放棄優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)
眾所周知，出租人出賣(mài)租賃房屋的，承租人享有優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)。但是，在房地產(chǎn)交易十分活躍的購(gòu)賣(mài)市場(chǎng)上，要取得承租人放棄優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)的書(shū)面證明材料并不簡(jiǎn)單。于是，實(shí)務(wù)操作過(guò)程中，當(dāng)事人往往口頭征求甚至不征求承租人意見(jiàn)，就先行與第三人簽訂了房地產(chǎn)購(gòu)賣(mài)合同。該種房地產(chǎn)購(gòu)賣(mài)合同的效力常常成為當(dāng)事人爭(zhēng)論的焦點(diǎn)，特別是在目前上海房地產(chǎn)下跌的這個(gè)市場(chǎng)環(huán)境下，許多購(gòu)受人也以此作為退房的理由。筆者覺(jué)得有必要對(duì)這個(gè)問(wèn)題進(jìn)行深入研討，在此發(fā)表一些個(gè)人的拙見(jiàn)，望讀者斧正。

　　一、出租人出賣(mài)房地產(chǎn)前通知承租人期限的法律規(guī)定

　　《合同法》百三十條規(guī)定：“出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)購(gòu)的權(quán)利?！?《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》第十四條對(duì)承租人的優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)也有類(lèi)似的確定。但《合同法》中所說(shuō)的“合理期限”到底是多久呢？

　　《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第十一條規(guī)定：“房屋所有人出賣(mài)租出房屋，須提前三個(gè)月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)?！薄渡虾Ｊ蟹课葑赓U條例》第三十七條規(guī)定：“房屋在租賃期間出售的，出租人應(yīng)當(dāng)在出售前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)?！庇纱丝梢?jiàn)，三個(gè)月是法定的提前通知期限。根據(jù)對(duì)該條款的通常理解，所謂提前通知即同時(shí)授予了承租人考慮選擇的期限。若承租人在接到通知后未立即作出表態(tài)，出租人勢(shì)必等候三個(gè)月后方能出賣(mài)給第三人，否則可能面臨被撤銷(xiāo)其與第三人在此期間簽訂的購(gòu)賣(mài)合同的危險(xiǎn)。

　　二、出租人取得承租方放棄優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)的現(xiàn)實(shí)困難

　　上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)告別了“有房不愁賣(mài)”的時(shí)代，房地產(chǎn)購(gòu)賣(mài)已進(jìn)入了購(gòu)方市場(chǎng)，出售房屋除了要求業(yè)主有理智的判斷，同時(shí)還要求業(yè)主能抓住稍縱即逝的機(jī)會(huì)。然而承租方的優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)卻成為了一個(gè)巨大的障礙。

　　1、出售的同等條件發(fā)生變化

　　根據(jù)規(guī)定，出租人必須提前三個(gè)月通知承租人。在房地產(chǎn)價(jià)格日新月異的今天，三個(gè)月的時(shí)間顯然太長(zhǎng)了，三個(gè)月前通知出售的價(jià)格，很有可能在三個(gè)月后甚至十天后發(fā)生變化。舉個(gè)例子，出租人2005年5月通知承租人要出售上海浦東的某套房屋，價(jià)格為人民幣150萬(wàn)，承租人放棄優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)。但出租人到了2005年7月才找到購(gòu)購(gòu)者，而房?jī)r(jià)已經(jīng)下跌只能賣(mài)120萬(wàn)。此時(shí)承租人完全可以表示出租人現(xiàn)在愿意以120萬(wàn)出售房屋，應(yīng)當(dāng)提前通知他，承租人仍然擁有優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)，于是，出租人出售房屋還是受到限制。

　　2、承租人短期內(nèi)無(wú)法出具放棄優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)的證明

