問(wèn)題1：契稅及 費(fèi)

　　《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》第八條規(guī)定：契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。契稅是業(yè)主取得產(chǎn)權(quán)證時(shí)向國(guó)家交的稅。

　　開(kāi)發(fā)商讓購(gòu)房人提前交納契稅的原因?yàn)椋洪_(kāi)發(fā)商在客戶(hù)貸款過(guò)程中，承擔(dān)了全額全程或階段性擔(dān)保，開(kāi)發(fā)商想盡早擺脫自己的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)然，也不排除有些開(kāi)發(fā)商占用資金的可能性。

　　所以，除非業(yè)主認(rèn)可，否則開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)強(qiáng)迫購(gòu)房人提前交納，更無(wú)權(quán)強(qiáng)行 。

　　如果業(yè)主委托開(kāi)發(fā)商辦理，因?yàn)檗k理過(guò)程中有勞務(wù)支出，故一般開(kāi)發(fā)商要向業(yè)主收取一定的 費(fèi)，當(dāng)然，選擇權(quán)在業(yè)主，但開(kāi)發(fā)商要有提供相關(guān)資料的義務(wù)。

　　不過(guò)，在實(shí)際工作中，如果開(kāi)發(fā)商一家一家辦理，就會(huì)給征收部門(mén)帶來(lái)很多麻煩，所以一般都是開(kāi)發(fā)商代業(yè)主集體辦理。

　　【建議】：開(kāi)發(fā)商在具備條件辦理立契過(guò)戶(hù)手續(xù)前的一定時(shí)間段，通知客戶(hù)集中來(lái)交錢(qián)。 費(fèi)不宜超過(guò)1000元?？蛻?hù)也可委托第三方如律師事務(wù)所來(lái)辦理。

　　問(wèn)題2：公共維修基金

　　此項(xiàng)基金不同于物業(yè)管理費(fèi)，只用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿(mǎn)后的大修、更新、改造。

　　《關(guān)于歸集住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的通知》要求，凡本市行政區(qū)域內(nèi)新建商品住宅的購(gòu)購(gòu)人應(yīng)交納公有住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。在辦理立契過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)，按購(gòu)房款的2%足額交納?！锻ㄖ愤€規(guī)定，此基金向市或區(qū)縣小區(qū)管理辦公室交納，由其代管，小區(qū)成立管委會(huì)后，小區(qū)辦將其移交管委會(huì)或經(jīng)管委會(huì)同意交由物業(yè)企業(yè)代管。管委會(huì)成立前，基金使用由開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司提出使用計(jì)劃，經(jīng)房地局審核后劃撥；管委會(huì)成立后，維修基金的使用由物業(yè)企業(yè)提出年度使用計(jì)劃，經(jīng)管委會(huì)審定后實(shí)施。

　　維修基金可以由業(yè)主自己交納，業(yè)主也可委托開(kāi)發(fā)企業(yè)代收，那為什么有些開(kāi)發(fā)商一定要在入住前強(qiáng)行收取此基金呢？

　　因?yàn)橛胁糠仲?gòu)房人并不急于辦理產(chǎn)權(quán)證，也就不急于交納此基金，這樣，當(dāng)房屋在保修期后需要進(jìn)行大修、更新、改造時(shí)，沒(méi)有交納此基金的業(yè)主就會(huì)沾已交基金業(yè)主的便宜，這是不公平的。當(dāng)然，也不排除部分開(kāi)發(fā)商占用資金的可能。

　　【建議】：交納基金后，市或區(qū)縣小區(qū)辦會(huì)當(dāng)場(chǎng)開(kāi)具財(cái)政局的專(zhuān)用發(fā)票，并開(kāi)始計(jì)活期利息。只要開(kāi)發(fā)商能很快拿回相關(guān)發(fā)票，其在入住前收取還是有一定合理性的。

　　問(wèn)題3：裝修費(fèi)

　　裝修管理費(fèi)、裝修押金、裝修工人制證費(fèi)

　　裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)

　　關(guān)于是否收裝修管理費(fèi)、押金和裝修工人制證費(fèi)的問(wèn)題，爭(zhēng)議。

　　一方面，國(guó)家和北京市均沒(méi)有明確規(guī)定，有些業(yè)主向有關(guān)部門(mén)咨詢(xún)，往往回答還是亂收費(fèi)；另一方面，裝修過(guò)程中存在較大安全隱患，私拆承重墻、堵塞下水管道、施工擾民、裝修人員隨意進(jìn)出造成治安混亂等問(wèn)題都會(huì)對(duì)小區(qū)公共利益造成損害，用電梯運(yùn)水泥、沙子也會(huì)對(duì)公共部位造成磨損。物業(yè)管理公司在此過(guò)程中確實(shí)要投入人力物力進(jìn)行管理和約束。

