提問(wèn)
　　蔣女士發(fā)來(lái)電子郵件說(shuō)：我于1988年結(jié)婚，和公公婆婆住在一起，我和先生住8個(gè)平方米的小間。這套兩室公房是我公公在1980年由廠里分配的。我的小叔于1990年結(jié)婚，1991年把戶口遷出，住女方家。1994年批購(gòu)房時(shí)，我公公出面把這套住房購(gòu)了下來(lái)，當(dāng)時(shí)戶口本上有我的公公婆婆和我們?nèi)诠参迦说拿?，我和先生都?dòng)用了公積金。2000年9月，我公公去世，但直到現(xiàn)在房產(chǎn)證上還是他的名字?，F(xiàn)在，我婆婆準(zhǔn)備把房子賣了，去養(yǎng)老院安度晚年。雖然我們已經(jīng)在別處購(gòu)了房，但是由于我們?nèi)说膽艨谌栽谶@里，同時(shí)考慮到小孩要讀書(shū)，而我們的新居附近沒(méi)有好的學(xué)校，所以我不希望婆婆把房子賣掉。請(qǐng)問(wèn)：個(gè)問(wèn)題，這房子我們是否享有一部分產(chǎn)權(quán)？如果享有部分產(chǎn)權(quán)，該怎樣分割？小叔子是否也有份額？個(gè)問(wèn)題，如現(xiàn)在婆婆要去養(yǎng)老院，賣掉房子所得的錢應(yīng)如何分割？第三個(gè)問(wèn)題，婆婆賣房子，要不要經(jīng)過(guò)我們夫婦倆簽名同意？

　　專家觀點(diǎn)

　　徐威高端律師徐威律師事務(wù)所主任

　　蔣女士提出的問(wèn)題比較復(fù)雜。由于“94公房私售”的購(gòu)房方案存在某些不足，引發(fā)了一些矛盾，因此上海市高端人民法院作出過(guò)專門的處理規(guī)定，即產(chǎn)權(quán)證登記為一人的，購(gòu)房時(shí)的購(gòu)房人、工齡人、職級(jí)人、原公房的同住人及具有購(gòu)房資格的出資人有權(quán)主張成為該房屋產(chǎn)權(quán)的共有人。

　　這樣，要認(rèn)定蔣女士一家三口對(duì)該房屋是否享受部分產(chǎn)權(quán)，就必須先確定他們一家三口是否屬于購(gòu)房資格人。購(gòu)房人，就是可以按成本價(jià)購(gòu)購(gòu)公有職工住房的對(duì)象，指（當(dāng)時(shí)）的是具有購(gòu)房資格的人；職級(jí)人，是指用其職務(wù)級(jí)別或者技術(shù)職稱享受購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策（允許按成本價(jià)購(gòu)購(gòu)的面積）的具有購(gòu)房資格的人；原公房的同住人是指（當(dāng)時(shí)）在該住處有常住戶口且實(shí)際居住三年以上，他處無(wú)住房或他處雖有住房而居住困難的人。對(duì)于新分配住房居住不到3年的租賃戶，則以住房調(diào)配單和戶口簿上的同住人為準(zhǔn)；具有購(gòu)房資格的出資人則指上述人員中在購(gòu)房時(shí)未登記為產(chǎn)權(quán)人卻實(shí)際支付購(gòu)房款的具有購(gòu)房資格的人。從蔣女士的結(jié)婚時(shí)間看，她的小孩當(dāng)時(shí)系未成年人，而未成年人只享有居住使用權(quán)而不具備購(gòu)房資格，亦不能成為共有產(chǎn)權(quán)人，故可以排除在外。

　　如果蔣女士與丈夫在購(gòu)房時(shí)屬于前述具有購(gòu)房資格的人，那么他們就可以主張?jiān)摲孔拥漠a(chǎn)權(quán)。反之，他們就不能享有該房屋的產(chǎn)權(quán)。至于他們當(dāng)時(shí)都動(dòng)用了公積金，則并不能說(shuō)明什么，因?yàn)檫@僅僅是當(dāng)時(shí)政策允許他們將平時(shí)繳付的住房公積金用來(lái)支付房款而已。

　　至于如何分割，則需要從三方面去看：

　　一是先要確定他們夫妻倆應(yīng)占有的份額，這要看享有權(quán)利并主張產(chǎn)權(quán)的人的情況而定。從原則上講，因?yàn)槭孪任磳?duì)產(chǎn)權(quán)份額作過(guò)約定，因而凡是具有購(gòu)房資格并主張產(chǎn)權(quán)的人之間，應(yīng)享有均等的權(quán)利。

　　二是蔣女士已故公公的份額（如無(wú)其他人主張成為共有產(chǎn)權(quán)人，則該房屋屬于她公公和婆婆的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，她的公公的份額為其遺產(chǎn)），現(xiàn)只能作為其遺產(chǎn)處理。蔣女士的公公如果有遺囑的，按遺囑繼承；如果沒(méi)有遺囑，按法定程序繼承。

