25.65億元的高價勝出,富力在22億元的節(jié)點上無奈退出。

  雖然傳聞,該地塊在正式拍賣的前,謝強曾利用其高超的公關(guān)能力,與除華潤以外其他幾家競購者進行了“協(xié)調(diào)”,富力甚至愿意向該7家企業(yè)支付4000萬元現(xiàn)金換取這些企業(yè)退出競價,但該6家企業(yè)較后都并未接受。

  在那天的競拍中,謝強每一次競價都瘋狂地按著計算器,直到競價達到22億2000萬,謝強才無奈向隨行人員搖了搖頭,放棄了競拍。

  此次之后,慣于拿地的謝強似乎失去了用武之地,土地拍賣會再也鮮見謝強的身影。就連媒體前往采訪,都被擋在門外,“謝強希望干點實事后,才跟大家見面”。

  近幾年,富力在北京一直拿地不順,2007年為獲得北京常營限價地亦付出了一番艱辛。為此,富力頻繁換帥,希望此舉能讓華北區(qū)域快速發(fā)展。彼時的謝強,開始轉(zhuǎn)而關(guān)注項目運營和經(jīng)營城市的各方關(guān)系。

  2010年3月22日,國土資源部表示擬試點招拍掛改革,確保土地供應(yīng)。4月16日,北京國土局亦表示,將完善商品房住宅用地“招拍掛”出讓方式,改進只是“價高者得”的掛牌出讓方式,將更多的采用“綜合條件較優(yōu)者得”的綜合評標(biāo)方式。

  招拍掛制度的改革,似乎將讓謝強再次重出江湖。在成功拿下天津津南區(qū)咸水沽鎮(zhèn)“新地王”后,這位昔日的“拿地操盤手”是否能再續(xù)曾經(jīng)的輝煌。

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