?？谑忻駨埮拷涣?萬元定金在海口高登西街的八順大廈購(gòu)購(gòu)了一套房，后來因購(gòu)房產(chǎn)生的各種不愉快便向開發(fā)商提出退款要求，在工商部門的介入下，開發(fā)商承諾今年7月30日退還全部定金，但張女士至今只收到少部分。購(gòu)房對(duì)于很多市民來說，是人生中一項(xiàng)很大的消費(fèi)，稍有不慎便會(huì)碰上和張女士一樣的問題，今天，商報(bào)君就和大家分享一下有關(guān)購(gòu)房的那些事兒。

流程1：明確目標(biāo)

購(gòu)房流程步要考慮的是：購(gòu)房用來做什么，如果用來自住，則需要考慮以下因素：購(gòu)購(gòu)的是新房還是二手房；是否靠近公交車站；看病、購(gòu)物是否方便；孩子上學(xué)距離是否適當(dāng)；房屋周邊環(huán)境如何；距離市多遠(yuǎn)。當(dāng)然，所有設(shè)想成立的前提條件是，您應(yīng)該明確預(yù)算。確定好這一步，就可以著手準(zhǔn)備看房了。

流程2：實(shí)地看房

實(shí)地看房，具體應(yīng)該考慮以下幾方面的因素：開發(fā)商的口碑；樓盤本身的容積率、樓間距、綠化率；戶型的、采光通風(fēng)、是否滲水、交付標(biāo)準(zhǔn)；項(xiàng)目周邊生活配套是否方便；．樓盤周邊是否有高壓線等各方面污染情況。

流程3：付款方式

付款方式，分為：一次性付款、分期付款、按揭付款、公積金貸款。

一次性付款：這是較為常見的付款方式，目前一般多用于那些低價(jià)位小單元的樓盤銷售。

利：一次性付款一般都能從銷售商處得到房?jī)r(jià)款的5%左右的優(yōu)惠，如是現(xiàn)房則能很快獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，如果是期房則這種付款方式價(jià)格較低。

弊：一次性付款需要籌集大筆資金，且損失此項(xiàng)資金的利息，對(duì)經(jīng)濟(jì)能力有限的購(gòu)房者壓力較大。如果是期房的一次性付款，開發(fā)商有可能不按期交房，造成利息甚至全部房款損失，購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)大。

分期付款：又分為免息分期付款和低息分期付款，是比較吸引人的付款方式。

利：緩解一次性付款的經(jīng)濟(jì)壓力，也可用房款督促開發(fā)商履行合同中的承諾。

弊：分期付款隨著付款期限的延長(zhǎng)，利率越高，房款額比一次性付款的房款額高。

按揭付款：即購(gòu)房抵押貸款，是購(gòu)房者以所購(gòu)房屋之產(chǎn)權(quán)作抵押，由銀行先行支付房款給開發(fā)商，以后購(gòu)房者按月向銀行分期支付本息的付款方式，因?yàn)樗苁故袌?chǎng)潛在需求迅速轉(zhuǎn)化為有效需求，所以成為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍的較有效手段。

利：可以籌集到所需資金，實(shí)現(xiàn)購(gòu)房愿望，花明天的錢圓今天的夢(mèng)。

弊：目前手續(xù)繁瑣、限制較多。

公積金貸款：居民購(gòu)房除了動(dòng)用歷年的積蓄，購(gòu)房資金不足部分一般都頭先申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款，仍不足部分則再申請(qǐng)由銀行個(gè)人住房按揭貸款解決，目前運(yùn)用此種個(gè)人住房公積金貸款與銀行個(gè)人住房按揭貸款相結(jié)合的“組合貸款”已是購(gòu)房較普遍的貸款方式。因?yàn)樗容^符合現(xiàn)實(shí)又較為合理，畢竟每戶家庭可以計(jì)貸的個(gè)人住房公積金額度不會(huì)很多，若全部向銀行貸款又會(huì)在利息上負(fù)擔(dān)太重。

流程4：鑒定認(rèn)購(gòu)書

認(rèn)購(gòu)書主要內(nèi)容包括：1、認(rèn)購(gòu)物業(yè)；2、房?jī)r(jià)、戶型、面積、單位價(jià)格（幣種）、總價(jià)；

