［核心提示］

　　居民按時(shí)足額繳納了物業(yè)管理費(fèi)，卻無人對(duì)小區(qū)自行車丟失負(fù)責(zé)。

　　更有甚者，根據(jù)省消協(xié)曝光的“十大霸王條款”，鄭州一些物業(yè)公司竟在與居民簽訂的協(xié)議中列出了物品丟失不負(fù)責(zé)任的條款。

　　河南省消費(fèi)者協(xié)會(huì)對(duì)此大聲疾呼:此乃霸王條款，違反了《合同法》規(guī)定的公平原則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。

　　但如何打破這一“霸王條款”，卻面臨著諸多現(xiàn)實(shí)難題，由此，居民安居的愿望也顯得無期……

　　業(yè)主喊虧:繳納了物業(yè)費(fèi)為啥難安居

　　門口“矗立”的保安，又不是稻草人，他們到底保住了小區(qū)的什么安全？

　　一夜之間，數(shù)十戶居民車棚門被撬，7輛電動(dòng)車被盜。這樣的不幸于10月24日，突然降臨到鄭州市南陽路84號(hào)院20多戶居民身上。

　　該家屬院的居民魏女士介紹說，10月24日早晨，她到車棚推自行車時(shí)，發(fā)現(xiàn)車棚被撬了。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，該小區(qū)有20多個(gè)車棚門被撬，共丟了7輛電動(dòng)自行車。

　　令該家屬院居民生氣的是，出事當(dāng)天晚上，門衛(wèi)室里竟還有人值班！

　　經(jīng)勘察現(xiàn)場(chǎng)，記者發(fā)現(xiàn):雖然4號(hào)樓的每個(gè)樓洞前都裝有路燈，但沒有一盞是完好的，晚上漆黑一片，這讓犯罪分子有了可乘之機(jī)。

　　記者還發(fā)現(xiàn)，在這個(gè)小區(qū)，因每戶居民基本上都有一個(gè)小車棚，很多擁有電動(dòng)車的居民，便在車棚里裝上插座充電，而電表就在車棚門口。有意思的是，凡車棚門口沒有電表的居民家，都逃過了此“劫”。

　　無獨(dú)有偶，居住在花園北路融元小區(qū)的胡先生昨日也向記者投訴:“在小區(qū)內(nèi)一個(gè)月我就丟了3輛自行車?！彼f，這家小區(qū)內(nèi)平均每天丟失3－5輛自行車，他和其他丟車的車主向物業(yè)公司反映了多次，但物業(yè)公司的保安竟然說:“比去年少丟了不少了?！彼憜?，每個(gè)月他們按時(shí)足額繳納的物業(yè)管理費(fèi)都花到哪里去了？門口“矗立”的保安，又不是稻草人，他們到底保住了小區(qū)的什么安全？難道物業(yè)公司對(duì)此就沒有一點(diǎn)責(zé)任？

　　物業(yè)訴苦:擔(dān)責(zé)后傾家蕩產(chǎn)也賠不起

　　竊賊上天入地，防不勝防，如果責(zé)任都由物業(yè)公司承擔(dān)，物業(yè)公司如何生存？

　　對(duì)于業(yè)主的質(zhì)疑，在走訪了多家鄭州知名物業(yè)公司后，記者得到了這樣大致相同的回答:我們不是警察，沒承擔(dān)安全的責(zé)任，況且警察也只負(fù)責(zé)案發(fā)后偵破工作，案破不了，損失財(cái)物者只能自認(rèn)倒霉。

　　物業(yè)公司反映，他們即使對(duì)業(yè)主負(fù)有安保義務(wù)，也不對(duì)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全負(fù)全部責(zé)任。頭先，保安人員不具執(zhí)法權(quán)，不可能采取執(zhí)法措施進(jìn)行安全防范；其次，保安人員也不是業(yè)主的個(gè)人保鏢，不可能每時(shí)每刻保護(hù)到業(yè)主的人身和財(cái)產(chǎn)安全。

　　物業(yè)公司方普遍認(rèn)為，竊賊上天入地，防不勝防，如果責(zé)任都由物業(yè)公司承擔(dān)，物業(yè)公司如何生存？

　　一物業(yè)公司經(jīng)理給記者算了這么一筆賬:一個(gè)擁有100多戶居民的中檔小區(qū)每天按丟2輛自行車(有些小區(qū)能丟上十幾輛)，一輛按300元(因?yàn)樾⊥祵Ｍ蹈叨塑?計(jì)算，一個(gè)月是1萬8千元；而每戶收的物業(yè)管理費(fèi)平均才100元左右，每月的總收入是1萬5千元，另外，物業(yè)公司還要負(fù)責(zé)總量不少的員工工資，以及其他大量費(fèi)用。

