8年磨一劍。MBS(住房抵押貸款證券化)終于越過的障礙，推出在即。

　　《金融機(jī)構(gòu)信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)監(jiān)督管理辦法》》(以下簡(jiǎn)稱《監(jiān)管辦法》)近日出臺(tái)，從12月1日起正式施行?！斑@標(biāo)志著政府在法規(guī)方面基本配套，雖然稅務(wù)總局的稅務(wù)處理規(guī)則還未正式出臺(tái)，但這已經(jīng)不能影響MBS試點(diǎn)的推出?！北本┐髮W(xué)金融與產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究主任何小鋒說。

　　據(jù)知情人士透露，央行正在審批建行和國家開發(fā)銀行遞交的申請(qǐng)材料。建行和國開行將有望進(jìn)行住房抵押貸款證券化和信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)。房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)獲得數(shù)十億元可滾動(dòng)再生資金來源的日子不再遙遠(yuǎn)，推出的具體時(shí)間和數(shù)額成為較后的懸念。

　　規(guī)范住房信貸

　　目前，MBS已經(jīng)成為美國、加拿大等國家房地產(chǎn)信貸資金的主要來源渠道。在美國整個(gè)資產(chǎn)證券化市場(chǎng)的分布中，MBS的相關(guān)規(guī)模，2001年底便已占市場(chǎng)總量的70%。MBS的地位舉足輕重。

　　“這個(gè)過程(MBS)實(shí)際上是把資本市場(chǎng)上的資金引入房地產(chǎn)貸款抵押市場(chǎng)的過程。”何小鋒表示，在成熟的抵押貸款證券市場(chǎng)上，理論上講，可以無限制地把發(fā)行的抵押貸款進(jìn)行組合并證券化。MBS發(fā)行的規(guī)模一般都比較大，在國外，10億美元以上規(guī)模的MBS很常見，只有規(guī)模達(dá)到一定程度銀行方可盈利。MBS一旦在國內(nèi)普及，將會(huì)大大激活房地產(chǎn)資金融通，意味著房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)將獲得數(shù)十億元可再生性資金源。

　　同時(shí)，MBS客觀上將促進(jìn)住房抵押貸款市場(chǎng)的規(guī)范化發(fā)展。

　　北京大學(xué)金融與產(chǎn)業(yè)研究高端研究員張偉表示：“做資產(chǎn)證券化較重要的是標(biāo)準(zhǔn)化，只有這樣才能準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)現(xiàn)金流。而在國內(nèi)開發(fā)MBS時(shí)，標(biāo)準(zhǔn)化就存在很多問題。例如，建行的按揭貸款協(xié)議與工行和光大銀行的均不同，在違約條款上的設(shè)計(jì)亦各不相同。”

　　我國MBS方案參考了美國等模式，主要借鑒了新加坡模式。按建行頭批MBS方案，其“資產(chǎn)池”的貸款主要來自上海、福建、江蘇三地分行。因?yàn)樯鲜龅貐^(qū)個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)較為發(fā)達(dá)，管理也較為規(guī)范。

　　然而在核查過程中也曾經(jīng)發(fā)現(xiàn)不少問題。主要問題在于貸款文件不規(guī)范，數(shù)據(jù)不全面。而數(shù)據(jù)的不完整給風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、資產(chǎn)重組以及證券設(shè)計(jì)等方面都帶來一定的難度。為此，建行工作人員曾逐個(gè)給客戶打電話，通知客戶把缺少的資料補(bǔ)全。

　　資產(chǎn)證券化的經(jīng)歷，已經(jīng)使得銀行意識(shí)到一個(gè)健全規(guī)范的數(shù)據(jù)系統(tǒng)的重要性。對(duì)于其他商業(yè)銀行來說，如果想發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，必須得規(guī)范管理住房抵押貸款業(yè)務(wù)。作為一個(gè)新培育出來的二級(jí)市場(chǎng)，資產(chǎn)證券化的推行正在對(duì)原先一級(jí)市場(chǎng)的規(guī)范管理起到一個(gè)促進(jìn)作用。

　　值得注意的是，目前MBS僅僅是推出個(gè)試點(diǎn)，在短時(shí)間內(nèi)尚難以發(fā)揮巨大的作用。因?yàn)槟壳皣鴥?nèi)商業(yè)銀行仍有大量資金沒有貸出去。

　　“資產(chǎn)證券化對(duì)于銀行來講是將貸款賣掉，在他們貸款額度并不是很滿的情況下，很多商業(yè)銀行動(dòng)力不是特別大，因?yàn)樽》堪唇屹J款目前被公認(rèn)為是較優(yōu)質(zhì)的貸款?！焙涡′h分析。

