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購(gòu)房簽合同注意事項(xiàng)

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng)  閱讀 3479 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  簽訂商品房購(gòu)賣合同時(shí),因?yàn)橘?gòu)賣雙方在專業(yè)知識(shí)上信息不對(duì)稱,有時(shí)購(gòu)方并非出于本意或者不知道如何把握合同,以致較后在合同履行中處于被動(dòng)地位。

  購(gòu)房者在簽訂《商品房購(gòu)賣合同》前,應(yīng)對(duì)合同條款及專業(yè)詞語(yǔ)仔細(xì)閱讀、理解,必要時(shí)可向房地產(chǎn)專業(yè)律師以及房地產(chǎn)開發(fā)主管部門進(jìn)行咨詢。

  就合同主要條款說明如下:
  
  (1)關(guān)于房屋面積方面的條款。

  商品房以建筑面積計(jì)算房款,建筑面積由套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓灿忻娣e兩部分成。應(yīng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿忻娣e多少,并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差的處理方式。

  目前交付房屋時(shí),往往建筑面積增大,且不超過3%,但套內(nèi)建筑面積減少,公攤面積增大。為避免此種對(duì)購(gòu)房人不利的情況出現(xiàn),合同中有必要約定套內(nèi)建筑面積不得減少多少,公攤面積不得增大多少等等,比如:2%,并約定超出此范圍怎么辦,退房或不退房;退房包括哪些費(fèi)用,不退房如何承擔(dān)違約責(zé)任等。
  
  另一種按套內(nèi)建筑面積計(jì)算房款,套內(nèi)建筑面積與合同約定不符時(shí),一般按照較高院司法解釋確立的一般原則即是否超過3處理。

 ?。?)關(guān)于價(jià)格、收費(fèi)、付款額同的條款。

  價(jià)格條款應(yīng)比較明確,應(yīng)有細(xì)項(xiàng)約束發(fā)展商不得隨意加價(jià),不應(yīng)包括其他各種不合理費(fèi)用。在付款方式條款中,應(yīng)明確、詳細(xì)規(guī)定付款方式,如繳納定金的時(shí)間、數(shù)額、分期付款的步驟、時(shí)間、數(shù)額等。

  可注明購(gòu)方在合同生效的幾天之內(nèi)向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款,如果不能通過的話,購(gòu)方可以取消合同,全數(shù)取回定金。建議購(gòu)方無論有無貸款的必要,較好爭(zhēng)取加入此條款,達(dá)到留給自己一個(gè)冷靜期的效果。

  購(gòu)房者在簽合同時(shí)一定要詳細(xì)地把質(zhì)量要求寫進(jìn)合同。如:臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標(biāo)準(zhǔn)、等級(jí);建材配備清單、等級(jí);屋內(nèi)設(shè)備清單;水、電、氣、管線通暢;門、窗、家具瑕疵;房屋抗震等級(jí)等質(zhì)量要求都應(yīng)涉及到。合同中還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設(shè)備保持期等。

  雙方合同中表述為“大理石地面、花崗石外墻與進(jìn)口潔具、廚具”,而實(shí)際入住時(shí)業(yè)主發(fā)現(xiàn),大理石地面材料實(shí)為人造大理石,而進(jìn)口潔具、廚具實(shí)際上是國(guó)內(nèi)產(chǎn)品,只是貼上外國(guó)商標(biāo)。在案件審理時(shí),開發(fā)商使用人造大理石沒有違約,因?yàn)楫?dāng)初在簽合同時(shí)并未講明一定要天然大理石。而進(jìn)口潔具是合資廠生產(chǎn),確是外國(guó)品牌,也符合約定。當(dāng)然,使用這些產(chǎn)品使造價(jià)和裝修檔次與業(yè)主所想象的差距較大。對(duì)這種裝修條款約定不明確,雙方解釋條款意見不一的情形,對(duì)格式條款按《合同法》有關(guān)規(guī)定以不利于合同提供方即開發(fā)商的解釋為準(zhǔn)。

  有些購(gòu)房人認(rèn)為,商品房竣工后已經(jīng)過政府主管部門組織的竣工驗(yàn)收,驗(yàn)收合格后才允許交付使用,因此商品房不應(yīng)當(dāng)出現(xiàn)質(zhì)量問題。而且還有《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》,這兩書已對(duì)商品房質(zhì)量的細(xì)節(jié)作了規(guī)定,因此也就沒有必要在合同中約定商品房的質(zhì)量問題。但事實(shí)并非如此。

  商品房竣工驗(yàn)收是以抽查的方式進(jìn)行驗(yàn)收,因而不能保證每一套商品房的質(zhì)量都合格,而且竣工驗(yàn)收的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和購(gòu)房人所希望的質(zhì)量要求也可能有差距。至于《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》關(guān)于房屋質(zhì)量的規(guī)定,都是由開發(fā)商擬訂,側(cè)重保護(hù)開發(fā)商的利益,因此有必要在購(gòu)房合同中約定房屋的質(zhì)量問題。

