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物業(yè)費(fèi)能否保安居?

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 843 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  [核心提示]

  居民按時(shí)足額繳納了物業(yè)管理費(fèi),卻無人對(duì)小區(qū)自行車丟失負(fù)責(zé)。

  更有甚者,根據(jù)省消協(xié)曝光的“十大霸王條款”,鄭州一些物業(yè)公司竟在與居民簽訂的協(xié)議中列出了物品丟失不負(fù)責(zé)任的條款。

  河南省消費(fèi)者協(xié)會(huì)對(duì)此大聲疾呼:此乃霸王條款,違反了《合同法》規(guī)定的公平原則,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。

  但如何打破這一“霸王條款”,卻面臨著諸多現(xiàn)實(shí)難題,由此,居民安居的愿望也顯得無期……

  業(yè)主喊虧:繳納了物業(yè)費(fèi)為啥難安居

  門口“矗立”的保安,又不是稻草人,他們到底保住了小區(qū)的什么安全?

  一夜之間,數(shù)十戶居民車棚門被撬,7輛電動(dòng)車被盜。這樣的不幸于10月24日,突然降臨到鄭州市南陽路84號(hào)院20多戶居民身上。

  該家屬院的居民魏女士介紹說,10月24日早晨,她到車棚推自行車時(shí),發(fā)現(xiàn)車棚被撬了。經(jīng)統(tǒng)計(jì),該小區(qū)有20多個(gè)車棚門被撬,共丟了7輛電動(dòng)自行車。

  令該家屬院居民生氣的是,出事當(dāng)天晚上,門衛(wèi)室里竟還有人值班!

  經(jīng)勘察現(xiàn)場(chǎng),記者發(fā)現(xiàn):雖然4號(hào)樓的每個(gè)樓洞前都裝有路燈,但沒有一盞是完好的,晚上漆黑一片,這讓犯罪分子有了可乘之機(jī)。

  記者還發(fā)現(xiàn),在這個(gè)小區(qū),因每戶居民基本上都有一個(gè)小車棚,很多擁有電動(dòng)車的居民,便在車棚里裝上插座充電,而電表就在車棚門口。有意思的是,凡車棚門口沒有電表的居民家,都逃過了此“劫”。

  無獨(dú)有偶,居住在花園北路融元小區(qū)的胡先生昨日也向記者投訴:“在小區(qū)內(nèi)一個(gè)月我就丟了3輛自行車?!彼f,這家小區(qū)內(nèi)平均每天丟失3-5輛自行車,他和其他丟車的車主向物業(yè)公司反映了多次,但物業(yè)公司的保安竟然說:“比去年少丟了不少了?!彼憜?,每個(gè)月他們按時(shí)足額繳納的物業(yè)管理費(fèi)都花到哪里去了?門口“矗立”的保安,又不是稻草人,他們到底保住了小區(qū)的什么安全?難道物業(yè)公司對(duì)此就沒有一點(diǎn)責(zé)任?

  物業(yè)訴苦:擔(dān)責(zé)后傾家蕩產(chǎn)也賠不起

  竊賊上天入地,防不勝防,如果責(zé)任都由物業(yè)公司承擔(dān),物業(yè)公司如何生存?

  對(duì)于業(yè)主的質(zhì)疑,在走訪了多家鄭州知名物業(yè)公司后,記者得到了這樣大致相同的回答:我們不是警察,沒承擔(dān)安全的責(zé)任,況且警察也只負(fù)責(zé)案發(fā)后偵破工作,案破不了,損失財(cái)物者只能自認(rèn)倒霉。

  物業(yè)公司反映,他們即使對(duì)業(yè)主負(fù)有安保義務(wù),也不對(duì)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全負(fù)全部責(zé)任。頭先,保安人員不具執(zhí)法權(quán),不可能采取執(zhí)法措施進(jìn)行安全防范;其次,保安人員也不是業(yè)主的個(gè)人保鏢,不可能每時(shí)每刻保護(hù)到業(yè)主的人身和財(cái)產(chǎn)安全。

  物業(yè)公司方普遍認(rèn)為,竊賊上天入地,防不勝防,如果責(zé)任都由物業(yè)公司承擔(dān),物業(yè)公司如何生存?