　　而一些不良貸款率比較高的商業(yè)銀行卻表現(xiàn)得非常積極。它們希望通過證券化的手段將不良貸款剝離出去。

　　而且，“MBS在我們國家還不是一個(gè)大眾可以參與投資的項(xiàng)目，它的主要參與者是金融機(jī)構(gòu)。目前還不能對(duì)此產(chǎn)品給予太大的希望，只能說是試點(diǎn)?！焙涡′h表示。

　　這意味著，短時(shí)間內(nèi)不可能看到房地產(chǎn)貸款格局發(fā)生根本性的改變。

　　8年磨一劍

　　早在1997年的時(shí)候，國內(nèi)就已經(jīng)開始研究資產(chǎn)證券化，然而這條探索的路并不是一帆風(fēng)順。銀行申請(qǐng)實(shí)行住房貸款證券化試點(diǎn)時(shí)屢遭挫折。據(jù)建行房地產(chǎn)部副總經(jīng)理徐迪透露，從1999年至今，建行共向央行遞交了6套住房貸款證券化的試點(diǎn)方案，前4套方案因?yàn)楸旧泶嬖诘膯栴}而被央行否決，第5套方案也因法律層面的問題而被國務(wù)院否決。

　　而近年來商業(yè)銀行提供的住房貸款業(yè)務(wù)呈現(xiàn)爆炸性增長，使得可以被用作證券化的抵押貸款數(shù)額也在增長。截至目前，我國的住房貸款余額已經(jīng)達(dá)到26000億元，是1997年的100倍以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他貸款的增速。然而這也給商業(yè)銀行帶來了一個(gè)嚴(yán)重的隱患。因?yàn)樯虡I(yè)銀行的住房貸款往往以中長期貸款為主，而其資金來源主要是短期存款，客觀上存在期限匹配不一致的問題。這種“短存長貸”的情況很容易給銀行造成風(fēng)險(xiǎn)。住房貸款證券化被認(rèn)為是降低銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)、減輕購房者貸款費(fèi)用的有效途徑。既可以把銀行的風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)化，又可以使中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)自身的調(diào)節(jié)功能越來越強(qiáng)。

　　一方面是因?yàn)榉傻牟唤∪斐傻娘L(fēng)險(xiǎn)無法解決，另一方面是MBS帶來的巨大誘惑，這8年多的探索一直在一種矛盾中曲折前進(jìn),可以說對(duì)《監(jiān)管辦法》出臺(tái)的呼聲由來已久。

　　終于在今年年初，國務(wù)院同意在我國銀行業(yè)開展信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)，建行的試點(diǎn)身份才正式確定。2005年4月，人民銀行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了《信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱《試點(diǎn)辦法》)，確定了在我國開展信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)的基本法律框架?！?月份的辦法只是開了一個(gè)頭，而現(xiàn)在《監(jiān)管辦法》收了尾。至此法律障礙已經(jīng)掃清?！焙涡′h說。

　　知情人士告訴本報(bào)記者，這次《監(jiān)管辦法》是由銀監(jiān)會(huì)牽頭，并充分征求國家開發(fā)銀行和建行這兩家試點(diǎn)銀行以及國內(nèi)多家金融機(jī)構(gòu)的意見后制定的，之前汲取了各個(gè)國家的經(jīng)驗(yàn)，很大程度上參考了新加坡MBS的模式。

　　而 《監(jiān)管辦法》中所規(guī)定的“資金保管機(jī)構(gòu)”，亦頗具中國特色。何小鋒指出，這個(gè)機(jī)構(gòu)既不是發(fā)起人和貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)也不是信托機(jī)構(gòu)，專門做資金保管機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)為每一項(xiàng)資產(chǎn)證券化的信托資金單獨(dú)設(shè)賬、單獨(dú)管理、保管這些信托財(cái)產(chǎn)的資金，并且也有監(jiān)督管理的責(zé)任。如果MBS操作中發(fā)現(xiàn)有違反法律法規(guī)的事情，它會(huì)向銀監(jiān)會(huì)報(bào)告。

　　較快12月中旬發(fā)行？

　　稅則的制定似乎已經(jīng)難以阻擋MBS的腳步。

　　然而據(jù)知情人士透露，兩家試點(diǎn)銀行目前還都無法十分肯定資產(chǎn)支持證券的所得稅到底會(huì)在資產(chǎn)證券化的哪一個(gè)交易環(huán)節(jié)征收，這意味著資產(chǎn)證券化的成本還存在著不確定性?！盀榱吮ＷC試點(diǎn)的順利推出，稅則制定上面一定不會(huì)制造太大的障礙?！焙涡′h認(rèn)為。