3、付款方式（一次付款、按揭付款）；4．認(rèn)購(gòu)條件（定金數(shù)額、鑒定正式條約

時(shí)間與地點(diǎn)、付款地點(diǎn)、帳戶）。

簽定完認(rèn)購(gòu)書后，銷售方還應(yīng)給購(gòu)房人發(fā)放《簽約須知》，告知購(gòu)房者簽約地點(diǎn)、購(gòu)房者應(yīng)帶證件、購(gòu)房者委托他人簽約時(shí)有關(guān)委托書的證明、有關(guān)貸款憑證的說明、繳納有關(guān)稅費(fèi)的說明。

流程5：保險(xiǎn)與公證

在商品經(jīng)濟(jì)活躍的今天，房地產(chǎn)購(gòu)賣活動(dòng)受到越來越多人的重視，公證日益顯示其重要性。公證是根據(jù)具體要求，憑借專業(yè)知識(shí)，對(duì)當(dāng)事人雙方進(jìn)行嚴(yán)格的審查，從而起到預(yù)防糾紛、減少訴訟的作用。通過公證，用一系列嚴(yán)格的程序?qū)Υ藢彶椤殃P(guān)，把購(gòu)購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)降到較低，同時(shí)對(duì)促進(jìn)雙方認(rèn)真履約也起到舉足輕重的作用。

流程6：簽訂合同

簽訂購(gòu)房合同時(shí)一定要慎重對(duì)待，一旦將來與銷售方發(fā)生糾紛，購(gòu)房合同可是解決的重要根據(jù)和憑證。在簽合同之前，您需要仔細(xì)查驗(yàn)發(fā)展商的資格和"五證"(即計(jì)委立項(xiàng)可行性研究的批件、規(guī)劃許可證、土地使用證、開工建設(shè)許可證、商品房預(yù)售許可證)；如果是現(xiàn)房，根據(jù)規(guī)定，發(fā)展商已經(jīng)不需要再辦理“銷售許可證”，而改為辦理大產(chǎn)權(quán)證的審批手續(xù)，去產(chǎn)權(quán)登記部門進(jìn)行房屋所有權(quán)的初始登記，辦理《房屋產(chǎn)權(quán)證》。要看清楚發(fā)展商的《房屋產(chǎn)權(quán)證》是否包括了您想購(gòu)的房子？一切檢查完畢后，您還需要交納一定數(shù)額的定金。在合同中，購(gòu)房人必須要把全部有疑惑的問題落實(shí)下來。您如果對(duì)簽訂合同沒有把握，可以委托律師來協(xié)助辦理，律師可以幫助您起草補(bǔ)充協(xié)議、審查稅費(fèi)明細(xì)表、審核契約須知、審查付款情況等等。

流程7：驗(yàn)收房屋

房屋驗(yàn)收應(yīng)注意一下幾個(gè)方面：（1）大門、房門的插銷、門鎖是否太長(zhǎng)太緊；（2）門插是否插入得太少？門間隙是否太大（特別是門鎖的一邊）；（3）門四邊是否緊貼門框？門開關(guān)時(shí)有無特別聲音；（4）窗臺(tái)下面有無水漬？如有則可能是窗戶漏水。（5）窗邊與混凝土接口有無縫隙？（6）開關(guān)窗戶是否太緊？可否妥當(dāng)關(guān)上？（7）窗戶玻璃是否完好？（8）地板有無松動(dòng)？爆裂？撞凹？行走時(shí)是否吱吱作響？

流程8：物業(yè)管理

物業(yè)管理費(fèi)到底包含哪些方面呢？管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)；(2)公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)及保養(yǎng)費(fèi)；(3)綠化管理費(fèi)；(4)清潔衛(wèi)生費(fèi)；(5)保安費(fèi)；(6)辦公費(fèi)；(7)物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；(8)法定稅費(fèi)。此外，物業(yè)管理費(fèi)中還應(yīng)包括物業(yè)管理公司的利潤(rùn)。對(duì)于高端住宅小區(qū)的物業(yè)管理，成本中可以增加保險(xiǎn)費(fèi)。與我國(guó)基本價(jià)格制度轉(zhuǎn)換相適應(yīng)，按照定價(jià)主體和形成途徑不同，物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)、政府定價(jià)三種定價(jià)方式。

流程9：產(chǎn)權(quán)過戶

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》中規(guī)定：“預(yù)售商品房的購(gòu)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購(gòu)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)?！狈课葙?gòu)賣的所有權(quán)過戶和轉(zhuǎn)移登記，一般在購(gòu)房者購(gòu)房后，由購(gòu)賣雙方或售房單位代理到住房所在地房產(chǎn)和土地管理部門辦理過戶與產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

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