　　據(jù)了解，建設(shè)部、北京市目前正制定有關(guān)裝修管理辦法，準(zhǔn)備對(duì)目前混亂的市場(chǎng)加以規(guī)范。

　　【建議】：專(zhuān)業(yè)人士認(rèn)為，以上收費(fèi)雖然存在一定合理性，但許多小區(qū)動(dòng)輒幾千元的管理費(fèi)或以各種名義扣押金的情況卻是不妥的。

　　一般一套房子的管理費(fèi)以一二百元左右為宜。

　　押金根據(jù)物業(yè)檔次，普通住宅在一二千元左右，高端住宅在一萬(wàn)元左右為宜，而且無(wú)特殊情況應(yīng)全部退還。

　　制證費(fèi)5元、10元，收個(gè)成本費(fèi)即可。

　　裝修垃圾清理費(fèi)按《北京市居住小區(qū)物業(yè)收費(fèi)暫行辦法》，即196號(hào)文件規(guī)定為20元／自然間，如果有小區(qū)核算成本非要收幾百元，業(yè)主有權(quán)選擇不用其清理。

　　問(wèn)題4：物業(yè)費(fèi)

　　一年物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)和水電保證金

　　北京市房地局小區(qū)辦曾發(fā)布過(guò)《關(guān)于禁止收取多年物業(yè)管理費(fèi)的通知》。其中規(guī)定，禁止收取一年以上物業(yè)管理費(fèi)。也就是說(shuō)，只要收到一年以下，就不違反規(guī)定。而且考慮到頻繁收取物業(yè)管理費(fèi)一是部分業(yè)主經(jīng)常不在家，二是會(huì)浪費(fèi)人力物力。從這個(gè)角度講，提前收取物業(yè)管理費(fèi)有其合理性。

　　物業(yè)管理費(fèi)保證金一般發(fā)生在高端住宅，因其高端住宅行業(yè)一般習(xí)慣一個(gè)月或三個(gè)月一交，而高端住宅住戶(hù)又經(jīng)常不在國(guó)內(nèi)或本地，故采用3個(gè)月保證金方式。要強(qiáng)調(diào)的是，物業(yè)管理保證金也好、水電保證金也好，如何運(yùn)作應(yīng)該看購(gòu)房時(shí)所簽《住宅使用管理維修公約》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《公約》)中如何約定，只是現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商一般都在辦理入住時(shí)才讓業(yè)主簽署《公約》，業(yè)主并沒(méi)有選擇權(quán)。

　　【建議】：普通小區(qū)交一年以下物業(yè)費(fèi)并不違規(guī)；保證金要看《公約》約定，如無(wú)約定，收取還應(yīng)征得業(yè)主同意。

　　問(wèn)題5：停車(chē)費(fèi)

　　對(duì)于停車(chē)費(fèi)，目前北京市只是在196號(hào)文中規(guī)定，普通小區(qū)地面車(chē)位每月為150元／個(gè)。而地下車(chē)庫(kù)、機(jī)械停車(chē)庫(kù)則要實(shí)行市場(chǎng)價(jià)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)在購(gòu)房時(shí)在《公約》中明示?？烧駟?wèn)題4中所講的，《公約》一般都在入住時(shí)才簽，也就沒(méi)有了協(xié)商的空間。

　　至于小區(qū)臨時(shí)停車(chē)，目前并無(wú)明確規(guī)定，應(yīng)由小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)決定，物管會(huì)成立前，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也不能高于1元／4公里的社會(huì)停車(chē)場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)，并應(yīng)出具正式發(fā)票。

　　目前，市政管、物價(jià)局不久將出臺(tái)停車(chē)收費(fèi)規(guī)范，小區(qū)道路也在規(guī)范之中。

　　【建議】：普通小區(qū)地面車(chē)位每月為150元／個(gè)。地下、機(jī)械車(chē)庫(kù)實(shí)行市場(chǎng)價(jià)，應(yīng)基本等同于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

　　問(wèn)題6：面積測(cè)繪費(fèi)

　　面積測(cè)繪費(fèi)收取原則為誰(shuí)委托，誰(shuí)付費(fèi)，購(gòu)房合同已規(guī)定開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房人提供面積測(cè)量數(shù)據(jù)的義務(wù)，故此費(fèi)用應(yīng)由開(kāi)發(fā)商交納。

　　【建議】：購(gòu)一手商品房應(yīng)由開(kāi)發(fā)商交納。

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