1.秦先生對物業(yè)管理費的收取不是很清楚，他問管理費是用怎樣的標準評定級別的？按什么標準計算的？

　　律師答:鄭州市普通住宅區(qū)物業(yè)服務收費等級條件是:一級:管理住宅區(qū)建筑面積多層30000平方米以上或高層10000平方米以上；住宅區(qū)完全按規(guī)劃設計要求建設，綠化率30％以上，有動態(tài)景觀，住宅區(qū)有完整的安全防范及應急措施，房屋及配套設施齊全并保持狀態(tài)良好，有完整的規(guī)劃、房屋、共用設施及業(yè)主資料。二級:管理住宅區(qū)建筑面積多層30000平方米以上或高層10000平方米以上，住宅區(qū)基本按規(guī)劃設計要求建設，綠化率20％以上，有景觀，住宅區(qū)有安全防范及應急措施，房屋及配套設施齊全并保持狀態(tài)良好，有較完整的規(guī)劃、房屋、共用設施及業(yè)主資料。三級:管理住宅區(qū)建筑面積多層30000平方米以下或高層10000平方米以下，住宅區(qū)符合規(guī)劃設計要求，有綠化，房屋及配套設施基本齊全并保持狀態(tài)良好，有規(guī)劃、房屋、共用設施及業(yè)主資料。四級:管理住宅區(qū)建筑面積多層30000平方米以下，住宅區(qū)建房屋及配套設施基本齊全并保持狀態(tài)良好，有規(guī)劃、房屋、共用設施及業(yè)主檔案。五級:不具備上述設施設備的其他類型住宅區(qū)，按照五級物業(yè)管理服務等級標準提供物業(yè)服務。

　　在這五個等級收費中，每個等級中都對物業(yè)管理中的基本要求、房屋管理、共用設施設備的維修養(yǎng)護、協(xié)助維護公共秩序、保潔服務、綠化養(yǎng)護管理等內容和標準作出詳細的規(guī)定。如果地下室沒有產(chǎn)權證，按照《鄭州市物業(yè)服務收費管理辦法(試行)》的規(guī)定，是不允許收取費用的。

　　2.吳女士說:她在文化路某小區(qū)購了房子，當時開發(fā)商沒有告訴她原規(guī)劃6、7樓是復式，她購了6樓，現(xiàn)按揭貸款辦不下來，開發(fā)商說讓她把7樓也購下才能辦按揭，這存在欺詐，該怎么辦？

　　律師答:如果吳女士反映的情況是屬實的，那么開發(fā)商這種做法具有明顯的欺詐行為，我認為，按揭貸款無法辦理是因開發(fā)商自身的行為無法訂立商品房擔保貸款合同，無法辦理按揭貸款已導致你們雙方的商品房購賣合同不能繼續(xù)履行，因此你可以要求與開發(fā)商解除合同，要求退還已交房款。

　　3.楚女士問購房合同是否統(tǒng)一管理發(fā)放？購商品房時對方需要出示哪五證？

　　律師答:為了規(guī)范商品房交易行為，維護合同雙方當事人的利益，2000年建設部和國家工商局制定了商品房購賣合同示范文本，并在全國推廣使用，目前，全國(包括鄭州)在進行房屋交易時所用的合同都是商品房購賣合同示范文本。購購商品房時，購房者要讓開發(fā)商出示“國有土地使用證”、“建設用地規(guī)劃許可證”、“建設工程規(guī)劃許可證”、“施工許可證”、“商品房預(銷)售許可證”?？次遄C時要讓開發(fā)商出示原件。

　　4.李女士問經(jīng)濟適用房劃撥土地和商品房的土地有什么區(qū)別？

　　律師答:二者在取得土地使用權的方式和再轉讓方面是不同的。

　　劃撥土地，是指縣級以上人民政府批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該塊土地交付使用，或將土地使用權無償交付給土地使用者的行為；劃撥土地具有無償性、無期限性的特點，經(jīng)濟適用房使用的一般是國家劃撥土地，如購購經(jīng)濟適用房在轉讓時，應當依照國家的有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金。

　　商品房的土地，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。商品房的土地具有有償性、有期限性的特點，開發(fā)商品房所用土地必須是國有土地，根據(jù)相關規(guī)定，商品房用地的較高年限是70年，購購商品房再轉讓時，不需要繳納出讓金。

　　5.郭女士詢問二手房的按揭手續(xù)是怎樣辦理的？

　　律師答:二手房貸款可通過兩種方式辦理:一是通過置業(yè)擔保公司代為辦理，二是直接向銀行申請辦理，一般情況下辦理二手房貸款手續(xù)要符合下列條件并提供下列材料:貸款基本條件:要求具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份；有穩(wěn)定的職業(yè)和收入；信用良好，有按期償還貸款本息的能力。須提供的資料:申請借款時，應填寫“個人住房貸款申請審批表”，并提交如下資料:1.借款人合法的身份證件；2.借款人經(jīng)濟收入證明；3.有配偶借款人需提供夫妻關系證明，未婚的提交未婚證明；4.房地產(chǎn)評估資料；5.與賣房人簽訂的《房屋購賣合同》；6.頭付款證明；7.所購房屋產(chǎn)權證明。

　　6.張女士問:貸款購購房子應該注意哪些問題？

　　律師答:1.注意所購房產(chǎn)的合法性:期房應五證俱全，現(xiàn)房應具有大產(chǎn)權證。

　　2.貸款的合格性。凡是購購各類商品房、房改房、安居房、經(jīng)濟適用住房、二手房均是貸款支持的范圍。此外，居民裝修自用住房也可貸款購購。

　　3.確定期限。貸款期限在1年以內(含1年)的，實行到期利息一次性清償?shù)倪€款方式，貸款期限在1年以上的，借款人在借款期內每月以相等的月均還款額償還銀行貸款本金和利息。貸款期限是越長越好，還是短期的好？這主要取決于購房者的經(jīng)濟能力及其投資偏好。一般來說，還款期限越長，則每月還款額越低，負擔就相對輕一些；反之，還款期限越短，則每月還款額越高，負擔就相對重一些。延長還款期限的目的主要是為了降低每月還款額。付權偉 文 河南華融律師事務所張文友提供支持

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