去年以來，先是明鴻新城出現(xiàn)的物業(yè)糾紛導(dǎo)致的流血沖突事件，緊跟著就是圓方物業(yè)公司更惡劣的打人事件，還有寶宏、千秋等物業(yè)公司蒸發(fā)“事件”、２０多家物業(yè)公司撤離小區(qū)事件、一個(gè)小區(qū)有兩個(gè)“管家”的鬧劇頻頻上演。諸如此類的事件，攪得整個(gè)物業(yè)管理市場(chǎng)不得安寧，使得人們談“物業(yè)”色變。這些問題怎么解決成為人們較為關(guān)心的事情。
　　物業(yè)接管驗(yàn)收制度讓人反思
　　現(xiàn)接管驗(yàn)收制度讓業(yè)主成為受害者物業(yè)接管驗(yàn)收是物業(yè)管理企業(yè)為維護(hù)業(yè)主和自身的利益，在正式接管物業(yè)之前代表業(yè)主對(duì)即將交付使用物業(yè)的建造質(zhì)量、管理資料等進(jìn)行的綜合性驗(yàn)收?，F(xiàn)有的法規(guī)規(guī)定，新建住宅物業(yè)接管驗(yàn)收在開發(fā)商和物業(yè)公司之間進(jìn)行。現(xiàn)實(shí)情況證明，這一制度難以起到維護(hù)業(yè)主利益的作用，業(yè)主、物業(yè)公司反倒成為受害者。
　　現(xiàn)行的物業(yè)接管驗(yàn)收是在物業(yè)公司與開發(fā)商之間進(jìn)行的，而鄭州８５％的物業(yè)公司是“父建子管”，“兒子”由“老子”養(yǎng)著，開發(fā)商在前期開發(fā)小區(qū)時(shí)，下的規(guī)劃變更導(dǎo)致業(yè)主權(quán)益受損、公攤面積不清、售房承諾不兌現(xiàn)、房屋建筑和附屬設(shè)備質(zhì)量差、配套項(xiàng)目缺項(xiàng)甩項(xiàng)、資料不全等問題，“兒子”在接管驗(yàn)收時(shí)替其掩蓋著，指望開發(fā)商和所屬的物業(yè)公司“覺悟”無異于天方夜譚。
　　眾小區(qū)業(yè)主質(zhì)疑的還有：按照現(xiàn)有的物業(yè)管理法規(guī)，物業(yè)公司要由業(yè)主大會(huì)聘請(qǐng)，簽訂協(xié)議后才能接管小區(qū)?？墒青嵵萦芯懦尚^(qū)業(yè)主大會(huì)制度沒有實(shí)現(xiàn)，絕大多數(shù)小區(qū)的物業(yè)公司還是由開發(fā)商指定。
　　建議：理清物業(yè)公司與開發(fā)商“血緣”關(guān)系業(yè)界建議政府有關(guān)部門對(duì)于物業(yè)糾紛小區(qū)的房屋質(zhì)量、配套設(shè)施、權(quán)屬界定規(guī)劃變更、合同規(guī)范等問題，有針對(duì)性地提出解決措施，應(yīng)規(guī)定業(yè)主（準(zhǔn)業(yè)主）、建設(shè)監(jiān)督管理部門參與接管驗(yàn)收工作，對(duì)物業(yè)公司承接驗(yàn)收進(jìn)行過問，而不是讓“父子兵”在接管中既當(dāng)“裁判員”又當(dāng)“運(yùn)動(dòng)員”。
　　“霸王條款”讓人恨之入骨
　　“霸王條款”逼良為娼在鄭州物業(yè)諸多糾紛中，波及面較廣、影響的當(dāng)數(shù)供水、供電、供熱、供氣等壟斷企業(yè)和物業(yè)公司、業(yè)主之間的持久混戰(zhàn)。這場(chǎng)大戰(zhàn)緣于各方對(duì)現(xiàn)有物業(yè)法規(guī)一些條文字句的不同理解。
　　物業(yè)公司和業(yè)主認(rèn)為，每位業(yè)主就是“較終用戶”，而供水、供電、供氣、供熱等壟斷企業(yè)認(rèn)為，“較終用戶”是小區(qū)的注冊(cè)總表而非每位業(yè)主。對(duì)此，他們不但不承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、更新、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任，還拒絕到業(yè)主家收費(fèi)，強(qiáng)迫物業(yè)公司或開發(fā)商代收費(fèi)，同時(shí)還要承擔(dān)“跑、冒、滴、漏”公攤費(fèi)用，物業(yè)公司為此罷收。
　　建議：寄希望新法終止亂象業(yè)界建議，鄭州在立新的物業(yè)管理?xiàng)l例時(shí)，應(yīng)對(duì)“較終用戶”和庭院管網(wǎng)的維修、更新、養(yǎng)護(hù)責(zé)任加以明確，以解除長(zhǎng)期紛爭(zhēng)。
　　收費(fèi)成為物業(yè)糾紛焦點(diǎn)
　　多數(shù)糾紛都由收費(fèi)引起“收費(fèi)難！”這是各家物業(yè)公司較頭疼的問題?！皩?duì)服務(wù)不滿意！”這是大部分業(yè)主陳述的不愿交費(fèi)的原因。由收費(fèi)引發(fā)的物業(yè)糾紛有幾籮筐：
　　居住小區(qū)或公寓未成立業(yè)委會(huì)，物業(yè)公司無相應(yīng)的服務(wù)對(duì)應(yīng)主體，合同不能訂立。特別是高端公寓住宅的物業(yè)費(fèi)，應(yīng)由物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商后定價(jià)。若未成立業(yè)主委員會(huì)，則無法協(xié)商確定物業(yè)費(fèi)，較終則造成物業(yè)公司自行定價(jià)。這就為日后有關(guān)物業(yè)費(fèi)價(jià)格高低及合理性在業(yè)主與物業(yè)公司之間埋下糾紛伏筆。