　　在上海這個(gè)國(guó)際型大都市，有越來(lái)越多的企業(yè)為員工提供了良好的住房福利，特別是大型的外企，由企業(yè)為高端管理人員承租一套房屋進(jìn)行居住已經(jīng)非常普遍。然而出租人要出售此類(lèi)房屋時(shí)，就碰到了很大的麻煩，明明承租的員工表示不會(huì)購(gòu)購(gòu)出租房屋，但要讓公司出具一個(gè)這樣的證明可要花上大力氣，這通常要經(jīng)過(guò)多個(gè)部門(mén)簽字，作無(wú)數(shù)說(shuō)明與闡述，等實(shí)際拿到了證明。也許有意向的購(gòu)購(gòu)者，早就購(gòu)了其他的房屋了。

　　3、承租人惡意制造障礙

　　承租人往往對(duì)出租人提出讓其出具放棄優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)的證明難以理解，總感覺(jué)會(huì)對(duì)其權(quán)益產(chǎn)生損害，也對(duì)新的產(chǎn)權(quán)人是否遵守租賃合同產(chǎn)生疑惑。更有甚者，承租人以此作為談判的“籌碼”，要求出租人續(xù)租、降低租金、增添設(shè)備等，若出租人拒絕承租人的不合理要求，承租人即使不愿意購(gòu)購(gòu)房屋，也不會(huì)配合，甚至出具表示對(duì)購(gòu)購(gòu)事宜予以考慮的證明拖延時(shí)間，惡意給出租人出手房屋制造障礙。

　　三、出租人未取得放棄優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)證明就簽訂購(gòu)賣(mài)合同的效力認(rèn)定

　　綜上所述，出租人在出售房屋前取得承租人的放棄優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)證明有較大的難度，往往造成交易機(jī)會(huì)的錯(cuò)失。但實(shí)際交易中，承租人真正愿意購(gòu)購(gòu)承租房屋的又極少。因此，實(shí)務(wù)操作過(guò)程中，出租人通?！跋葦睾笞唷?，先與購(gòu)受人達(dá)成購(gòu)賣(mài)合同，再去詢(xún)問(wèn)承租人是否愿意購(gòu)購(gòu)，甚至產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)完成后，直接通知承租人業(yè)主發(fā)生了變更。那對(duì)于這種購(gòu)賣(mài)合同的效力應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定呢？

　　1、承租人認(rèn)可房屋購(gòu)賣(mài)事實(shí)，未提出異議

　　出租人通知承租人后，承租人出具放棄優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)證的證明或未提出任何異議的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定購(gòu)賣(mài)合同有效。若承租人對(duì)購(gòu)賣(mài)行為不存在異議，那是否在簽訂購(gòu)賣(mài)合同前征求承租人的同意，就無(wú)關(guān)緊要了，承租人不能既不愿以同等條件購(gòu)購(gòu)房屋，又要求撤銷(xiāo)合同或以在簽訂合同前未經(jīng)他的同意而要求賠償。

　　2、產(chǎn)權(quán)登記前，承租人要求行使優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)

　　產(chǎn)權(quán)登記前，承租人得知出租人已出賣(mài)承租房屋的，承租人要求以同等條件購(gòu)購(gòu)的，承租人有權(quán)申請(qǐng)法院撤銷(xiāo)出租人簽署的購(gòu)賣(mài)合同。但承租人提出解除合同的前提是愿意按照出租人與購(gòu)購(gòu)人簽訂購(gòu)賣(mài)合同的同等條件購(gòu)購(gòu)房屋，而不能以新的購(gòu)購(gòu)方不履行租賃合同、租賃的糾紛等其他事宜要求撤銷(xiāo)購(gòu)賣(mài)合同。

