●幫購(gòu)房人問市場(chǎng)

　　問：為了保持利潤(rùn)率，開發(fā)商會(huì)不會(huì)將土地增值稅的開征成本轉(zhuǎn)移到房?jī)r(jià)里？

　　答：萬(wàn)年花城副總經(jīng)理黃璽慶：目前的房?jī)r(jià)根本就不是由成本決定的。只有當(dāng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈的情況下，價(jià)格非常接近成本時(shí)，成本才會(huì)影響價(jià)格。而目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)完全是由供需決定的。成本的增加與否與價(jià)格的上漲沒有必然的聯(lián)系。

　　問：土地增值稅的開征會(huì)不會(huì)使開發(fā)商持有房子不賣？

　　答：黃璽慶認(rèn)為，決定企業(yè)是否持有物業(yè)的主要原因是土地獲取的難易程度。如果土地獲取得很容易，開發(fā)商肯定會(huì)盡快賣掉手中的物業(yè)獲取土地開發(fā)更多的物業(yè)。而目前的市場(chǎng)情況是土地獲取成本越來(lái)越高，開發(fā)商取得土地越來(lái)越不容易，為了使公司可持續(xù)發(fā)展，開發(fā)商會(huì)考慮持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)。而土地增值稅的開征僅僅是一個(gè)外因，可能會(huì)促使開發(fā)商持有更多的物業(yè)。

　　土地增值稅開征會(huì)促使房企持有物業(yè)

　　“本公司已披露的2006年度凈利潤(rùn)較上年度增長(zhǎng)50%-65%的預(yù)期將不受土地增值稅的影響?！鄙现墚?dāng)整個(gè)房地產(chǎn)板塊股價(jià)因土地增值稅開征而出現(xiàn)大幅下挫時(shí)，萬(wàn)科對(duì)于土地增值稅的影響在股市上發(fā)布了上述公告。相繼，其他各家地產(chǎn)上市公司也紛紛發(fā)布了類似公告?？偟膩?lái)看，對(duì)此發(fā)布公告的上市公司一致認(rèn)為，土地增值稅的開征對(duì)公司利潤(rùn)不會(huì)造成影響。然而，在此期間不少媒體報(bào)道認(rèn)為，土地增值稅的開征將大幅增加房地產(chǎn)企業(yè)的成本。事實(shí)究竟如何？對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)到底會(huì)有什么樣的影響呢？

　　●土地增值稅引發(fā)股市劇烈震蕩

　　時(shí)間剛一進(jìn)入2007年，在16日晚國(guó)家稅務(wù)總局便頒布的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》。2月1日，針對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的清算工作將全面展開。剛一開年，管理層便出臺(tái)了這一嚴(yán)厲政策。可見調(diào)控力度在今年不會(huì)減弱。股市對(duì)此馬上做出了強(qiáng)烈反應(yīng)：周三房地產(chǎn)板塊整體大幅下挫，其中13家上市公司股價(jià)跌停。周四跌勢(shì)依然延續(xù)，有不少上市房地產(chǎn)企業(yè)股價(jià)出現(xiàn)連續(xù)兩個(gè)跌停。此間不少媒體報(bào)道認(rèn)為，土地增值稅的開征將會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)的成本大幅增加。房地產(chǎn)板塊連續(xù)兩天的大幅下跌，究竟是借利空打壓股價(jià)，還是該政策真的會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的盈利將會(huì)產(chǎn)生重大影響呢？

　　天同證券分析師張銳認(rèn)為，由于去年一年整個(gè)房地產(chǎn)板塊的大幅上漲，市場(chǎng)累積了大量獲利盤。再加上上周出臺(tái)的土地增值稅清算政策，市場(chǎng)便借此利空向下調(diào)整。但決定股價(jià)的根本因素是上市公司的基本面，而基本面并不會(huì)因土地增值稅的開征而產(chǎn)生根本性的轉(zhuǎn)變。相反，對(duì)整個(gè)行業(yè)來(lái)說，政策會(huì)打擊一些邊緣企業(yè)，使實(shí)力雄厚并規(guī)范運(yùn)作的企業(yè)進(jìn)一步擴(kuò)大市場(chǎng)份額。市場(chǎng)的調(diào)整對(duì)明智的投資者來(lái)說孕育著機(jī)遇。

