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80后置業(yè)理財必讀 投資老房子要選超好的戶型

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 723 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  方法論

  投資老房子

  深圳30歲了,不再像從前那般到處塵土飛揚(yáng)煥發(fā)出青春的氣息,老房子靜靜地散落在城市中,或鬧市,或角落,看城市變遷,看高樓林立。隨著城市的成熟,新供給的土地與物業(yè)都越來越少,新房在樓市成交總量中的占比也日漸萎縮,一個成熟的房地產(chǎn)市場,較終會走到新房與二手房成交量比例在2:8或1:9左右。

  我們還是提前想一想如何投資老房子吧,或許遲早都能用到。 地段永遠(yuǎn)是頭選標(biāo)準(zhǔn)

  在華強(qiáng)北一個破舊的停車場里,停車一公里,收費(fèi)15元,在另一個商業(yè)停車場里,卻只收5元一公里,為什么?因為華強(qiáng)北是一類商業(yè)停車場,只因在這個地段上,所以即便再破,也值這樣的價。這便是一位 投資者“專攻”老房子的思想源起。他從一次偶然的經(jīng)歷,突然對李嘉誠的“地段”論有了更加切身的感受,在中國,值錢的確實不是房子,而是房子下面的土地。

  即便不博拆遷,拿一個平和的心態(tài),在那些繁華的地段,去投資有年月的老房子,也已經(jīng)成為部分投資者目前關(guān)注的熱點。在他們看來,這樣的物業(yè)“進(jìn)可攻,退可守”。激進(jìn)點看,房齡超過10年的老房子,距離拆遷就很近。加上目前很多地段的拆遷都是“悄悄地進(jìn)村,打槍的不要”,所以即便目前風(fēng)平浪靜的舊社區(qū),說不定也早已是暗潮洶涌,可以把城市更新當(dāng)做給自己的一個驚喜,心存少許期待。保守點看,尤其是在市區(qū)的老房子,經(jīng)過多年的積累,大多配套已相當(dāng)成熟,周邊交通也都比較方便,是很多租房人中意的地方,加上房價低于周邊的新房和次新房,所以租金回報率反倒比較高。如果周邊配套中還有亮點,比如有所好學(xué)校,或者有個好商場,那老房子的回報率就更高了,算是長線持有的好品種。

  另外還有一個小建議,一般老房子有6-8層,如果單純購來搏拆遷,那么選擇老房子的7-8樓總價更低,未來拆遷補(bǔ)償起來也差不了多少,如果考慮到出租或自用,那么3-5樓會更合適一些。

    開發(fā)期長的大社區(qū)更保值

  一般我們把樓齡在5年內(nèi)的稱為準(zhǔn)新房,因為只要保養(yǎng)得好,和新房差別并不大。5-10年的稱為次新房,10年以上的便是毫無疑問的老房子了。一般老房子除了物業(yè)本身折舊之外,還會因為設(shè)計是否過時、保養(yǎng)是否得當(dāng)?shù)仍蚨@出不同的差別來。通常,那些開發(fā)周期長的品牌大社區(qū)的老房子,在各個方面都會表現(xiàn)得更好一些。

  一方面,品牌開發(fā)商設(shè)計力量足,戶型的延續(xù)周期也會更長一些,一些經(jīng)典戶型即便過了很多年,也不會太落伍。以南山的蔚藍(lán)海岸為例,分7期開發(fā),期產(chǎn)品已有近10年的樓齡了,但是無論是外立面,還是社區(qū),甚至是戶型,都不會特別感到落伍。品牌開發(fā)商一般也會選擇自己做物管或者聘請品牌物管,對于小區(qū)將來的增值很有益處。以廣州的麗江花園為例,已經(jīng)10-20年的物業(yè)了,看上去還是很新,價格也沒有體現(xiàn)出明顯的折舊。

  同時,購了老房子之后不要吝嗇再投入,其實稍微翻新一下,再配點新的家坐擁電,不僅可以租得更快,也可租得更高。以前租1500多元的小房子,也許翻新后能租到1800-2000元。即便將來再出手,也更容易給購家留下好印象。就記者所知,真正的大批量入貨的專業(yè)投資者,在老房子翻新裝修方面也通常是行家,不妨請中介公司推薦幾個這樣的單位去看看,學(xué)習(xí)一下別人的經(jīng)驗。 好戶型熊市也更好脫手

