[限價商品房]
 
    簡單理解限房價、限地價的“兩限”商品房。

　　保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)。要優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%；土地的供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房價的基礎(chǔ)上，采取競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發(fā)建設(shè)單位。

    是政府將通過土地招投標的方式，為項目做出較高限價。限價商品房還是商品房性質(zhì)，只不過和完全公開的由市場供需決定價格的商品房相比，政府控制得多一些。限價商品房與經(jīng)濟適用房有異曲同工之處，在土地出讓的環(huán)節(jié)上，并非完全的市場化，政府具有一定的指導(dǎo)性。
 
　　眼下正在積極推進的“限價商品房”。按照新規(guī)劃思路，這類產(chǎn)品主要針對兩部分人群：一是具備一定房產(chǎn)消費能力的人群，二是定向購購的拆遷戶。“限價商品房擁有和商品房同等的產(chǎn)權(quán)，而拆遷房屋通常也具有正常產(chǎn)權(quán)，因此拆遷戶購購限價商品房是以產(chǎn)權(quán)置換產(chǎn)權(quán)，這樣比較合理?！?BR> 
    [經(jīng)濟適用房]
   
    是指以行政劃撥土地，享受政府優(yōu)惠政策，以保本微利為原則，面向中低收人工薪家庭出售的普通商品房。多數(shù)經(jīng)濟適用房比商品房要便宜很多，主要有兩個原因：一是政府減免了土地出讓金及相關(guān)的稅費，開發(fā)商除繳納營業(yè)稅及其附加稅、耕地占用稅、電貼費、水資源費（減半）以外，其他各項稅費一律免繳，降低了建設(shè)成本。二是政府控制銷售價格，限制開發(fā)商利潤在3%以下。

    經(jīng)適房與限價房之異同

    經(jīng)濟適用房原本應(yīng)該是具有福利性質(zhì)的保障性住房，但從經(jīng)濟適用房的實際運營來看，經(jīng)濟適用房具有福利性和商品性的雙重屬性，屬于“非驢非馬”的住房。限價商品房則是“半保障性質(zhì)”的商品房，從本質(zhì)上來說，限價商品房也是一種“經(jīng)濟房”。
 
    二者的區(qū)別在于，經(jīng)濟適用房和限價商品房對“中低收入人群”這個寬泛的概念進一步細化，面對的是中低收入人群中的不同群體，在申購人群、操作規(guī)則等方面均有所不同。建立起“以商品房為主體，經(jīng)濟適用住房、限價商品房和廉租房為補充的”多層次的城市住房供應(yīng)體系和框架，更好地解決城市居民的住房問題。

    寧波限價商品房五大經(jīng)驗

    寧波是全國較早探索實施限價商品房政策的城市，在近3年的實際操作中，寧波已經(jīng)建立起一整套限價商品房建設(shè)操作規(guī)則，利用政府對土地的控制來達到控制限價商品房戶型、供應(yīng)量的目的。

    {1}合理確定推出數(shù)量  力求供需平衡

    基于對住房消費需求和預(yù)期市場供應(yīng)的分析，合理確定推出數(shù)量，每次推出約占同期住房供應(yīng)量的20%左右。

    {2}實行設(shè)計方案和報價聯(lián)合招標  保證小區(qū)檔次

    為使開發(fā)的小區(qū)檔次不低于當(dāng)前的市場主流，招標時事先確定房價、設(shè)定地價區(qū)間，明確建設(shè)標準，在中標的同時也基本上確定了小區(qū)的開發(fā)設(shè)計方案。

    {3}設(shè)定套型和價格  調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)

    為了彌補樓市中缺少中小套型、中低價位房源的缺陷，對限價商品住房的套型及價格進行了限制。規(guī)定套型在55至95平方米之間，分五檔，均價每平方米3000元左右，并在土地招標文件中予以明確。

    {4}對建設(shè)全過程跟蹤監(jiān)督

    限價商品住房的開發(fā)建設(shè)是按一般商品房的開發(fā)程序運作的。但由于房價已確定，開發(fā)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)過程中存在為了減少建設(shè)成本而降低建設(shè)標準和工程質(zhì)量的可能性。為了加強對工程的監(jiān)督管理，專門成立了限價商品房開發(fā)建設(shè)監(jiān)督協(xié)調(diào)小組，對限價商品住房開發(fā)建設(shè)的全過程進行跟蹤監(jiān)督，定期對工程進行督查。

    {5}六類困難群體為申購對象

    當(dāng)前有很大一部分無房或住房條件較差的居民，既不夠條件購購經(jīng)濟適用房，又無資金能力購購一般商品住房，限價商品住房推出的一個主要目的是為了切實解決這部分居民的住房困難問題。為了防止銷售主體自行提高銷售價格以及投機性購房者進入購房隊伍，政府設(shè)定了六大類困難群體作為申購對象。在銷售過程中實行政府有關(guān)部門審核和社會輿論監(jiān)督相結(jié)合的方式，采用公開搖號的方法確定準購家庭，確保房源能真正落到急需解決住房困難問題的群體上。

    限價商品房有必要推行

    擬建限價商品房的口風(fēng)一放出來，對這一政策的質(zhì)疑聲和鼓掌聲同樣多。質(zhì)疑的聲音集中在兩個方面：一方面是政府過多地干預(yù)樓市到底有沒有必要？是不是一種市場經(jīng)濟的倒退？另一方面是它會不會因為執(zhí)行不力而像經(jīng)濟適用房一樣飽受詬??？
 
    住房作為一種商品，其運行必然會遵循一般的市場規(guī)律。但由于住房產(chǎn)品形成的周期性比較長，總價比較高，土地作為其主要生產(chǎn)資料又由政府計劃供應(yīng)，因此它必然又有別于其他一般商品，單一由市場自律調(diào)節(jié)調(diào)整供應(yīng)總量和結(jié)構(gòu)存在非理性因素，也造成了目前高端房供應(yīng)過多而中低檔房供應(yīng)嚴重不足的現(xiàn)狀。

    因此，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，既要充分發(fā)揮市場規(guī)律的調(diào)節(jié)作用，又要注重發(fā)揮政府引導(dǎo)調(diào)控作用，這一點毫無質(zhì)疑。只要把政策房的規(guī)?？刂坪?，不但會使社會更加和諧安定，同時又不影響商品房的正常運轉(zhuǎn)。目前，中低收入住房問題已成為一個社會問題，抓住這個問題就抓住了房地產(chǎn)問題的本質(zhì)。

    另外，不能因為經(jīng)濟適用房飽受詬病，就推而廣之地認為限價商品房也會存在同樣問題。事實上，沒有盡善盡美的政策，只有不斷改進、不斷完善的政策。
 
    有專家指出，限價商品房推出后，土地出讓環(huán)節(jié)將更加復(fù)雜。日后的售價將成為開發(fā)商能否拿到土地的一項重要指標，開發(fā)商要在有競爭的前提下，服從政府提出的售價限制，并且售價較低者才有中標的可能。

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