某樓盤在銷售的時候，為了促銷而推出“樓盤回購計劃”。開發(fā)商承諾，如果購房人在收房后兩年內(nèi)提出要求，開發(fā)商就無條件將該房屋回購，不僅退還購房人全部已付房款、已付按揭貸款本息，開發(fā)商還要承擔剩余貸款的本息。

    購房人張先生因為事業(yè)不順利，還不上貸款本息，就真的提出要開發(fā)商回購的要求。開發(fā)商也答應了，雙方還簽了協(xié)議?？墒沁@個時候開發(fā)商卻由于經(jīng)營不善，沒有錢給張先生，只能分期付給他。當然，開發(fā)商也就更沒錢歸還銀行剩余按揭貸款本息了。張先生以為這件事情到此告一段落，剩下的事就等開發(fā)商去辦吧，沒想到銀行找上門來要求張先生趕緊還錢。張先生表示自己與開發(fā)商之間已經(jīng)沒有合同關系了，因此自己有權(quán)解除貸款合同，銀行應該找開發(fā)商要錢。但是銀行說，張先生根本沒有這樣的權(quán)利。

    律師評析

    張先生有沒有權(quán)利解除貸款合同，還要從較高人民法院《關于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱為《司法解釋》）談起。

    《司法解釋》十四條規(guī)定：“因商品房購賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持”。說實在的，這是目前國家解救“房奴”的善舉、較好政策。也就是說，只有當房屋購賣合同存在“無效、撤銷、解除”三種情形的時候，才有可能要求解除相應的貸款合同。除此外，購房人實際上并沒有解除貸款合同的權(quán)利。那么張先生是否符合上述幾種能夠解除貸款合同的情形呢？

    頭先，房屋回購肯定不屬于“房屋購賣合同無效”的情形，這個房屋購賣合同是有效的，因此“回購”這個合同條款才生效，否則，連房屋回購本身也根本就是無效的了。

    那么，這種房屋回購方式，是否屬于合同撤銷呢？也不是。因為按照我國《合同法》第五十四條的規(guī)定，其實只有三種合同，當事人一方才有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷。這三種合同就是：（一）因重大誤解訂立的；（二）在訂立合同時顯失公平的。（三）一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同。看來看去，樓盤回購都不符合這三種合同之一?？梢钥隙ǎ课莼刭彽姆绞讲荒軜?gòu)成合同撤銷情形。

    我認為，根據(jù)《合同法》之規(guī)定，這屬于解除合同的一種情形。

    《合同法》第九十三條規(guī)定：“ 當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同”。第九十五條規(guī)定：“法律規(guī)定或者當事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿當事人不行使的，該權(quán)利消滅。”第九十七條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失”。

    房屋回購，從效果上看，完全解除了開發(fā)商、購房人雙方的債權(quán)債務。并且，只要購房人提出這樣的要求，開發(fā)商就無條件照辦，因此顯然屬于當事人一方的形成權(quán)，并不存在雙方協(xié)商的必要。而開發(fā)商退還購房人的購房款項，顯然是把雙方之間的關系恢復原狀，恢復到雙方間沒有簽訂合同時的狀態(tài)——你的房還歸你、我的錢還歸我。

    這些情形，都符合《合同法》解除合同情形的種種特征。所以，我認為本案中“2年內(nèi)樓盤回購”，實際上是一種雙方約定期限的合同解除情形。但是，張先生并不能因此必然免除還貸款的責任。為什么呢，因為按照《司法解釋》的規(guī)定，雖然合同已經(jīng)解除了，但是必須要對這個“解除”進行“確認”，也就是應該由人民法院或者仲裁機構(gòu)確認房屋購賣合同的確已經(jīng)解除了，才能夠要求解除相關的貸款合同。所以，張先生應該馬上就此提起訴訟，才有可能擺脫按揭貸款債務。

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