始終在300億元業(yè)績左右徘徊的廣州富力地產(chǎn)股份有限公司（02777.HK，以下簡稱“富力地產(chǎn)”），似乎將在2014年爆發(fā)。

　　4月1日，富力地產(chǎn)公布榜首季度業(yè)績，1-3月，富力地產(chǎn)累計合約銷售金額約151.59億元，合約銷售總面積約89.71萬平方米，與去年同期相比，分別上升71%及16%。

　　這是富力地產(chǎn)董事長李思廉提出分季度完成2014年700億銷售目標后榜季度成績單，按照李思廉的表述，700億元將按照榜首季度銷售100億-110億元，余下三個季度平均銷售200億元的進度來完成。從目前來看，富力地產(chǎn)的榜首季度已經(jīng)超額完成既定任務(wù)。

　　不過，記者在梳理相關(guān)資料后發(fā)現(xiàn)，按照富力地產(chǎn)50%左右的去化，2014年可供售貨1420億元來看，完成目標本應(yīng)不是問題，但是仔細研究其項目組團后，還是發(fā)現(xiàn)其中存在一定的變數(shù)。比如深耕北、上、廣之后的區(qū)域擴張，浙江和海南（樓盤）區(qū)域從目前來看，存在較大變數(shù)。另一方面，富力地產(chǎn)2013年全新收購的項目中，260億元來自一線城市，這些城市對售前、售中要求嚴格，能否順利在2014年轉(zhuǎn)化為銷售額，也還存在一定變數(shù)。

　對于為何選擇在調(diào)控升級、大環(huán)境并不是很好的2014年調(diào)高銷售目標，富力地產(chǎn)方面在回復(fù)記者采訪時表示，2014年銷售目標的大幅增長是經(jīng)過前期鋪墊的，屬于正常的發(fā)力。同時對于外界存在的新推組團去化變數(shù)，富力地產(chǎn)亦表示，“多個新項目于2013年已開工，從開工到取得預(yù)售證在一年之內(nèi)完成，公司具有多年的經(jīng)驗，對于按時取得預(yù)售證，充滿信心。”

　　跨過700億至關(guān)重要

　　從2010年到2012年，富力地產(chǎn)業(yè)績在300億元左右徘徊三年，2013年這個數(shù)據(jù)終于破四，實現(xiàn)銷售額422億元，有行業(yè)人士將其理解為富力地產(chǎn)已經(jīng)走出了行業(yè)所說的“300億元之坎”。不過這之后，富力地產(chǎn)并沒有按照慣常的增長率來制定銷售目標，而是直接調(diào)至700億元。

　　對于富力地產(chǎn)預(yù)訂接近7成的增長率，方圓地產(chǎn)頭席市場分析師鄧浩志認為，達成目標有一定難度，“根據(jù)一般情況，一家房地產(chǎn)企業(yè)每年的業(yè)績能達到50%的增長率就已經(jīng)很厲害了。”

　　記者查閱富力地產(chǎn)過去四年的年報發(fā)現(xiàn)，從2010-2013年，富力的銷售額分別為322.46億元、300.4億元和322億元以及422億元。被外界解讀為自持商業(yè)過多，導(dǎo)致現(xiàn)金流不足的富力，終于在連續(xù)三年銷售額徘徊在300億之后，成功突圍。

　　“2014年銷售目標的大幅增長是經(jīng)過前期鋪墊的，屬于正常的發(fā)展周期。”富力地產(chǎn)在回復(fù)記者采訪時，如此表示制定700億元目標的緣由。

　　邁過“300億元之坎”的背后，我們似乎應(yīng)該回過頭來分析一下，富力為什么將2014年目標突然調(diào)高至700億元？

　　對此，富力地產(chǎn)方面的表述是，集團過去平穩(wěn)在三四百億元有一段時間了，已經(jīng)在這個平臺站穩(wěn)了腳，由于去年的購地較多。在2014年、2015年都會陸續(xù)爆發(fā)，所以700億元的銷售目標是合理的。據(jù)記者不完全統(tǒng)計，富力去年購進土地近20幅，可供售貨金額在2014年將達到的1420億元。

　　從富力地產(chǎn)方面的表述，也印證了上述的分析。李思廉年初時表示，富力2013年的銷售合格，但相比較起來銷售數(shù)據(jù)稍落后，“2014年要追一下才行。”上月業(yè)績會上，其又表述，2014年的高增長并不是富力長遠追求的目標，對于預(yù)計2016年沖擊千億元的富力地產(chǎn)而言，今后兩年的增長率將保持在20%-30%。

　　因此，2014年能否完成700億元的銷售目標，對于富力地產(chǎn)完成沖擊榜首軍團、實現(xiàn)千億集團至關(guān)重要，“能跨過去這個坎，2016年的千億目標可能會順暢很多。”上述分析人士表示。

　　1420億可售貨值

　　700億元，對于富力地產(chǎn)而言，是一個不小的挑戰(zhàn)，能否完成主要還是看去年拿的地能不能快速轉(zhuǎn)化為銷售，貨量是否能夠支持。

　　對此，富力地產(chǎn)方面在回復(fù)采訪時表示，“公司抓緊市場機會，主要集中在一、二線城市增加土地儲備，值得一提的是，在一線城市里面，除了加強原有的廣州（樓盤）區(qū)域、北京（樓盤）—天津（樓盤）區(qū)域，進一步加強上海（樓盤）及周邊區(qū)域，使公司在整個一線城市布局更加均衡。”

