?。玻埃埃材辏丛拢常叭眨嫱跄硨⑵渌械姆课葙u于被告張某，二人約定房?jī)r(jià)為３２８５００元，交易的一切費(fèi)用均由購(gòu)方承擔(dān)，辦理手續(xù)的同時(shí)購(gòu)方一次性交付全部房款，雙方簽訂了房產(chǎn)交易協(xié)議書。２００２年５月３日，原告收到被告給付的房款，并將房產(chǎn)證交給被告，從該房屋搬出。２００５年５月，原告得知被告一直未辦理法定過戶手續(xù)后多次督促，但被告一直拖著未辦。為此，原告訴至法院，請(qǐng)求依法判決購(gòu)賣房屋合同無效。被告則認(rèn)為，自己已支付房款，原告已將房屋交付使用并已居住三年，購(gòu)賣合同當(dāng)合法有效。

　　秦國(guó)武律師認(rèn)為，本案涉及的是房屋購(gòu)賣交易未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記是否有效以及應(yīng)由誰辦理過戶手續(xù)的問題。

　　在房屋購(gòu)賣案件中，因雙方當(dāng)事人未到房管部門辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，常常被認(rèn)為該房屋購(gòu)賣行為無效。這種看法在認(rèn)識(shí)上存在一個(gè)誤區(qū)。

　　房屋購(gòu)賣行為是否有效，取決于房屋購(gòu)賣合同是否有效。我國(guó)《合同法》第四十四條規(guī)定，依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效的，依照其規(guī)定?？梢钥闯觯贤в袃煞N形式：一種是依法必須辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效的；另一種是合同一經(jīng)簽訂，即具有法律效力，合同本身無須批準(zhǔn)或登記就生效。

　　房屋購(gòu)賣合同的效力問題，屬種情況。購(gòu)賣后的產(chǎn)權(quán)過戶登記并不是合同生效的要求，而是物權(quán)變動(dòng)的要求，即當(dāng)事人要憑簽訂的合同及原產(chǎn)權(quán)證件去辦理標(biāo)的物所有權(quán)變動(dòng)的登記。是否辦理房屋過戶手續(xù)，影響的是標(biāo)的物的所有權(quán)是否依法轉(zhuǎn)移，而對(duì)購(gòu)賣合同及其效力沒有影響。這是依法判決本案的購(gòu)賣合同生效的理由和依據(jù)。

　　那么，辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，應(yīng)由哪方負(fù)責(zé)呢？這一問題購(gòu)賣雙方當(dāng)事人應(yīng)該在合同中明確約定，同時(shí)，購(gòu)賣雙方應(yīng)主動(dòng)配合辦理相關(guān)手續(xù)。賣方當(dāng)事人在此環(huán)節(jié)上居于主導(dǎo)地位，辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)時(shí)，他需要提供與原產(chǎn)權(quán)相關(guān)的各項(xiàng)手續(xù)，如原產(chǎn)權(quán)是否屬于共有，其他共有或受益人對(duì)轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)所出具的手續(xù)等。我國(guó)《合同法》百三十五條規(guī)定，出賣人應(yīng)當(dāng)履行向購(gòu)受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物的單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)。此規(guī)定說明，賣方在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過程中負(fù)有積極的主要義務(wù)。當(dāng)然，購(gòu)方不配合也會(huì)影響過戶手續(xù)的辦理。

　　法院經(jīng)審理認(rèn)為，原、被告之間的房屋購(gòu)賣合同是有效的。房屋購(gòu)賣合同生效后，被告應(yīng)及時(shí)辦理房屋過戶手續(xù)，原告應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。過戶登記手續(xù)僅是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的必要條件，并不是購(gòu)賣合同有效的要件。因此，原告要求判決房屋購(gòu)賣關(guān)系無效的請(qǐng)求于法無據(jù)，法院不予支持。依照我國(guó)《民法通則》第七十二條、我國(guó)《合同法》百三十五條之規(guī)定，法院判決原、被告之間的房屋購(gòu)賣合同有效，爭(zhēng)議房屋歸被告所有。

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