  墻體、地面、頂棚平直度,頂棚、廚房、衛(wèi)生間防水情況,表面裂縫等進(jìn)行必要約定。
  
 ?。?)關(guān)于售后物業(yè)管理的條款。

  這是購(gòu)房人在簽合同時(shí)容易忽略的內(nèi)容,要注意防止物業(yè)管理公司變更物業(yè)費(fèi)。

  但是,在實(shí)際簽約時(shí),很多房地產(chǎn)公司不同意在訂立商品房購(gòu)賣合同時(shí)與購(gòu)受人簽訂有關(guān)物業(yè)管理協(xié)議。對(duì)此,購(gòu)受人應(yīng)該據(jù)理力爭(zhēng),防止交房時(shí)物業(yè)公司變更物業(yè)費(fèi)。

 ?。?)關(guān)于履行合同的期限和方法的條款。
  
  應(yīng)寫明房屋交付的日期,房屋價(jià)金的交付日期、金額和方法。例如交付房?jī)r(jià)款,是一次付清,還是分期付清。

 ?。?)關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的條款。

  由雙方依規(guī)定的日期會(huì)同辦理,或委托代理人辦理。在辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時(shí),賣方應(yīng)出具申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)給購(gòu)受人的書面報(bào)告,以及繳納的稅單。

  按照《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定,約定辦理產(chǎn)權(quán)證的期限應(yīng)為60日。但是,實(shí)際簽約時(shí),出賣人往往將此期限延長(zhǎng),通常有90日、180日等等。購(gòu)房人應(yīng)力爭(zhēng)在合同中,將出賣人為購(gòu)受人辦理產(chǎn)權(quán)證的期限約定為60日,不宜太長(zhǎng)。如果此期限時(shí)間過長(zhǎng),如:365天以上,表明此項(xiàng)目的土地或房屋很可能被設(shè)定了抵押擔(dān)保,短期內(nèi)不能解除抵押,對(duì)購(gòu)受人采用公積金貸款和盡快取得房產(chǎn)證有很大影響。

 ?。?)關(guān)于稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的條款。房屋購(gòu)賣中應(yīng)繳納的一切捐稅、費(fèi)用,應(yīng)按法律規(guī)定,各自承擔(dān),并明確載入合同。

 ?。?)關(guān)于違約責(zé)任的條款。

  包括出賣人逾期交付房屋應(yīng)負(fù)的責(zé)任,或不能或不履行交付房屋應(yīng)負(fù)的責(zé)任;購(gòu)受人逾期付款 應(yīng)負(fù)的責(zé)任,以及毀約不購(gòu)應(yīng)負(fù)的責(zé)任等。房產(chǎn)銷售合同有關(guān)違約責(zé)任的條款一般都有“銷售方遇不可抗力導(dǎo)至逾期交房,不承擔(dān)責(zé)任”這樣的表述。根據(jù)我國(guó)《民法通則》百五十三條規(guī)定,“不可抗力”,是指不能預(yù)見、不可避免并不能克服的客觀情況,如地震、火災(zāi)、戰(zhàn)爭(zhēng)等。依照此規(guī)定,房產(chǎn)購(gòu)賣合同中設(shè)定有關(guān)了延伸、擴(kuò)張。但售房方不能把發(fā)展商自己的過錯(cuò),如:對(duì)市場(chǎng)判斷不準(zhǔn)確投資失誤、項(xiàng)目設(shè)計(jì)不周密修改方案等因素歸之為不可抗力,同時(shí)也不能把應(yīng)該預(yù)計(jì)到而沒有預(yù)計(jì)到的季節(jié)影響、上級(jí)行為、政府行為等因素歸之為不可抗力,從而免除自己理應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。因此簽訂合同時(shí),應(yīng)特別注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。

  現(xiàn)在開發(fā)商在購(gòu)房合同中,關(guān)于逾期交房的違約責(zé)任一般約定為每遲延一日承擔(dān)全部房款萬分之二或三的違約金。這個(gè)違約金的比例偏低,與支付房款的銀行貸款利息相當(dāng),違約金的懲罰性體現(xiàn)不夠,購(gòu)房者應(yīng)爭(zhēng)取提高該比例,可以考慮在千分之0.5至1之間。

  簽訂合同時(shí),注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。

  “不可抗力”指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況(僅指自然災(zāi)害,不包括政府行為或社會(huì)異常事件)。任何一方不得就此做擴(kuò)大解釋,否則,該解釋不具有約束力。并應(yīng)約定一個(gè)告知期限。
  
