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如何選超適合自己的房貸方式

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 666 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

王先生較近要購套房,一次性付款雖然不用給銀行掏利息,還能拿到發(fā)展商給出的購房優(yōu)惠,但他覺得這樣占用自己的流動資金太多。如果拿這些錢去投資別的項目,也許投資獲利不但可以彌補(bǔ)那些“機(jī)會成本”,還能滾雪球抓住更多機(jī)會。因此,權(quán)衡再三,王先生還是向銀行申請了十年期貸款。理財專家對王先生的做法表示贊同,但也提醒更多購房者,應(yīng)密切關(guān)注近期宏觀調(diào)控政策給購房帶來的一些影響,巧用銀行推出的一些新的按揭方法,結(jié)合自身實際,找到適合自己的房貸方式。

  政策變化帶來哪些影響

  今年國家不斷出臺宏觀調(diào)控政策,這些政策對社會生活的多個領(lǐng)域都產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響,房地產(chǎn)業(yè)也不例外,甚至在總體調(diào)控之前就已開始越來越收緊。

  今年2月,銀監(jiān)會放出風(fēng),將出臺《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》,在征求意見稿中特別強(qiáng)調(diào)“商業(yè)銀行應(yīng)著重考核借款人還款能力”,具體要求是,商業(yè)銀行應(yīng)將每筆個人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下。也就是說,如果貸款人家庭月入1萬元,則每月的房貸月供較多不能超過5000元,如果以前已經(jīng)有房貸、車貸等其他債務(wù),則可貸款項會更少,這就對貸款人的經(jīng)濟(jì)能力提出更高要求。并且,隨著對房地產(chǎn)開發(fā)信貸規(guī)模的控制,各大銀行紛紛采取相應(yīng)措施提高個人住房按揭貸款門檻。5月8日,溫州市工行率先上調(diào)個人購房貸款利率,同時宣布對購購3套住房以上的貸款不再辦理住房按揭,隨后,北京、上海都相繼跟風(fēng)操作。廣州的各大銀行雖然沒有明確提出上述做法,但也紛紛表示,將加強(qiáng)對貸款人的信貸審核,對于二次購購者更要從嚴(yán)考察,必要時將上浮貸款利率。各銀行還對大戶型、、高端商品房、別墅等項目出臺相應(yīng)限制,對公司購購寫字樓予以限制,對未封頂?shù)母叨俗≌环刨J等。這些政策提高了房貸門檻,如原本準(zhǔn)備了10萬元進(jìn)行兩成頭付,結(jié)果頭付比率提高到三成,那么購房計劃就只好拖后。但由于各銀行房貸政策不盡相同,老百姓應(yīng)可細(xì)心尋找合適自己的銀行。

此外,國家土地政策嚴(yán)格對土地開發(fā)進(jìn)行把關(guān)、利率有可能上調(diào)、物業(yè)稅已在部分城市試行等,都會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響,從而直接影響到老百姓的房貸。

  巧用銀行新型房貸方式

  隨著貨幣化分房的逐漸普及,到銀行按揭購樓已成為絕大多數(shù)人購房的主要手段。先購房,后還款的觀念可謂深入人心。而初看銀行的住房貸款,似乎都差不多,但房貸市場的不斷發(fā)展,也促成了銀行之間的激烈競爭,推出與眾不同的貸款方式,成為銀行吸引客戶的絕招。理財,今年和去年廣發(fā)推出的理財型房貸和民生推出的不指定樓盤按揭、組合還貸等,算是其中比較亮眼的一些房貸產(chǎn)品。

  理財型房貸

  如廣發(fā)前不久推出的家多好理財型房貸,在提高房貸辦理效率的基礎(chǔ)上,通過理財?shù)窒?、存本抵貸等方法,為購樓人實現(xiàn)利息“減負(fù)”。貸款人在歸還房貸后,還能無需重新辦理手續(xù),就能自動獲得同等額度的授信貸款。“家多好”是如何實現(xiàn)利息“減負(fù)”的呢?廣發(fā)個人業(yè)務(wù)部人士給記者解釋到,該種按揭方式,將提前還款與自動額度授信結(jié)合起來,實現(xiàn)了存款等額沖減貸款,這樣本金越來越少,利息自然也就降低。簡單的說,就是購樓人在廣發(fā)擁有一個儲蓄賬戶,便可申請把該賬戶上的存款自動用于提前償還貸款本金。每月20日,當(dāng)該申請人在廣發(fā)的存款達(dá)到1萬元的整數(shù)倍后,即可自動劃轉(zhuǎn)資金用于提前還貸。提前還款后,申請人還能獲得等額的個人綜合授信,并且各期提前還款額可全額累加授信,額度1年1定。住房抵押貸款還能在一定條件下享受利率下浮5%—10%的優(yōu)惠。此外,貸款人的還款賬戶在保留較低金額后,還可按月將剩余金額自動轉(zhuǎn)入定期賬戶進(jìn)行理財,獲得比活期存款更高的回報。

