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購(gòu)房時(shí)動(dòng)用了公積金是否就是產(chǎn)權(quán)人?
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 1044 次
提問(wèn)
蔣女士發(fā)來(lái)電子郵件說(shuō):我于1988年結(jié)婚,和公公婆婆住在一起,我和先生住8個(gè)平方米的小間。這套兩室公房是我公公在1980年由廠里分配的。我的小叔于1990年結(jié)婚,1991年把戶口遷出,住女方家。1994年批購(gòu)房時(shí),我公公出面把這套住房購(gòu)了下來(lái),當(dāng)時(shí)戶口本上有我的公公婆婆和我們?nèi)诠参迦说拿?,我和先生都?dòng)用了公積金。2000年9月,我公公去世,但直到現(xiàn)在房產(chǎn)證上還是他的名字?,F(xiàn)在,我婆婆準(zhǔn)備把房子賣了,去養(yǎng)老院安度晚年。雖然我們已經(jīng)在別處購(gòu)了房,但是由于我們?nèi)说膽艨谌栽谶@里,同時(shí)考慮到小孩要讀書(shū),而我們的新居附近沒(méi)有好的學(xué)校,所以我不希望婆婆把房子賣掉。請(qǐng)問(wèn):個(gè)問(wèn)題,這房子我們是否享有一部分產(chǎn)權(quán)?如果享有部分產(chǎn)權(quán),該怎樣分割?小叔子是否也有份額?個(gè)問(wèn)題,如現(xiàn)在婆婆要去養(yǎng)老院,賣掉房子所得的錢應(yīng)如何分割?第三個(gè)問(wèn)題,婆婆賣房子,要不要經(jīng)過(guò)我們夫婦倆簽名同意?
專家觀點(diǎn)
徐威高端律師徐威律師事務(wù)所主任
蔣女士提出的問(wèn)題比較復(fù)雜。由于“94公房私售”的購(gòu)房方案存在某些不足,引發(fā)了一些矛盾,因此上海市高端人民法院作出過(guò)專門的處理規(guī)定,即產(chǎn)權(quán)證登記為一人的,購(gòu)房時(shí)的購(gòu)房人、工齡人、職級(jí)人、原公房的同住人及具有購(gòu)房資格的出資人有權(quán)主張成為該房屋產(chǎn)權(quán)的共有人。
這樣,要認(rèn)定蔣女士一家三口對(duì)該房屋是否享受部分產(chǎn)權(quán),就必須先確定他們一家三口是否屬于購(gòu)房資格人。購(gòu)房人,就是可以按成本價(jià)購(gòu)購(gòu)公有職工住房的對(duì)象,指(當(dāng)時(shí))的是具有購(gòu)房資格的人;職級(jí)人,是指用其職務(wù)級(jí)別或者技術(shù)職稱享受購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策(允許按成本價(jià)購(gòu)購(gòu)的面積)的具有購(gòu)房資格的人;原公房的同住人是指(當(dāng)時(shí))在該住處有常住戶口且實(shí)際居住三年以上,他處無(wú)住房或他處雖有住房而居住困難的人。對(duì)于新分配住房居住不到3年的租賃戶,則以住房調(diào)配單和戶口簿上的同住人為準(zhǔn);具有購(gòu)房資格的出資人則指上述人員中在購(gòu)房時(shí)未登記為產(chǎn)權(quán)人卻實(shí)際支付購(gòu)房款的具有購(gòu)房資格的人。從蔣女士的結(jié)婚時(shí)間看,她的小孩當(dāng)時(shí)系未成年人,而未成年人只享有居住使用權(quán)而不具備購(gòu)房資格,亦不能成為共有產(chǎn)權(quán)人,故可以排除在外。
如果蔣女士與丈夫在購(gòu)房時(shí)屬于前述具有購(gòu)房資格的人,那么他們就可以主張?jiān)摲孔拥漠a(chǎn)權(quán)。反之,他們就不能享有該房屋的產(chǎn)權(quán)。至于他們當(dāng)時(shí)都動(dòng)用了公積金,則并不能說(shuō)明什么,因?yàn)檫@僅僅是當(dāng)時(shí)政策允許他們將平時(shí)繳付的住房公積金用來(lái)支付房款而已。
至于如何分割,則需要從三方面去看:
一是先要確定他們夫妻倆應(yīng)占有的份額,這要看享有權(quán)利并主張產(chǎn)權(quán)的人的情況而定。從原則上講,因?yàn)槭孪任磳?duì)產(chǎn)權(quán)份額作過(guò)約定,因而凡是具有購(gòu)房資格并主張產(chǎn)權(quán)的人之間,應(yīng)享有均等的權(quán)利。