  購老房子,一定要購那個小區(qū)里較好的戶型,這樣,即便在熊市里都還有人要。這個對于調(diào)控已經(jīng)成為常態(tài)的樓市而言,實在是太重要了。對于購房子這樣動輒數(shù)百萬的大事,寧愿多花一點錢,也要購到自己滿意的產(chǎn)品。

  在香港同一個小區(qū)中,好單位和差單位之間的價格會差很多,這也是一個市場比較成熟的表現(xiàn)。比如華僑城 (論壇 新聞),也有很多老房子。去看過的人可能大多會覺得那里的房子戶型不夠方正,一些甚至出現(xiàn)多個鉆石戶型。其實很多小區(qū)也有方正的單位,只不過一層可能只有一套,放出來的就少之又少。

  另外,房價越高的城市對于緊湊型戶型的需求就越明顯。一方面大家需要對每個生活功能進(jìn)行明確分區(qū),但另一方面實現(xiàn)這些功能的成本越來越高,緊湊型戶型在價格和功能中間找到了較佳的平衡點,也因此成為一個社區(qū)中的熱門戶型。深圳之前80平方米一般是做兩房,現(xiàn)在70多平方米可能都能做成三房了。所以,在選擇老房子的時候,對于室內(nèi)結(jié)構(gòu)要仔細(xì)研究,如果在允許的情況下,能夠?qū)崿F(xiàn)兩房改三房、三房改四房的戶型,那么未來市場接受度會更好。以福田高科利花園一個78平方米的單位為例,每層只有2套這樣的單位,改裝后可做成三房,并且每個房間還都比較實用,曾經(jīng)有購家覺得這樣的單位比小區(qū)同面積的房子貴出20萬不值,但是去周邊看了一圈后,還是購下了。150萬購個三房,還是可以接受的。

  不過,像這樣的單位因為本身數(shù)量就比較少,放盤量更少,基本需要盯著購,在周邊的中介公司找個信得過的人,把自己的要求告訴他,一旦這樣的戶型有業(yè)主誠心放賣,便要快速做出決定。

  

  理財貼士:

  對樓齡較長的物業(yè),銀行放貸會進(jìn)行重新評估,一般的原則是:樓齡加上貸款年限之和不超過30年。如果購購物業(yè)樓齡在20年,那么貸款年限通常不會超過10年,即便有些房子保養(yǎng)得比較好,銀行或可再放寬幾年,但是貸款年限一般也不會超過15年。所以在購購樓齡較長的物業(yè)時,在交付定金之前,對于自己每個月要承擔(dān)的月供要提前計算清楚。

  大趨勢

  房產(chǎn)稅預(yù)期逐日升溫

  12月2日,財政部稅政司綜合處處長周傳華表示,“十二五”期間將穩(wěn)步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革,房產(chǎn)稅可以成為地方政府重要且穩(wěn)定的財政收入來源,個人房產(chǎn)將逐步納入征稅范疇。12月5日,財政部財政科學(xué)研究所所長賈康稱,配合目前的房地產(chǎn)調(diào)控,可推出不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的財產(chǎn)稅制度框架,進(jìn)行房產(chǎn)稅試點,但試點不應(yīng)涉及社會上大多數(shù)群體,應(yīng)只涉及高端的再分配優(yōu)化調(diào)節(jié)。12月6日,又有消息稱,上海、重慶的房產(chǎn)稅試點將于明年初推出,且重慶方案針對別墅等高端房征收,上海方案針對普通住房征收。(據(jù)《中國證券報》相關(guān)報道)

  理財問答

  購學(xué)位房要趁9月后

  馬女士:聽說學(xué)位房要提前購,請問一般學(xué)位房提前多久購比較好?一年中學(xué)位房的價格有沒有波動?

  世華地產(chǎn)市場研究總監(jiān)肖小表示,世華地產(chǎn)曾經(jīng)就學(xué)位房做過的調(diào)研顯示,一般小學(xué)在3月底4月初開始申請學(xué)位,所以春節(jié)前后很多家長就開始關(guān)注學(xué)位房,交投兩旺,價格會比較高。每年9月之后,孩子順利入學(xué)后,家長會考慮把房子賣掉,這個時候盤源相對充裕。但不同的學(xué)校對學(xué)位在多少年內(nèi)有無使用過有不同的要求,建議家長要提前了解清楚。

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