  一物業(yè)公司經(jīng)理給記者算了這么一筆賬:一個(gè)擁有100多戶居民的中檔小區(qū)每天按丟2輛自行車(有些小區(qū)能丟上十幾輛),一輛按300元(因?yàn)樾⊥祵M蹈叨塑?計(jì)算,一個(gè)月是1萬8千元;而每戶收的物業(yè)管理費(fèi)平均才100元左右,每月的總收入是1萬5千元,另外,物業(yè)公司還要負(fù)責(zé)總量不少的員工工資,以及其他大量費(fèi)用。

  消協(xié)認(rèn)定:因過錯(cuò)造成損失應(yīng)當(dāng)賠償

  物業(yè)公司收取了物業(yè)管理費(fèi),就應(yīng)當(dāng)提供合格的服務(wù)。

  “物業(yè)公司制定的‘前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議’規(guī)定,‘不負(fù)業(yè)主住室內(nèi)私有財(cái)產(chǎn)被盜竊等法律責(zé)任’、‘對(duì)只交車位使用費(fèi)未交看管費(fèi)的車輛丟失損壞不承擔(dān)賠償責(zé)任’、‘對(duì)未提供車輛看管服務(wù)的自行車等物的丟失損壞不承擔(dān)責(zé)任’,此做法屬典型的霸王條款?!焙幽鲜∠麉f(xié)對(duì)這個(gè)問題作了定性?!拔飿I(yè)公司收取了物業(yè)管理費(fèi),就應(yīng)當(dāng)提供合格的服務(wù)。”物業(yè)公司作為物業(yè)服務(wù)單位,如因自身過錯(cuò)造成了業(yè)主損失就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。以所謂的協(xié)議排除自身的主要義務(wù),這樣的條款違反了《合同法》規(guī)定的公平原則,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。

  專家點(diǎn)評(píng):化解矛盾面臨現(xiàn)實(shí)難題

  消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的線條過粗,缺乏可操作性,容易被物業(yè)公司鉆空子。

  長(zhǎng)期從事物業(yè)消費(fèi)維權(quán)工作的 人士、擎天律師事務(wù)所孫有傅律師認(rèn)為:作為沒有行政執(zhí)法權(quán)的消協(xié),替消費(fèi)者說話,向物業(yè)公司叫板,勇氣令人欽佩。但從實(shí)際效果來看,物業(yè)公司不會(huì)把消協(xié)的通報(bào)太當(dāng)回事,較后帶給消費(fèi)者的結(jié)果可能是口惠而實(shí)不至。

  對(duì)于背后的原因,孫律師說:消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的線條過粗,缺乏可操作性,“霸王條款”違反的是《合同法》規(guī)定的公平原則,而不是具體條款。而且相關(guān)部門也沒有具體、細(xì)化的合同范本來確定具體的責(zé)任,這也是容易被物業(yè)公司鉆空子的地方。

  而物業(yè)公司的娘家——鄭州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)的一位負(fù)責(zé)人認(rèn)為:想要小區(qū)居民安居,防盜是較終目的,目前從鄭州和國(guó)內(nèi)外一些給業(yè)主較高安全感的安居小區(qū)來看,安裝電子巡更系統(tǒng)和增加保安數(shù)量是比較好的辦法。但現(xiàn)在給鄭州所有的小區(qū)安裝探頭也有不少困難,主要是資金問題:房子已經(jīng)賣出去了,開發(fā)商不會(huì)出這部分錢;物業(yè)公司沒錢,向小區(qū)居民增加收費(fèi)難度很大;安裝探頭還牽涉侵犯?jìng)€(gè)人隱私等法律問題。

  律師解惑:賠不賠償還要具體分析

  物業(yè)服務(wù)合同簽訂了安全條款的,物業(yè)公司才承擔(dān)責(zé)任,否則就不應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任。

  “出了盜竊案件,竊賊抓不住,物業(yè)公司是否承擔(dān)責(zé)任?應(yīng)不應(yīng)該賠償?”孫律師認(rèn)為:保護(hù)每一個(gè)業(yè)主的人身和財(cái)產(chǎn)安全,物業(yè)公司的保安人員的確不可能時(shí)刻做到。賠償與否應(yīng)根據(jù)“物業(yè)服務(wù)合同”的不同約定,來具體分析:

  如若沒有特殊約定,物業(yè)公司的安保義務(wù),應(yīng)為一般意義上的安全防范義務(wù),包括配備必要的安全設(shè)施、設(shè)備,并保證良好運(yùn)行;制定完備的安全防范制度,并嚴(yán)格執(zhí)行;配備必要的保安人員,并工作到位等。

  除此之外,物業(yè)公司還必須履行管理人的“注意義務(wù)”,比如建立工作制度,對(duì)陌生人進(jìn)出提出合理詢問,要求業(yè)主財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移提前登記備案與核實(shí)。如果物業(yè)公司這樣做了,就應(yīng)該認(rèn)定履行了約定的安保義務(wù),即使業(yè)主遭到了損害,物業(yè)公司也不應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任。相反,則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

  但這一安保義務(wù)并非法定義務(wù),而是一種約定義務(wù),說白了就是物業(yè)服務(wù)合同簽定了安全條款的,物業(yè)公司才承擔(dān)責(zé)任,否則就不應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任。比如,業(yè)主與某物業(yè)公司僅僅簽定一個(gè)包含垃圾清運(yùn)的合同,你丟了一輛汽車,當(dāng)然不能要求物業(yè)公司來賠償!本報(bào)記者 紅偉 春江

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