二是蔣女士已故公公的份額(如無(wú)其他人主張成為共有產(chǎn)權(quán)人,則該房屋屬于她公公和婆婆的夫妻共同財(cái)產(chǎn),她的公公的份額為其遺產(chǎn)),現(xiàn)只能作為其遺產(chǎn)處理。蔣女士的公公如果有遺囑的,按遺囑繼承;如果沒(méi)有遺囑,按法定程序繼承。
三是分割,有三種方法:一、將權(quán)利人的名字加到產(chǎn)權(quán)證上去,使之成為房產(chǎn)共有人;二、折價(jià)轉(zhuǎn)讓,即對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估,由實(shí)際取得房屋的人將差價(jià)償付給其他權(quán)利人;三、將房屋出售,由權(quán)利人對(duì)房款進(jìn)行分配。解決的途徑有兩種:一種是權(quán)利人之間進(jìn)行協(xié)商,另一種是通過(guò)仲裁或者訴訟解決。
蔣女士的小叔子應(yīng)得到多少,同樣必須按照上述規(guī)定的條件予以確定。否則,他只能作為繼承人繼承其父的遺產(chǎn)。
關(guān)于賣房簽名的問(wèn)題,由于蔣女士的公公已去世,而房產(chǎn)證上只有其一人姓名,因此要賣掉該房必須要由公證處為他們出具繼承權(quán)的證明。而在辦理繼承權(quán)公證過(guò)程中,蔣女士與她婆婆之間、與她小叔子之間或許還有其他人之間(以下稱你們之間),勢(shì)必要為處理該房屋的事有一個(gè)明確的說(shuō)法。否則,她的婆婆也無(wú)法將該房屋賣掉。因?yàn)椋?,如果認(rèn)可該房屋全部是她公公的遺產(chǎn),則只能采取放棄繼承權(quán)或者協(xié)商一致達(dá)成繼承遺產(chǎn)的協(xié)議,否則不能出具公證書(shū),也不能賣掉該房子,只能通過(guò)仲裁或者訴訟來(lái)解決繼承遺產(chǎn)的家庭糾紛;,如果不認(rèn)可該房屋全部屬于她公公的遺產(chǎn),就必須要么協(xié)商一致要么通過(guò)仲裁或者訴訟先解決房屋產(chǎn)權(quán)的問(wèn)題,然后再解決繼承遺產(chǎn)的問(wèn)題。
觸類旁通
房產(chǎn)糾紛這樣“擺平”
已經(jīng)68歲的王老太,有三子一女。1994年購(gòu)購(gòu)公有住房時(shí),大兒子、二兒子均已成家,并已將戶口遷出;小兒子也結(jié)婚在外,但戶口仍在該處;女兒尚未出嫁。由于原公房承租人為王老太,故以王老太一個(gè)人登記為產(chǎn)權(quán)人,家人均無(wú)異議。
1998年,王老太女兒結(jié)婚后住到夫家,但戶口未遷出。2000年7月,王老太的丈夫唐某突然病故。在分割唐某的遺產(chǎn)時(shí),家庭成員之間發(fā)生了糾紛:一是唐某對(duì)該房屋是否享有部分產(chǎn)權(quán)?二是四個(gè)子女是否都能對(duì)該房屋主張共有產(chǎn)權(quán)?
我作為王老太女兒的代理人,征得王老太及其三個(gè)兒子同意后,進(jìn)行調(diào)解。我非??陀^地逐項(xiàng)為他們分析事實(shí)情況和法律規(guī)定。針對(duì)個(gè)法律問(wèn)題,我用前面所述的購(gòu)房條件和法律規(guī)定進(jìn)行了細(xì)致而耐心的分析,較終確定王老太的女兒有權(quán)主張房屋的共有產(chǎn)權(quán)。至于個(gè)法律問(wèn)題,就比較棘手,因?yàn)闆](méi)有相關(guān)的法律規(guī)定或者司法解釋??梢哉f(shuō),唐某不是共同產(chǎn)權(quán)人,因?yàn)榉慨a(chǎn)證上沒(méi)有他的名字。按規(guī)定,他可以先成為共有產(chǎn)權(quán)人,可他卻已亡故。如果認(rèn)定他只能成為王老太名下一份房產(chǎn)的夫妻財(cái)產(chǎn)共有人,則又顯得不公平、不合理。對(duì)此,在我不厭其煩的勸說(shuō)下,較終當(dāng)事人一致同意推定唐某為該房屋的共有產(chǎn)權(quán)人。王老太的女兒放棄對(duì)唐某該部分遺產(chǎn)的繼承,然后由當(dāng)事人之間協(xié)商作價(jià)后進(jìn)行分割。
為什么當(dāng)事人較后會(huì)同意這一方案呢?因?yàn)檫@一方案平衡了當(dāng)事人之間特別是兄弟姐妹之間的權(quán)利得失。同樣都是結(jié)婚后另立門戶,但是由于購(gòu)房時(shí)王老太女兒的戶口在該處并實(shí)際居住于該處,所以能獨(dú)立地享受一份房產(chǎn);而她的三位兄弟因不具備這一條件,所以不能享受。認(rèn)可唐某獨(dú)立享有一份房產(chǎn),然后由王老太及其三個(gè)兒子分割(王老太女兒表示放棄),滿足了三兄弟的要求,大家心里平衡了。(徐威律師)
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