若購(gòu)賣(mài)合同因?yàn)樯鲜龀凶馊艘笮惺箖?yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)的原因而撤銷(xiāo)，則業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照購(gòu)賣(mài)合同的約定向購(gòu)購(gòu)人承擔(dān)違約責(zé)任。合同被撤銷(xiāo)，并不意味著合同中規(guī)定的違約責(zé)任無(wú)效，出售方因未取得承租人的優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)而導(dǎo)致合同被撤銷(xiāo)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　3、產(chǎn)權(quán)登記后，承租人要求行使優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)

　　a.租賃關(guān)系已經(jīng)辦理了租賃登記備案手續(xù)。租賃雙方若已辦理了租賃登記備案手續(xù)，則該租賃關(guān)系在上海市的房地產(chǎn)交易已經(jīng)進(jìn)行了公示，隨時(shí)可以查詢(xún)，應(yīng)受法律保護(hù)。因此，購(gòu)購(gòu)人在購(gòu)購(gòu)時(shí)就應(yīng)當(dāng)要求房東出示承租人的放棄優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)的證明，否則，即使已經(jīng)辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，承租人也可以要求行使優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)撤銷(xiāo)購(gòu)賣(mài)合同。而購(gòu)購(gòu)方并不能以自己不知情，是善意第三人的理由予以對(duì)抗。

　　b.租賃關(guān)系未辦理租賃登記手續(xù)。租賃雙方若未辦過(guò)理租賃登記手續(xù)，根據(jù)上海市高院《關(guān)于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問(wèn)題的解答》，若無(wú)其他相反的證據(jù)，可以認(rèn)定為購(gòu)受方是善意第三人。若購(gòu)賣(mài)雙方已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，則承租人不能以行使優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)撤銷(xiāo)購(gòu)賣(mài)合同，只能要求出租人予以適當(dāng)?shù)馁r償。

　　四、出租人未取得放棄優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)證明，購(gòu)受方要求撤銷(xiāo)購(gòu)賣(mài)合同

　　隨著上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸走冷，房?jī)r(jià)不斷下跌。房地產(chǎn)交易過(guò)程中也出現(xiàn)了一種新的現(xiàn)象，那就是“簽訂購(gòu)賣(mài)合同后，購(gòu)受人以出租人未取得承租人的放棄優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)為由，要求撤銷(xiāo)或者解除購(gòu)賣(mài)合同”。這類(lèi)情況目前已在上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)屢屢出現(xiàn)，筆者認(rèn)為，優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)是專(zhuān)屬于承租人的權(quán)利，以?xún)?yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)為基礎(chǔ)產(chǎn)生的針對(duì)購(gòu)賣(mài)合同的撤銷(xiāo)權(quán)也是專(zhuān)屬于承租人的。購(gòu)受人、甚至出售人都不能以此作為解除已經(jīng)生效的購(gòu)賣(mài)合同的合法理由。購(gòu)賣(mài)合同一旦簽訂，購(gòu)賣(mài)雙方就應(yīng)當(dāng)受到合同的約束，購(gòu)受人以此為由拒絕履行合同，是無(wú)法獲得法律支持的，反而應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

　　但有一種例外情況：若租賃關(guān)系在房地產(chǎn)交易已經(jīng)登記備案，而上海很多區(qū)縣的房地產(chǎn)交易目前都要求購(gòu)賣(mài)雙方提供承租人放棄優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)的書(shū)面證明，甚至要求承租人本人到場(chǎng)參與辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。若由于出售方無(wú)法提供上述材料，造成雙方無(wú)法按購(gòu)賣(mài)合同的約定辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，購(gòu)受方是可以根據(jù)購(gòu)賣(mài)合同中的約定追究出售人的違約責(zé)任的，若違約情節(jié)已符合購(gòu)賣(mài)合同的約定，購(gòu)受人亦可以主張解除購(gòu)賣(mài)合同。

　　總結(jié)：綜上所述，承租人未放棄優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)的房屋購(gòu)賣(mài)合同效力并不能一概而論，而是根據(jù)不同的情況產(chǎn)生不同的法律后果。合同當(dāng)事人和承租人應(yīng)當(dāng)站在各自的立場(chǎng)上，作充分的考慮后，再?zèng)Q定自己的行為，從而充分保護(hù)自己的權(quán)益，避免承擔(dān)不必要的法律責(zé)任。

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