　　消協(xié)認(rèn)定:因過錯(cuò)造成損失應(yīng)當(dāng)賠償

　　物業(yè)公司收取了物業(yè)管理費(fèi)，就應(yīng)當(dāng)提供合格的服務(wù)。

　　“物業(yè)公司制定的‘前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議’規(guī)定，‘不負(fù)業(yè)主住室內(nèi)私有財(cái)產(chǎn)被盜竊等法律責(zé)任’、‘對(duì)只交車位使用費(fèi)未交看管費(fèi)的車輛丟失損壞不承擔(dān)賠償責(zé)任’、‘對(duì)未提供車輛看管服務(wù)的自行車等物的丟失損壞不承擔(dān)責(zé)任’，此做法屬典型的霸王條款?！焙幽鲜∠麉f(xié)對(duì)這個(gè)問題作了定性?！拔飿I(yè)公司收取了物業(yè)管理費(fèi)，就應(yīng)當(dāng)提供合格的服務(wù)。”物業(yè)公司作為物業(yè)服務(wù)單位，如因自身過錯(cuò)造成了業(yè)主損失就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。以所謂的協(xié)議排除自身的主要義務(wù)，這樣的條款違反了《合同法》規(guī)定的公平原則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。

　　專家點(diǎn)評(píng):化解矛盾面臨現(xiàn)實(shí)難題

　　消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的線條過粗，缺乏可操作性，容易被物業(yè)公司鉆空子。

　　長(zhǎng)期從事物業(yè)消費(fèi)維權(quán)工作的 人士、擎天律師事務(wù)所孫有傅律師認(rèn)為:作為沒有行政執(zhí)法權(quán)的消協(xié)，替消費(fèi)者說話，向物業(yè)公司叫板，勇氣令人欽佩。但從實(shí)際效果來看，物業(yè)公司不會(huì)把消協(xié)的通報(bào)太當(dāng)回事，較后帶給消費(fèi)者的結(jié)果可能是口惠而實(shí)不至。

　　對(duì)于背后的原因，孫律師說:消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的線條過粗，缺乏可操作性，“霸王條款”違反的是《合同法》規(guī)定的公平原則，而不是具體條款。而且相關(guān)部門也沒有具體、細(xì)化的合同范本來確定具體的責(zé)任，這也是容易被物業(yè)公司鉆空子的地方。

　　而物業(yè)公司的娘家——鄭州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)的一位負(fù)責(zé)人認(rèn)為:想要小區(qū)居民安居，防盜是較終目的，目前從鄭州和國(guó)內(nèi)外一些給業(yè)主較高安全感的安居小區(qū)來看，安裝電子巡更系統(tǒng)和增加保安數(shù)量是比較好的辦法。但現(xiàn)在給鄭州所有的小區(qū)安裝探頭也有不少困難，主要是資金問題:房子已經(jīng)賣出去了，開發(fā)商不會(huì)出這部分錢；物業(yè)公司沒錢，向小區(qū)居民增加收費(fèi)難度很大；安裝探頭還牽涉侵犯?jìng)€(gè)人隱私等法律問題。

　　律師解惑:賠不賠償還要具體分析

　　物業(yè)服務(wù)合同簽訂了安全條款的，物業(yè)公司才承擔(dān)責(zé)任，否則就不應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任。

　　“出了盜竊案件，竊賊抓不住，物業(yè)公司是否承擔(dān)責(zé)任？應(yīng)不應(yīng)該賠償？”孫律師認(rèn)為:保護(hù)每一個(gè)業(yè)主的人身和財(cái)產(chǎn)安全，物業(yè)公司的保安人員的確不可能時(shí)刻做到。賠償與否應(yīng)根據(jù)“物業(yè)服務(wù)合同”的不同約定，來具體分析:

　　如若沒有特殊約定，物業(yè)公司的安保義務(wù)，應(yīng)為一般意義上的安全防范義務(wù)，包括配備必要的安全設(shè)施、設(shè)備，并保證良好運(yùn)行；制定完備的安全防范制度，并嚴(yán)格執(zhí)行；配備必要的保安人員，并工作到位等。

　　除此之外，物業(yè)公司還必須履行管理人的“注意義務(wù)”，比如建立工作制度，對(duì)陌生人進(jìn)出提出合理詢問，要求業(yè)主財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移提前登記備案與核實(shí)。如果物業(yè)公司這樣做了，就應(yīng)該認(rèn)定履行了約定的安保義務(wù)，即使業(yè)主遭到了損害，物業(yè)公司也不應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任。相反，則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

　　但這一安保義務(wù)并非法定義務(wù)，而是一種約定義務(wù)，說白了就是物業(yè)服務(wù)合同簽定了安全條款的，物業(yè)公司才承擔(dān)責(zé)任，否則就不應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任。比如，業(yè)主與某物業(yè)公司僅僅簽定一個(gè)包含垃圾清運(yùn)的合同，你丟了一輛汽車，當(dāng)然不能要求物業(yè)公司來賠償！本報(bào)記者 紅偉 春江

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