提問
　　蔣女士發(fā)來電子郵件說：我于1988年結(jié)婚，和公公婆婆住在一起，我和先生住8個平方米的小間。這套兩室公房是我公公在1980年由廠里分配的。我的小叔于1990年結(jié)婚，1991年把戶口遷出，住女方家。1994年批購房時，我公公出面把這套住房購了下來，當(dāng)時戶口本上有我的公公婆婆和我們?nèi)诠参迦说拿郑液拖壬紕佑昧斯e金。2000年9月，我公公去世，但直到現(xiàn)在房產(chǎn)證上還是他的名字?，F(xiàn)在，我婆婆準備把房子賣了，去養(yǎng)老院安度晚年。雖然我們已經(jīng)在別處購了房，但是由于我們?nèi)说膽艨谌栽谶@里，同時考慮到小孩要讀書，而我們的新居附近沒有好的學(xué)校，所以我不希望婆婆把房子賣掉。請問：個問題，這房子我們是否享有一部分產(chǎn)權(quán)？如果享有部分產(chǎn)權(quán)，該怎樣分割？小叔子是否也有份額？個問題，如現(xiàn)在婆婆要去養(yǎng)老院，賣掉房子所得的錢應(yīng)如何分割？第三個問題，婆婆賣房子，要不要經(jīng)過我們夫婦倆簽名同意？

　　專家觀點

　　徐威高端律師徐威律師事務(wù)所主任

　　蔣女士提出的問題比較復(fù)雜。由于“94公房私售”的購房方案存在某些不足，引發(fā)了一些矛盾，因此上海市高端人民法院作出過專門的處理規(guī)定，即產(chǎn)權(quán)證登記為一人的，購房時的購房人、工齡人、職級人、原公房的同住人及具有購房資格的出資人有權(quán)主張成為該房屋產(chǎn)權(quán)的共有人。

　　這樣，要認定蔣女士一家三口對該房屋是否享受部分產(chǎn)權(quán)，就必須先確定他們一家三口是否屬于購房資格人。購房人，就是可以按成本價購購公有職工住房的對象，指（當(dāng)時）的是具有購房資格的人；職級人，是指用其職務(wù)級別或者技術(shù)職稱享受購房優(yōu)惠政策（允許按成本價購購的面積）的具有購房資格的人；原公房的同住人是指（當(dāng)時）在該住處有常住戶口且實際居住三年以上，他處無住房或他處雖有住房而居住困難的人。對于新分配住房居住不到3年的租賃戶，則以住房調(diào)配單和戶口簿上的同住人為準；具有購房資格的出資人則指上述人員中在購房時未登記為產(chǎn)權(quán)人卻實際支付購房款的具有購房資格的人。從蔣女士的結(jié)婚時間看，她的小孩當(dāng)時系未成年人，而未成年人只享有居住使用權(quán)而不具備購房資格，亦不能成為共有產(chǎn)權(quán)人，故可以排除在外。

　　如果蔣女士與丈夫在購房時屬于前述具有購房資格的人，那么他們就可以主張該房子的產(chǎn)權(quán)。反之，他們就不能享有該房屋的產(chǎn)權(quán)。至于他們當(dāng)時都動用了公積金，則并不能說明什么，因為這僅僅是當(dāng)時政策允許他們將平時繳付的住房公積金用來支付房款而已。

　　至于如何分割，則需要從三方面去看：

　　一是先要確定他們夫妻倆應(yīng)占有的份額，這要看享有權(quán)利并主張產(chǎn)權(quán)的人的情況而定。從原則上講，因為事先未對產(chǎn)權(quán)份額作過約定，因而凡是具有購房資格并主張產(chǎn)權(quán)的人之間，應(yīng)享有均等的權(quán)利。

　　二是蔣女士已故公公的份額（如無其他人主張成為共有產(chǎn)權(quán)人，則該房屋屬于她公公和婆婆的夫妻共同財產(chǎn)，她的公公的份額為其遺產(chǎn)），現(xiàn)只能作為其遺產(chǎn)處理。蔣女士的公公如果有遺囑的，按遺囑繼承；如果沒有遺囑，按法定程序繼承。