　　合同內(nèi)容不完備、條款用語含混、欠缺必備的約定內(nèi)容也是帶來日后爭(zhēng)議的原因。
　　多數(shù)業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司亂收費(fèi)、超標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)、收費(fèi)項(xiàng)目不公開透明；而物業(yè)公司認(rèn)為，物業(yè)收費(fèi)制定的政府指導(dǎo)價(jià)過低，導(dǎo)致物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)困難。雙方話不投機(jī)半句多。
　　有的物業(yè)公司為了盡快承接項(xiàng)目、過度承諾服務(wù)范圍或盲目降低承接標(biāo)準(zhǔn)，管而不理，致使業(yè)主享受不到交費(fèi)后的服務(wù)，以至于后來引發(fā)各種極端事件。建議：建立收費(fèi)機(jī)制以減少糾紛業(yè)界建議：房地產(chǎn)行政管理部門、社區(qū)居委會(huì)應(yīng)當(dāng)制定相應(yīng)的工作細(xì)則，嚴(yán)格監(jiān)督前期物業(yè)管理公司的選聘，及時(shí)指導(dǎo)業(yè)主選舉成立業(yè)主委員會(huì)并到主管部門辦理登記；指導(dǎo)業(yè)委會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂嚴(yán)密、完備的物業(yè)服務(wù)合同，并對(duì)委托管理事項(xiàng)、管理標(biāo)準(zhǔn)、管理權(quán)限、管理費(fèi)收支、檢查監(jiān)督和違約責(zé)任加以明確規(guī)定。
　　小區(qū)發(fā)生危急情況如何應(yīng)對(duì)？
　　公共安全緊急情況受關(guān)注調(diào)查發(fā)現(xiàn)，廣大小區(qū)業(yè)主特別是商住樓的物業(yè)使用人，對(duì)潛在突發(fā)的公共安全隱患表示高度關(guān)注。
　　一些業(yè)主和物業(yè)公司表示，當(dāng)發(fā)現(xiàn)小區(qū)有人存放易燃、易爆、劇毒、放射性危險(xiǎn)物品情況，發(fā)生重大事故或緊急情況，發(fā)生危及房屋使用安全或者公共安全的緊急情況，發(fā)現(xiàn)排放各種污染物、惡臭物質(zhì)等情況，由于一時(shí)找不到責(zé)任人或責(zé)任人不配合，難以及時(shí)排除險(xiǎn)情，難以消除危及公共利益及他人合法權(quán)益的隱患。一些業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司更表示對(duì)這一困局的無奈：由于排除這些危及公共安全的維修、更新、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用不明確由誰出，極有可能會(huì)導(dǎo)致坐失良機(jī)。希望法規(guī)對(duì)此予以明確，讓物業(yè)公司放膽去做。
　　建議：建立“先上車后購(gòu)票”處置機(jī)制業(yè)界認(rèn)為，為維護(hù)公共利益和他人合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)制定一個(gè)“先上車后購(gòu)票”的緊急維修、更新、養(yǎng)護(hù)處置機(jī)制。在立新法規(guī)時(shí)，應(yīng)當(dāng)規(guī)定小區(qū)物業(yè)存在安全隱患、責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，物業(yè)公司、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)采取有效措施及時(shí)消除安全隱患。責(zé)任人不履行維修義務(wù)的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取緊急措施，代為維修、排除危險(xiǎn)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。無責(zé)任人或責(zé)任人不明確的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修，費(fèi)用按物業(yè)服務(wù)合同的約定承擔(dān)。
　　編后
　　業(yè)主和前任物業(yè)公司的糾紛尚未了結(jié)，與新聘用的物業(yè)公司已結(jié)下冤仇。一個(gè)說驢不走，一個(gè)說磨不轉(zhuǎn)，并由此陷入怪圈，進(jìn)入困局。問題的癥結(jié)在于，雖然《物業(yè)管理?xiàng)l例》基本確立了物業(yè)管理的模式，但是實(shí)踐中暴露的諸多問題依然缺少法律的支撐，尤其是缺少有地方特色的可操作性的法規(guī)。
　　目前物業(yè)管理方面的法律規(guī)定過于原則，缺乏可操作性，很多亟待解決的問題無法求得法律上的根據(jù)。用一位法官的話說，把物業(yè)管理糾紛問題交給民法、合同法來解決，實(shí)在勉為其難。一個(gè)個(gè)教科書般的典型性和啟發(fā)性案例使我們不禁要問：打造和諧鄭州，沒有一個(gè)詳盡的物業(yè)管理?xiàng)l例行嗎？□頭席記者孫斌

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