　　較后的懸念只剩下推出的時(shí)間和產(chǎn)品的金額了。早在今年5月份的時(shí)候，建行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)部副總經(jīng)理徐迪在參加一個(gè)論壇時(shí)透露，MBS預(yù)計(jì)在9月底推出。然而直到11月初，《監(jiān)管辦法》才出臺(tái)。按照正常的手續(xù)，建行還需要向人民銀行遞交相關(guān)申請(qǐng)。

　　“銀監(jiān)會(huì)的《監(jiān)管辦法》只是決定銀行是不是有資格做資產(chǎn)證券化的業(yè)務(wù)，而人民銀行將決定兩家銀行的證券化產(chǎn)品能不能在國內(nèi)銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行。現(xiàn)在遞交申請(qǐng)，人民銀行還需要一段的審批時(shí)間，《監(jiān)管辦法》12月1日才生效，意味著較快發(fā)行也是在12月中旬?！边@位知情人士告訴記者。

　　當(dāng)然，兩家試點(diǎn)銀行何時(shí)發(fā)行證券，還取決于市場(chǎng)的利率走勢(shì)，一般而言，每逢年底年初，資金面比較緊張，債券利率呈向上走勢(shì)。

　　事實(shí)上，從市場(chǎng)和商業(yè)的角度來看，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品有一個(gè)比較適合的推出利率段，這樣意味著銀行可以控制成本?！暗峭系臅r(shí)間越長，越不利，在利率上也有不利的情況。如果未來利率還要提升的話可能會(huì)更不利?！焙涡′h說。

　　張偉認(rèn)為，目前貸款利率和存款利率的利率差是的，已經(jīng)達(dá)到了歷史較高點(diǎn)，是國內(nèi)金融環(huán)境較寬松的時(shí)候，這也是發(fā)行證券化產(chǎn)品的較佳時(shí)機(jī)，在現(xiàn)階段發(fā)行證券化產(chǎn)品，只要比存款利率上浮一點(diǎn)，就實(shí)現(xiàn)盈利的目的了。

　　具體的金額也存在變數(shù)?！叭绻麑徟鷷r(shí)間過長，意味著資產(chǎn)池需要重新計(jì)算，此前報(bào)道的數(shù)據(jù)均不是較準(zhǔn)確的，較后的數(shù)額一定不是一個(gè)整數(shù)。”知情人士說。

　　何表示，較后的數(shù)額是不好預(yù)計(jì)的，現(xiàn)在還沒有明確的消息顯示建行所設(shè)計(jì)的是靜態(tài)資產(chǎn)池還是動(dòng)態(tài)資產(chǎn)池，這意味著建行可能會(huì)追加一定的額度。 “而作為試點(diǎn)，建行不可能一開始就推出大規(guī)模的MBS產(chǎn)品，目前來看靜態(tài)資產(chǎn)池的可能性更大?！?/P>

　　鏈接MBS：

　　房地產(chǎn)重要融資通道所謂MBS(住房抵押貸款證券化)，是指發(fā)起銀行將缺乏流動(dòng)性但能夠產(chǎn)生未來現(xiàn)金流的住房抵押貸款，出售給特殊目的機(jī)構(gòu)(簡(jiǎn)稱“Special Purpose Vehicle, SPV”)，對(duì)貸款產(chǎn)生的現(xiàn)金流進(jìn)行結(jié)構(gòu)性重組后，在金融市場(chǎng)上發(fā)行證券并據(jù)此融資的過程。

　　也就是說，銀行選取一部分已經(jīng)發(fā)放的住房按揭貸款注入特定的“資產(chǎn)池”內(nèi)，售給一個(gè)特殊機(jī)構(gòu)，再以債券形式賣給其他的機(jī)構(gòu)投資者，如其他商業(yè)銀行、國外投行和大型的機(jī)構(gòu)投資者，然后可以將換回的資金再以貸款的形式發(fā)放出去。發(fā)起銀行通過中間的利差贏得一定的利潤，而投資者因?yàn)橘徺彯a(chǎn)品，定期會(huì)獲得收益。更重要的是，銀行通過賣掉已經(jīng)發(fā)放貸款的債權(quán)，引入了新的資金，轉(zhuǎn)移了貸款的風(fēng)險(xiǎn)，提高了資本充足率。

　　住房貸款證券化始于上世紀(jì)70年代的美國。作為一種高效的房地產(chǎn)資金融通運(yùn)作模式在此后10年中被歐洲諸國紛紛效仿。上個(gè)世紀(jì)90年代又在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的新加坡、日本、韓國等東南亞國家迅速流行。

　　美國前財(cái)政部長、哈佛大學(xué)校長薩默斯認(rèn)為：“MBS不僅使住房業(yè)容易獲得資金，而且也使廣大投資者分享成果和共同分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，從而使各種金融創(chuàng)新大放光彩。”荊寶潔

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