　　三是分割，有三種方法：一、將權(quán)利人的名字加到產(chǎn)權(quán)證上去，使之成為房產(chǎn)共有人；二、折價轉(zhuǎn)讓，即對房屋進行評估，由實際取得房屋的人將差價償付給其他權(quán)利人；三、將房屋出售，由權(quán)利人對房款進行分配。解決的途徑有兩種：一種是權(quán)利人之間進行協(xié)商，另一種是通過仲裁或者訴訟解決。

　　蔣女士的小叔子應(yīng)得到多少，同樣必須按照上述規(guī)定的條件予以確定。否則，他只能作為繼承人繼承其父的遺產(chǎn)。

　　關(guān)于賣房簽名的問題，由于蔣女士的公公已去世，而房產(chǎn)證上只有其一人姓名，因此要賣掉該房必須要由公證處為他們出具繼承權(quán)的證明。而在辦理繼承權(quán)公證過程中，蔣女士與她婆婆之間、與她小叔子之間或許還有其他人之間（以下稱你們之間），勢必要為處理該房屋的事有一個明確的說法。否則，她的婆婆也無法將該房屋賣掉。因為：，如果認可該房屋全部是她公公的遺產(chǎn)，則只能采取放棄繼承權(quán)或者協(xié)商一致達成繼承遺產(chǎn)的協(xié)議，否則不能出具公證書，也不能賣掉該房子，只能通過仲裁或者訴訟來解決繼承遺產(chǎn)的家庭糾紛；，如果不認可該房屋全部屬于她公公的遺產(chǎn)，就必須要么協(xié)商一致要么通過仲裁或者訴訟先解決房屋產(chǎn)權(quán)的問題，然后再解決繼承遺產(chǎn)的問題。

　　觸類旁通
　　房產(chǎn)糾紛這樣“擺平”

　　已經(jīng)68歲的王老太，有三子一女。1994年購購公有住房時，大兒子、二兒子均已成家，并已將戶口遷出；小兒子也結(jié)婚在外，但戶口仍在該處；女兒尚未出嫁。由于原公房承租人為王老太，故以王老太一個人登記為產(chǎn)權(quán)人，家人均無異議。

　　1998年，王老太女兒結(jié)婚后住到夫家，但戶口未遷出。2000年7月，王老太的丈夫唐某突然病故。在分割唐某的遺產(chǎn)時，家庭成員之間發(fā)生了糾紛：一是唐某對該房屋是否享有部分產(chǎn)權(quán)？二是四個子女是否都能對該房屋主張共有產(chǎn)權(quán)？

　　我作為王老太女兒的代理人，征得王老太及其三個兒子同意后，進行調(diào)解。我非常客觀地逐項為他們分析事實情況和法律規(guī)定。針對個法律問題，我用前面所述的購房條件和法律規(guī)定進行了細致而耐心的分析，較終確定王老太的女兒有權(quán)主張房屋的共有產(chǎn)權(quán)。至于個法律問題，就比較棘手，因為沒有相關(guān)的法律規(guī)定或者司法解釋?？梢哉f，唐某不是共同產(chǎn)權(quán)人，因為房產(chǎn)證上沒有他的名字。按規(guī)定，他可以先成為共有產(chǎn)權(quán)人，可他卻已亡故。如果認定他只能成為王老太名下一份房產(chǎn)的夫妻財產(chǎn)共有人，則又顯得不公平、不合理。對此，在我不厭其煩的勸說下，較終當(dāng)事人一致同意推定唐某為該房屋的共有產(chǎn)權(quán)人。王老太的女兒放棄對唐某該部分遺產(chǎn)的繼承，然后由當(dāng)事人之間協(xié)商作價后進行分割。

　　為什么當(dāng)事人較后會同意這一方案呢？因為這一方案平衡了當(dāng)事人之間特別是兄弟姐妹之間的權(quán)利得失。同樣都是結(jié)婚后另立門戶，但是由于購房時王老太女兒的戶口在該處并實際居住于該處，所以能獨立地享受一份房產(chǎn)；而她的三位兄弟因不具備這一條件，所以不能享受。認可唐某獨立享有一份房產(chǎn)，然后由王老太及其三個兒子分割（王老太女兒表示放棄），滿足了三兄弟的要求，大家心里平衡了。（徐威律師） 

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