  組合還貸法

  民生銀行去年推出的組合還貸法,則是在傳統(tǒng)等額本金及等額本息還款方式的基礎(chǔ)上,根據(jù)借款人的收入成長曲線,為借款人“量身定做”的還款方式。它是將貸款本金分段償還,根據(jù)資金的實際占用時間計算利息的還款方式。即根據(jù)借款人未來的收支情況,頭先將整個貸款本金按比例分成若干償還階段,然后確定每個階段的還款年限。比如收入較少的時候就少安排還款本金,收入穩(wěn)定豐厚的30-45歲,就多安排還款本金等。還款期間,每個階段約定償還的本金在規(guī)定的年限中按等額本息的方式計算每月償還額,未歸還的本金部分按月計息,兩部分相加即形成每月的供款金額。組合還款可根據(jù)借款人未來的收入變化,靈活安排其每期供款額;依據(jù)借款人支出的變化,合理調(diào)整借款人的每期供款額。

  此外,諸如不指定樓盤按揭等,雖然出發(fā)點很好,但在現(xiàn)有房地產(chǎn)銷售中,指定樓盤的現(xiàn)象非常普遍,這種方法就沒太大用武之地,而且涉及到各方面風(fēng)險,銀行對此作法有所保留,只表示個別案例可以給予考慮。因此,購房者在辦理按揭前,應(yīng)多了解各銀行房貸方式,盡可能找到適合自己的方法。

  案例一:理財型房屋按揭貸款

  家庭月收入:5500元

  貸款額:30萬元

  還款期:15年

  還款法:等額本息

  每月儲蓄:1000元

  貸款利率:5.04%

  選擇每年自動提前還款10000元

  可以節(jié)省的部分費(fèi)用:

  一般按揭貸款:128154.3元

  理財型按揭貸款:98187.21元

  減少利息支出29967元

  可以節(jié)省的部分費(fèi)用:

  每發(fā)生一次貸款,可以節(jié)省費(fèi)用:

  1、房屋評估費(fèi)約需2100元;

  2、房管局抵押登記等雜費(fèi)400元;

  3、律師費(fèi)約需500元;合計:約3000元

  利息支出和費(fèi)用開支合計共節(jié)省32000余元

  案例二:理財型房屋抵押貸款

  貸款額:50萬元貸款

  期限:1年

  家庭月收入:5500元

  每月儲蓄:1000

  還款方式:一次還本按月付息

  貸款利率優(yōu)惠:下浮10%

  可以節(jié)省的部分費(fèi)用:

  一般抵押貸款:31862元

  理財型抵押貸款:27684元

  減少利息支出4178元

  可以節(jié)省的部分費(fèi)用:

  每發(fā)生一次貸款,節(jié)省的費(fèi)用如下:

  1、房屋評估費(fèi)約3500元;

  2、房管局抵押登記等雜費(fèi)400元;

  3、律師費(fèi)約500元;

  合計:約4400元

  利息支出和費(fèi)用支出合計共節(jié)省8500余元

  加息預(yù)期下應(yīng)否提前還貸?

  較近,關(guān)于央行可能升息的傳言滿天飛,很多購房人擔(dān)心一旦加息,自己要多支付很多利息,因此不少人動了提前還貸的念頭。

  對此,理財專家表示,提前還貸就未必好。比如文章開頭提到的王先生,他的做法就比較理性。如果只是為了可能升息前提下多支付的利息,而將自己的流動資金全部拿去還貸,不但可能錯失潛在的其他投資機(jī)會,還會陷入緊張的財務(wù)危機(jī)中。因此,購房人應(yīng)理性面對加息,即使真的加了,也要根據(jù)自己的財務(wù)狀況決定是否提前還貸。

  農(nóng)業(yè)銀行的一位理財分析師就指出,提前還貸并非適合任何人,要提前還款,應(yīng)該是目前經(jīng)濟(jì)條件比較好,且手頭的錢暫時沒有其他的用途。購房人若月收入不高,但收入穩(wěn)定,就比較適合較長年限的貸款,并按部就班地還款,不會影響日常生活。舉個例子,市民張先生向銀行貸款10萬元執(zhí)行的是商業(yè)貸款的利率。經(jīng)測算,在貸款后第5年末他累計向銀行歸還本金43085.75元,支付利息22268.11元,還剩貸款余額(本金)56914.25元。若維持原貸款合同不變,至第10年還款期滿,累計將向銀行支付利息30707.60元。若在第5年末就申請?zhí)崆斑€清貸款,那么只要歸還剩余本金56914.25元即可。在前5年,由于張先生占用的貸款數(shù)額較后期大,所以實際發(fā)生和支付的利息相應(yīng)就多,占總利息額的72.52%;后5年因已經(jīng)歸還了大部分的本金,實際發(fā)生、支付的利息也就少了,占總利息額的27.48%。通過計算可以看出,張先生前5年的貸款平均利率要遠(yuǎn)比后5年的高;后5年貸款的平均年利率算下來只有2.97%,要比目前任何銀行貸款的利率都低。因此,如果沒有比較好的投資方向,他應(yīng)該一次性還清所有貸款,可少支出8000多元的利息;若他比較擅長投資,則不必提前還款,可將這56000多元投資股市、郵市、基金等,只要投資的年回報率高于2.97%,就是劃算的。

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