　　●房地產(chǎn)企業(yè)反應(yīng)平淡

　　“萬(wàn)科一直以普通居民住宅開發(fā)為主，因而受土地增值稅影響相對(duì)較少?！边@是萬(wàn)科在上周的股市公告中發(fā)布的信息，“該通知進(jìn)一步明確了土地增值稅清算規(guī)則和方法，便于土地增值稅政策的落實(shí)和執(zhí)行，但在土地增值稅繳納標(biāo)準(zhǔn)等方面與以往規(guī)定無(wú)重大變化。萬(wàn)科已按土地增值稅相關(guān)政策和各地方政府規(guī)定，在房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售的同時(shí)預(yù)交了土地增值稅，并按相關(guān)規(guī)則，在以往年度業(yè)績(jī)中作了相應(yīng)的成本預(yù)提，同時(shí)還在新項(xiàng)目發(fā)展中考慮了相關(guān)因素。”其他各家上市公司也紛紛發(fā)布了公告表示，之前已經(jīng)進(jìn)行了土地增值稅的預(yù)提，并不會(huì)對(duì)公司的業(yè)績(jī)產(chǎn)生影響。

　　畢竟上市房地產(chǎn)企業(yè)是行業(yè)中的佼佼者，其運(yùn)作也相對(duì)更加規(guī)范。對(duì)于大量的非上市房地產(chǎn)企業(yè)這一政策又意味著什么呢？

　　北京泰福恒投資公司副總劉新虎認(rèn)為，這一政策對(duì)于一些投機(jī)性較強(qiáng)，沒有風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金的企業(yè)打擊也許是毀滅性的。對(duì)于一些資金鏈本來(lái)比較緊張的企業(yè)，可能會(huì)使資金鏈斷裂。而對(duì)大企業(yè)來(lái)說，本身會(huì)有一定量的資金準(zhǔn)備，不會(huì)產(chǎn)生太大影響。對(duì)萬(wàn)年花城的開發(fā)商來(lái)說，上周正忙著準(zhǔn)備業(yè)主新年聯(lián)誼會(huì)，土地增值稅開征的消息絲毫沒有影響他們與業(yè)主聯(lián)歡的興致，也沒因此而召開會(huì)議研討和應(yīng)對(duì)。其副總黃璽慶表示，對(duì)實(shí)力雄厚的大企業(yè)來(lái)說不會(huì)產(chǎn)生什么影響。

　　既然對(duì)開發(fā)商來(lái)說，土地增值稅的開征不會(huì)產(chǎn)生什么影響，那么土地增值稅的開征必將減少一部分利潤(rùn)。為了保持利潤(rùn)率，會(huì)否將這份成本轉(zhuǎn)移到房?jī)r(jià)中呢？

　　“目前的房?jī)r(jià)根本就不是由成本決定的?！秉S璽慶表示：“只有當(dāng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈的情況下，價(jià)格非常接近成本時(shí)，成本才會(huì)影響價(jià)格。而目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)完全是由供需決定的。成本的增加與否與價(jià)格的上漲沒有必然的聯(lián)系。在目前賣方市場(chǎng)情況下，這一成本很可能又被市場(chǎng)所吸納。”

　　●土地增值稅的開征可能會(huì)使企業(yè)增加持有物業(yè)

　　《通知》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)三種情況下，房產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該進(jìn)行土地增值稅清算。總的來(lái)看，土地增值稅對(duì)銷售型物業(yè)開征的稅種，并沒有涉及開發(fā)商準(zhǔn)備長(zhǎng)期持有獲取穩(wěn)定收益的物業(yè)。因此證券市場(chǎng)人士認(rèn)為，對(duì)于那些持有大量?jī)?yōu)質(zhì)物業(yè)有著長(zhǎng)期穩(wěn)定收益的房地產(chǎn)企業(yè)，土地增值稅反而是一利好。在本周一，持有較多優(yōu)質(zhì)物業(yè)出租的房地產(chǎn)上市公司市場(chǎng)表現(xiàn)已經(jīng)明顯走強(qiáng)于整體房地產(chǎn)板塊。

　　目前在土地獲取成本越來(lái)越高的情況下，一些開發(fā)商已經(jīng)開始有意識(shí)地持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)，以獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益。土地增值稅的開征會(huì)否促使開發(fā)商持有更多的物業(yè)呢？黃璽慶認(rèn)為，決定企業(yè)是否持有物業(yè)的主要原因是土地獲取的難易程度。如果土地獲取得很容易，開發(fā)商肯定會(huì)盡快賣掉手中的物業(yè)獲取土地開發(fā)更多的物業(yè)。而目前的市場(chǎng)情況是土地獲取成本越來(lái)越高，開發(fā)商取得土地越來(lái)越不容易，為了使公司可持續(xù)發(fā)展，開發(fā)商會(huì)考慮持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)。而土地增值稅的開征僅僅是一個(gè)外因，可能會(huì)促使開發(fā)商持有更多的物業(yè)。