　　記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，富力地產(chǎn)的拿地布局去年明顯加速，僅2013年上半年就合計拿地780萬平方米，金額達到127億元。僅半年的時間，富力就用完了2013年預(yù)計的100億元購地款。這與2012年富力僅新增4塊土地，總建筑面積為153.2萬平方米形成了鮮明反差。

　　值得注意的是，富力地產(chǎn)去年同時加快了擴張的步伐，除了固守幾個核心城市之外，富力也積極拓展二、三線城市，例如福州、佛山、沈陽、無錫等城市。按照李思廉早前的公開表述，富力的區(qū)域擴張，將主要以二三線城市為主，暫不考慮四五線城市。

　　據(jù)了解，富力在去年上半年已投資超過40億元在長三角土地市場，超過大本營廣州以及其他地區(qū)。而分析2013年富力地產(chǎn)業(yè)績的增長，的確得益于提供剛需型物業(yè)城市的銷售額大幅增長，其中，廣州、北京、太原、天津等地均獲得較好的成績。

　　截至目前，富力地產(chǎn)土地儲備達3410萬平方米。其中570萬平方米來自長沙、貴陽、梅州及無錫4個新城市，其他新增土地則位于北京、廣州、天津、上海、杭州及大同，土地收購行為使得該集團業(yè)務(wù)所及城市由15個升至19個，地域多元化更進一步。

　　據(jù)富力地產(chǎn)年報表述，獲取新土地后，富力已經(jīng)立即開工。截至2013年底在建總建筑面積增加37%至約1000萬平方米，分屬于48個項目。在建面積連同2014年計劃中的開工面積，估計可取得預(yù)售證的可售物業(yè)價值超過1400億元。按照2013年50%的去化率，可完成700億元的銷售目標。

　　700億背后的調(diào)整

　　2008年金融危機期間，富力地產(chǎn)就曾經(jīng)因為增加自持物業(yè)的策略，因為資金鏈緊繃而錯過了較佳的發(fā)展時機，如今試圖再次發(fā)力的富力地產(chǎn)，集團內(nèi)部也在物業(yè)結(jié)構(gòu)方面悄然發(fā)生了一些變化。

　　2013年年報顯示，富力地產(chǎn)的商業(yè)項目在總營業(yè)額中的占比下降到了30%，中高端住宅、剛需產(chǎn)品的比例分別為42%、28%。從上述數(shù)據(jù)的變化可知，富力地產(chǎn)較主要的調(diào)整在于對原來持有的商業(yè)物業(yè)進行銷售、轉(zhuǎn)讓，調(diào)整商業(yè)物業(yè)和住宅之間的比例。

　　從早先來看，商業(yè)物業(yè)比例過高，對富力地產(chǎn)的資金占用情況相當嚴重。2008年，富力商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)開發(fā)速度比例高達1∶1，商業(yè)地產(chǎn)沉淀了大量資金。加上上市之初的大肆圈地和商業(yè)占比過高，富力地產(chǎn)似乎陷入了不斷燒錢的怪圈，凈負債率大幅攀升。上市之初，富力地產(chǎn)的凈負債率僅為20%出頭，2006年就攀升至71.5%。2007年，富力地產(chǎn)的凈負債率高達139.5%。“那幾年富力大肆圈地是正常行為，因為大家都在那么做，較主要還是商業(yè)占有了太多資金。”這兩個因素疊加，才導(dǎo)致富力錯過了上市后幾年的黃金發(fā)展期。

　　直至2009年，富力地產(chǎn)抓住了金融危機過后的地產(chǎn)業(yè)勃發(fā)機會，加快項目推出、減少購地支出、放緩商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，并重組了90億元的債務(wù)。與此同時，在2008年及2010年兩次調(diào)控之后，商業(yè)地產(chǎn)的價值開始顯現(xiàn)，富力布局商業(yè)地產(chǎn)較早的領(lǐng)跑優(yōu)勢開始發(fā)力。

　　在度過商業(yè)地產(chǎn)對資金的拖累以及厘清商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的比例之后，富力地產(chǎn)的資金壓力得到一定緩解。截至2013年底，富力地產(chǎn)擁有現(xiàn)金243.4億元，借款總額為人民幣 614.5億元，其中2014年需要償還的借款只有一項，為2011年4月發(fā)行2014年到期的離岸7.00%優(yōu)先票據(jù)人民幣26.12億元。

　　“公司主營業(yè)務(wù)一直以配合剛性需求的住宅為主，商業(yè)為輔，近幾年商業(yè)銷售一直占集團的30%左右，比較穩(wěn)定。長遠也傾向于維持這一比例。”富力地產(chǎn)方面表示，公司已經(jīng)找到了商業(yè)與住宅的合理定位。

　　雖然看上去負債率還處于高位，但是根據(jù)富力地產(chǎn)的新增土地儲備來看，負債率升高主要是因為土地儲備增加，按照700億元的業(yè)績和5成的去化目標，這個數(shù)據(jù)將會在短時間內(nèi)得到緩解。

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