Excel公司1600萬元購購金融街8.78億元房產(chǎn)選擇權(quán)

　　在內(nèi)地房地產(chǎn)市場風起云涌之際，房地產(chǎn)期權(quán)低調(diào)登陸內(nèi)地證券市場，金融街(000402.SZ)成為滬深兩市頭家出售房產(chǎn)選擇權(quán)的上市公司。

 　　金融街于2005年5月19日與ExcelPartnersChinaFUND,L.P.(下稱“Excel公司”)就金融街F2地塊部分項目簽署了《購購選擇權(quán)協(xié)議》，以人民幣1600萬元購購金融街一8.78億元房產(chǎn)的選擇權(quán)。

　　根據(jù)協(xié)議規(guī)定，金融街授予Ex-cel公司購購金融街F2-1(A)座房產(chǎn)及相應停車位的選擇權(quán)，Excel公司須在本協(xié)議簽署后5個工作日內(nèi)向金融街一次性足額支付選擇權(quán)對價共計1600萬元人民幣。Excel公司在選擇權(quán)對價足額支付后，應根據(jù)協(xié)議規(guī)定，在選擇權(quán)時限內(nèi)(2005年12月31日前)且項目完成主體結(jié)構(gòu)封頂后,對是否行使該房產(chǎn)的購購選擇權(quán)作出決定并書面通知金融街。

　　若金融街在協(xié)議規(guī)定的選擇權(quán)時限內(nèi)收到Excel公司購房通知，則按照協(xié)議規(guī)定，Excel公司應支付的購房款約8.177億元以及車位租售款約6072萬元，且上述選擇權(quán)對價款將被視為購房款的一部分。

　　若金融街在協(xié)議規(guī)定的選擇權(quán)時限內(nèi)未收到Excel公司明確表示購房通知，則視為該公司自愿放棄行使該房產(chǎn)的購購權(quán)，已支付的購購選擇權(quán)對價將全部作為補償款歸金融街所有，本協(xié)議自動終止。

　　金融街與Excel公司的協(xié)議是地產(chǎn)期權(quán)的形式。

　　“地產(chǎn)期權(quán)”是近幾個月來北京樓市的“新概念”。自奧運村某寫字樓盤推出地產(chǎn)期權(quán)銷售業(yè)績顯著提升后，地產(chǎn)期權(quán)在北京開始興起。

　　所謂“地產(chǎn)期權(quán)”，即期權(quán)的購方享有在規(guī)定的有效期限內(nèi)按某一具體的約定價格向賣方購進某一特定數(shù)量的相關商品(物業(yè))期貨合約的權(quán)利，但并不同時負有必須購進的義務。資金壓力不大的開發(fā)商希望通過“地產(chǎn)期權(quán)”的方法，帶旺整個物業(yè)的商務人氣。特別是對于市場看漲地區(qū)已成現(xiàn)房以及使用需求大于投資需求的寫字樓，這種期權(quán)交易更為合適。

　　國泰君安 房地產(chǎn)研究員張宇認為，地產(chǎn)期權(quán)對于雙方而言均在一定程度上鎖定了業(yè)務風險。若協(xié)議中標的價格在選擇權(quán)期限內(nèi)上漲，無疑，Excel公司將行權(quán)，并因為期權(quán)規(guī)避了價格上漲的風險；若標的價格跌幅超過期權(quán)成本，Excel公司可能放棄行權(quán)，金融街同時也能獲得1600萬元期權(quán)對價的補償。

　　除了鎖定風險，對于發(fā)展商而言，地產(chǎn)期權(quán)是主動放棄未來定價權(quán)，以此鎖定客戶的一種方式。

　　華夏證券分析師馮雷表示，在“地產(chǎn)期權(quán)”的模式中融入“以租代售”的方式，回避了“以租代售”的缺陷。傳統(tǒng)的“以租代售”方式是以較高租金在較長周期內(nèi)實現(xiàn)“分期付款”的購購行為，客戶的主要風險和負擔來自于在較長時期內(nèi)日常支出的高額現(xiàn)金流，以及遠期的市場變化有可能給他帶來的較大損失，并且這種交易方式很難放棄和轉(zhuǎn)讓；而“地產(chǎn)期權(quán)”計劃為投資者提供了安全的退出出口，給客戶充足的時間看清所購物業(yè)的真實價值，為其投資決策提供依據(jù)，并且減少購房的一次性資金壓力。（郝淵侃）

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