　　●追蹤背景

　　從今年2月1日起，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將被征收“中國(guó)目前較重的稅種”———土地增值稅。根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目前以預(yù)（銷）售商品房收入1％~2％的比例進(jìn)行“預(yù)征”為主的土地增值稅繳納現(xiàn)狀即將結(jié)束，從明年起，開發(fā)商應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算，而增值稅的稅率高達(dá)30％－60％。

　　●土地增值稅的清算條件

　　（一）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：

　　1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

　　2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；

　　3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

　?。ǘ┓舷铝星樾沃坏模鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

　　1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

　　2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

　　3.納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

　　所謂土地增值稅，就是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后增值額再以比例繳納的稅收。此次通知規(guī)定的扣除項(xiàng)目包括土地款、開發(fā)成本、配套設(shè)施等等，這些扣除項(xiàng)目要求房地產(chǎn)開發(fā)商必須提供有效憑證。文/本報(bào)記者徐曼

　　全面客觀看待土地增值稅政策

　　2007年1月16日，國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)的“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知”，猶如一枚重磅炸彈，使得大部分的上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的股價(jià)應(yīng)聲而落，有些甚至連續(xù)數(shù)天的跌停。是否土地增值稅的清算征收政策確有如此大的威力？該政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的后續(xù)影響將如何？這是很多投資者和購(gòu)房人關(guān)心的問題。

　　●政策背景

　　稅收政策作為國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的主要手段之一，與土地、金融、規(guī)劃等政策有著同等重要的作用。2006年的宏觀調(diào)控在“國(guó)六條”的指引之下，也在稅收方面出臺(tái)了很多的政策，包括一系列針對(duì)購(gòu)房者的營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅等的征收政策，以及針對(duì)開發(fā)商的城鎮(zhèn)土地使用稅率提高、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅嚴(yán)查、土地增值稅清算征收等政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響不可謂不大。

　　然而，土地增值稅的征收，其實(shí)并不能算是新政，早在1993年國(guó)家稅務(wù)總局就頒布了《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其細(xì)則，并于1994年1月1日起正式實(shí)施。多年來(lái)國(guó)家稅務(wù)總局和財(cái)政部還陸續(xù)出臺(tái)了諸多關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征收管理的通知，但是一方面實(shí)施的力度和監(jiān)控的范圍較為模糊，另一方面以開發(fā)項(xiàng)目公司注銷稅務(wù)登記作為清算節(jié)點(diǎn)的預(yù)征體制存在兩大漏洞———分期開發(fā)拖延清算和賬目不清逃避清算，因此，具體工作的開展并未真正全面地落到實(shí)處。本次清算征收政策的出臺(tái)，主要是在要求各地加強(qiáng)征收力度。

　　之所以會(huì)重復(fù)強(qiáng)調(diào)一些老的政策，主要是因?yàn)槟壳笆袌?chǎng)中仍存較多問題，局部地區(qū)房?jī)r(jià)依然保持高位運(yùn)行，例如北京市2006年12月全市商品房銷售均價(jià)高達(dá)9611元/平米，環(huán)比上漲了5.6個(gè)百分點(diǎn)，類似現(xiàn)象無(wú)疑增強(qiáng)了政府進(jìn)一步開展市場(chǎng)調(diào)控、完善相關(guān)政策的力度和決心。

不過，土地增值稅清算征收只是所有稅收政策中的一項(xiàng)，稅收政策也只是整個(gè)宏觀調(diào)控政策的一部分，而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控作為國(guó)家經(jīng)濟(jì)管理的一部分，較主要的目的是要平穩(wěn)房?jī)r(jià)、調(diào)整結(jié)構(gòu)，而非造成房地產(chǎn)市場(chǎng)和行業(yè)的混亂。土地增值稅屬于地方稅種，因此具體征收政策也會(huì)由各地方政府按照當(dāng)?shù)氐那闆r，采取適當(dāng)?shù)牧Χ?。北京地稅局將?huì)如何制定政策，更是我們拭目以待的。

　　●政策目的

　　頭先，為了能夠調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)。政府調(diào)控房地產(chǎn)的思路十分清晰，一方面增加普通商品房、中低價(jià)位、中小套型商品房的供應(yīng)量，另一方面，抑制高端商品房的供應(yīng)和需求。土地增值稅清算增收的政策就是對(duì)高利潤(rùn)商品房項(xiàng)目的利潤(rùn)調(diào)整，減少開發(fā)商的利潤(rùn)，從而鼓勵(lì)開發(fā)商進(jìn)行普通住宅的開發(fā)和建設(shè)

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