　　三是分割，有三種方法：一、將權(quán)利人的名字加到產(chǎn)權(quán)證上去，使之成為房產(chǎn)共有人；二、折價(jià)轉(zhuǎn)讓，即對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估，由實(shí)際取得房屋的人將差價(jià)償付給其他權(quán)利人；三、將房屋出售，由權(quán)利人對(duì)房款進(jìn)行分配。解決的途徑有兩種：一種是權(quán)利人之間進(jìn)行協(xié)商，另一種是通過(guò)仲裁或者訴訟解決。

　　蔣女士的小叔子應(yīng)得到多少，同樣必須按照上述規(guī)定的條件予以確定。否則，他只能作為繼承人繼承其父的遺產(chǎn)。

　　關(guān)于賣房簽名的問(wèn)題，由于蔣女士的公公已去世，而房產(chǎn)證上只有其一人姓名，因此要賣掉該房必須要由公證處為他們出具繼承權(quán)的證明。而在辦理繼承權(quán)公證過(guò)程中，蔣女士與她婆婆之間、與她小叔子之間或許還有其他人之間（以下稱你們之間），勢(shì)必要為處理該房屋的事有一個(gè)明確的說(shuō)法。否則，她的婆婆也無(wú)法將該房屋賣掉。因?yàn)椋?，如果認(rèn)可該房屋全部是她公公的遺產(chǎn)，則只能采取放棄繼承權(quán)或者協(xié)商一致達(dá)成繼承遺產(chǎn)的協(xié)議，否則不能出具公證書(shū)，也不能賣掉該房子，只能通過(guò)仲裁或者訴訟來(lái)解決繼承遺產(chǎn)的家庭糾紛；，如果不認(rèn)可該房屋全部屬于她公公的遺產(chǎn)，就必須要么協(xié)商一致要么通過(guò)仲裁或者訴訟先解決房屋產(chǎn)權(quán)的問(wèn)題，然后再解決繼承遺產(chǎn)的問(wèn)題。

　　觸類旁通
　　房產(chǎn)糾紛這樣“擺平”

　　已經(jīng)68歲的王老太，有三子一女。1994年購(gòu)購(gòu)公有住房時(shí)，大兒子、二兒子均已成家，并已將戶口遷出；小兒子也結(jié)婚在外，但戶口仍在該處；女兒尚未出嫁。由于原公房承租人為王老太，故以王老太一個(gè)人登記為產(chǎn)權(quán)人，家人均無(wú)異議。

　　1998年，王老太女兒結(jié)婚后住到夫家，但戶口未遷出。2000年7月，王老太的丈夫唐某突然病故。在分割唐某的遺產(chǎn)時(shí)，家庭成員之間發(fā)生了糾紛：一是唐某對(duì)該房屋是否享有部分產(chǎn)權(quán)？二是四個(gè)子女是否都能對(duì)該房屋主張共有產(chǎn)權(quán)？

　　我作為王老太女兒的代理人，征得王老太及其三個(gè)兒子同意后，進(jìn)行調(diào)解。我非?？陀^地逐項(xiàng)為他們分析事實(shí)情況和法律規(guī)定。針對(duì)個(gè)法律問(wèn)題，我用前面所述的購(gòu)房條件和法律規(guī)定進(jìn)行了細(xì)致而耐心的分析，較終確定王老太的女兒有權(quán)主張房屋的共有產(chǎn)權(quán)。至于個(gè)法律問(wèn)題，就比較棘手，因?yàn)闆](méi)有相關(guān)的法律規(guī)定或者司法解釋?？梢哉f(shuō)，唐某不是共同產(chǎn)權(quán)人，因?yàn)榉慨a(chǎn)證上沒(méi)有他的名字。按規(guī)定，他可以先成為共有產(chǎn)權(quán)人，可他卻已亡故。如果認(rèn)定他只能成為王老太名下一份房產(chǎn)的夫妻財(cái)產(chǎn)共有人，則又顯得不公平、不合理。對(duì)此，在我不厭其煩的勸說(shuō)下，較終當(dāng)事人一致同意推定唐某為該房屋的共有產(chǎn)權(quán)人。王老太的女兒放棄對(duì)唐某該部分遺產(chǎn)的繼承，然后由當(dāng)事人之間協(xié)商作價(jià)后進(jìn)行分割。

　　為什么當(dāng)事人較后會(huì)同意這一方案呢？因?yàn)檫@一方案平衡了當(dāng)事人之間特別是兄弟姐妹之間的權(quán)利得失。同樣都是結(jié)婚后另立門戶，但是由于購(gòu)房時(shí)王老太女兒的戶口在該處并實(shí)際居住于該處，所以能獨(dú)立地享受一份房產(chǎn)；而她的三位兄弟因不具備這一條件，所以不能享受。認(rèn)可唐某獨(dú)立享有一份房產(chǎn)，然后由王老太及其三個(gè)兒子分割（王老太女兒表示放棄），滿足了三兄弟的要求，大家心里平衡了。（徐威律師） 

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛(ài)的人一起享受海島陽(yáng)光！