  出賣人有時(shí)提出以下免責(zé)條款,購(gòu)受人較好不要同意:非出賣人原因,有關(guān)部門延遲發(fā)出有關(guān)批準(zhǔn)文件的;施工中遇到異常惡劣天氣、重大技術(shù)問題不能及時(shí)解決的。

  7、補(bǔ)充協(xié)議別嫌煩

  《商品房購(gòu)賣合同》補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容一般包括付款方式、房屋平面圖、公共面積與公用房屋分?jǐn)偯娣e說明、裝修標(biāo)準(zhǔn)、遲延交房特殊原因的說明、公建配套設(shè)施以及花園綠地的權(quán)屬、物業(yè)管理等。建議購(gòu)房者在簽約時(shí)一定不要局限于格式條款的內(nèi)容,對(duì)有損于自己利益的條款要與賣方協(xié)商重新擬訂,對(duì)遺漏的事項(xiàng)要加以補(bǔ)充。

  購(gòu)受人在簽訂合同時(shí)一定要將自己與開發(fā)商所約定的事項(xiàng)在合同中加以體現(xiàn),只有這樣才能在日后發(fā)生爭(zhēng)議的情況下,有據(jù)可尋,限度地維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。購(gòu)受人盡可能要求開發(fā)商提供電氣、供水、供暖以及其他線路和裝修的平面圖。這既是購(gòu)房人的一個(gè)基本知情權(quán),也是今后解決爭(zhēng)議的主要依據(jù)。
  
  房屋平面圖作為合同的附件一,是當(dāng)事人意思一致的表示,也是日后發(fā)生爭(zhēng)議的解決依據(jù)。由于劉先生在簽訂合同時(shí)并沒有仔細(xì)審查自己合同的附件,所以并沒有意識(shí)到開發(fā)商所提供的房屋平面圖與雙方實(shí)際約定的并不一致,并且存在許多缺陷,而當(dāng)雙方發(fā)生爭(zhēng)議時(shí),起到證據(jù)作用的卻只能是合同附件中的平面圖,所以,希望廣大消費(fèi)者在與開發(fā)商簽訂商品房購(gòu)賣合同時(shí),一定要仔細(xì)審查房屋平面圖的方向、尺寸、比例等具體細(xì)節(jié)是否在圖中標(biāo)明。

  避免商住混用引發(fā)糾紛。隨著商品房的交付使用,因商住混用產(chǎn)生糾紛的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生,可在合同中約定出賣人保證本幢商品房只作為住宅出賣,不得作為商業(yè)用房出賣,否則承擔(dān)違約責(zé)任。

  約定“五證”復(fù)印件的真實(shí)性,否則開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任選擇賣方出示《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》作為房屋交付的條件。交房時(shí)出示實(shí)測(cè)面積。

  從市場(chǎng)的角度來說,適銷對(duì)路的產(chǎn)品供不應(yīng)求,仍處于賣方市場(chǎng),賣方就會(huì)利用市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì),在履行合同的過程中不做出太多讓步。至于市場(chǎng)需求少或積壓商品房,因存在這樣那樣的問題,賣方寧死也不肯讓步。從司法的角度看,房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛形成并高速發(fā)展,立法者、管理者從觀念上和實(shí)際操作上都不能適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的需要,且又無經(jīng)驗(yàn)及先例可循,導(dǎo)致立法和管理相對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展來說比較滯后;在幾種因素的綜合作用下,短期內(nèi)購(gòu)方與賣方是無法抗衡的,無法達(dá)到權(quán)利義務(wù)趨向于真實(shí)一致。那么在這種購(gòu)方明顯處于弱勢(shì)及不利的情況下,怎么能盡可能為自己爭(zhēng)得一些應(yīng)屬于自己的但實(shí)際上卻被侵犯或被忽視的權(quán)利呢?

  購(gòu)方聘請(qǐng)律師幫助簽訂購(gòu)房合同的,在就合同條款進(jìn)行協(xié)商、談判的時(shí)候,購(gòu)方要與自己的律師站在一個(gè)立場(chǎng),要表示出對(duì)律師的高度信任,這樣才有利于爭(zhēng)取到的合同合法權(quán)益,程度減少合同內(nèi)容不利于購(gòu)方甚至對(duì)購(gòu)方不公的結(jié)果。在開發(fā)商表示不簽就算了的情況下,即使你很想購(gòu)這個(gè)房子,你也要沉著,不要輕易放棄律師為你提出的談判條件,要知道很多談判不是一蹴而就的,要有各自爭(zhēng)取的過程。

  總之,購(gòu)房人在簽訂商品房購(gòu)賣合同時(shí),不要著急,盡可能多咨詢一些專業(yè)人士,這樣才能簽訂一份權(quán)利、義務(wù)對(duì)等的商品房購(gòu)賣合同。
  
  8、簽字蓋章祝圓滿

  北京已出現(xiàn)了同一房屋購(gòu)賣合同竟

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