隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，房地產(chǎn)爭議也高居消費者權(quán)益投訴案件前幾名，且每年都呈現(xiàn)出新的特點。購房者們由于普遍缺乏相關的法律知識，一旦遇到糾紛往往手忙腳亂，不能通過正常的渠道予以解決。作為房產(chǎn)消費者的業(yè)主如何運用法律武器來維護合法權(quán)益，以避免房產(chǎn)糾紛的發(fā)生，已越來越引起人們的重視。在這里，河南見地律師事務所結(jié)合多年從事房地產(chǎn)法律事務的經(jīng)驗，以商品房預售為例，從消費者較為關注的幾個方面為大家進行分析。

    一、交納購房定金前請三思

    趙女士在房展會上跟隨看房車到鄭州某樓盤看房，看了房之后，趙女士對該套房屋情有獨鐘，在銷售人員的催促之下，趙女士當場向開發(fā)商交納了１００００元定金，后趙女士家人不同意該套房屋，要求開發(fā)商退還定金時，與開發(fā)商發(fā)生爭議。

    定金是一方當事人依照約定向?qū)Ψ浇o付定金作為債僅的擔保，受法律保護。給付定金一方不履行約定的債務的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。

    因此，消費者在交納定金時應確認自己是否需要購購此房及此房是否適合自己。消費者有必要嚴格區(qū)分“定金”與“訂金”的不同，“定金”具有懲罰性。而“訂金”則不具有“定金”的性質(zhì)。一般情況下，交付“訂金”視作交付預付款，因此其不具有懲罰性，無論誰違約，都應原數(shù)退還給付方。

    二、審查五證莫放松

    李某，在與開發(fā)商簽訂商品房購賣合同時未仔細審查五證，房屋交付使用后，一直遲遲不能辦理房產(chǎn)證，經(jīng)調(diào)查后得知，開發(fā)商已經(jīng)將土地抵押給銀行，開發(fā)商的抵押貸款至今不能還清，導致房產(chǎn)證無法辦理。

    五證指的是：《建設用地規(guī)劃許可證》《國有土地使用證》《建設工程規(guī)劃許可證》《建設工程開工證》《商品房預售許可證》，在開發(fā)商不能提供全部證件時，請不要輕信口頭承諾，以免受騙。

    三、合同條款細把握

    我們結(jié)合鄭州市現(xiàn)在使用的商品房購賣合同，在容易發(fā)生爭議的環(huán)節(jié)為大家進行建議：

    １．五證有問題合同不可簽。在現(xiàn)在使用的《商品房購賣合同》（以下簡稱合同）示范文本合同說明第６條中規(guī)定，出賣人有義務向購受人提供以上證件的原件。

    ２．合同第三條中關于商品房的套內(nèi)建筑面積及分攤建筑面積的區(qū)分要注意，因為這涉及到房屋實際使用空間大小。 商品房銷售管理辦法規(guī)定按建筑面積計價的，當事人應當在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時的處理方式。

    ３．合同第五條“面積確認及面積差異的處理”中的第２種方式是根據(jù)商品房銷售管理辦理的規(guī)定制定的，旨在保護購受人的利益，此規(guī)定公平合理，建議不讓對方作任何減輕其責任的修改，以維護您的權(quán)益。

    ４．合同第八條中的樓房交付條件一定要明確，鄭州市對商品房交付使用標準并無明確規(guī)定，建議您與開發(fā)商在合同中明確約定，商品房交付使用條件。

    ５．合同第九條中關于“出賣人逾期交房的違約責任”應當清楚、明確，具有一定的懲罰性，在開發(fā)商違約時您的索賠才有充分、明確的合同依據(jù)。

    ６．合同第十條中關于“規(guī)劃設計變更的約定”應當與開發(fā)商明確約定規(guī)劃變更的范圍及內(nèi)容。

    ７．合同第十五條“關于產(chǎn)權(quán)登記的約定”中一定要明確出賣人提交將辦證資料備案的時限。建議較好明確開發(fā)商取得產(chǎn)權(quán)登記備案證的日期。對不能及時取得房產(chǎn)證的處理方式，應認真考慮、慎重約定。 

    ８．認真核實附件一的《房屋平面圖》，看是否是您看中的設計結(jié)構(gòu)。附件二關于面積的構(gòu)成說明應認真分析，以初步判斷您的房子的面積計算的合理性及實用程度。較終建筑面積的數(shù)值以產(chǎn)權(quán)登記面積為準。附件三的裝飾設備標準應填寫準確、清楚，不應忽略。

    如果您在售房廣告中看到發(fā)展商有一些或優(yōu)惠的承諾或其他合同中未做約定內(nèi)容，可要求在附件四補充協(xié)議中與開發(fā)商簽訂，以便使承諾具有法律效力。
 

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